ВС разъяснил, как повысить плату за сервитут
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разъяснил, как повысить плату за сервитут». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Насколько может факт его наличия помешать оформлению прав собственности на данный участок, продаже этого участка и т.п.? Вопрос, на самом деле, далеко не праздный. Одно дело, если речь идет о частном сервитуте со стороны соседа, которому периодически необходимо обслуживать или ремонтировать находящуюся на границе между участками стену жилого дома, строения, сооружения. Тогда все просто: при оформлении права собственности на этот участок, а также при продаже его право сервитута у соседа остается, а обременение сервитутом переходит к (следующему) собственнику. Но как быть, когда сервитут вызван необходимостью обслуживания недвижимого имущества, НАХОДЯЩЕГОСЯ НА УЧАСТКЕ СОБСТВЕННИКА?
Консультации по темам
| Вопрос по алиментам |
| Общие вопросы юристу онлайн |
| Получение гражданства РФ |
| Ритейл |
| Юрист по банкротству |
| Производство |
| Получение субсидий, грантов |
| Бухгалтерский учет. Анализ, аудит |
| Юрист по трудовому спору |
| Арбитражные споры |
| Патентное право |
| Работа с судебными приставами |
| Импорт, экспорт |
| Гражданское право |
| Семейный юрист онлайн |
| Автоюрист. Споры по ДТП |
| Жилищный юрист онлайн |
| Жалоба в ЕСПЧ |
| Защита прав потребителей |
| Наследственные споры |
Комплексные экспертизы
Одной из основных особенностей судебных экспертиз по делам об установлении сервитута является проведение именно комплексных экспертиз.
Согласно ст. 23 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при производстве комиссионной судебной экспертизы экспертами разных специальностей каждый из них проводит исследования в пределах своих специальных знаний. Так как установление права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком невозможно без определения границ на местности, то проведение землеустроительной экспертизы по иску об установлении сервитута являлось одним из основных средств доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения.
Также являлось необходимым привлечение оценщика для дачи заключения с учетом принципа платности сервитута (то есть собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком), а также того, что установление размера рыночной стоимости платы за сервитут требует специальных познаний.
Например, в деле об установлении сервитута с целью обслуживания и ремонта внешних стен и крыши жилого дома потребовалось привлечение специалистов по землеустроительной и оценочной экспертизе, а также экспертов в области строительства.
Так, в деле № 88-14481/2021 проведение дополнительной строительно-технической экспертизы мотивировано необходимостью установления юридически значимых для рассмотрения данного спора обстоятельств для определения периодичности и сроков использования земельного участка (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15.07.2021 по делу № 2-19/2020).
При определении периодичности установления частного сервитута, продолжительности проведения работ, а также стоимости сервитута судебная коллегия исходила из заключения дополнительной судебной строительно-технической экспертизы АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз», назначенной судом апелляционной инстанции, пояснений к заключению эксперта, оформленных в письменном виде.
В делах, связанных с установлением сервитута для предоставления права проезда, может потребоваться привлечение экспертов в области организации и безопасности дорожного движения.
В Определении Верховного суда РФ от 01.09.2020 № 305-ЭС17-20880 по делу № А41-38538/2014 был рассмотрен такой случай.
Согласно заключению судебной экспертизы, установление сервитута по предложенному птицефабрикой варианту через земельные участки являлось наиболее оптимальным и наименее обременительным. Так как в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности обществу, был расположен действующий железнодорожный переезд, не соответствующий организации и безопасности дорожного движения, установление сервитута через указанный земельный участок для прохода и проезда к земельном участку птицефабрики не представлялось возможным.
А было ли доказательство
Стоит учитывать, что нередки ситуации, когда экспертное заключение может быть признано ненадлежащим доказательством, если оно подготовлено с нарушением норм действующего законодательства, а объем проведенных исследований, представленных в заключении, свидетельствует о неполноте экспертизы и недостоверности ее результатов.
В деле № А41-17628/18 рассмотрена такая ситуация (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019).
При проведении судебной экспертизы в суде первой инстанции не было учтено следующее:
-
нарушение нормативных требований проекта по прокладке кабельных линий 6 кВ в части приближения к смежным сетям и фундаментам зданий и сооружений (противоречит требованиям ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»);
-
в рабочей документации не были отражены все сети, проложенные на участке;
-
актуальный инженерно-топографический план со съемкой сетей не был сделан;
-
при подготовке заключения не было учтено наличие подземных коммуникаций и фундаментов и использовались неактуальные данные.
Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)
Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.
Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.
Сервитут может устанавливаться для следующих целей:
- Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
- Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
- Проведения дренажных работ;
- Проведения исследований;
- Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
- И другие случаи.
Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.
Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.
Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.
Что такое установка соразмерной стоимости земельного участка?
Сервитут позволяет третьим лицам использовать ваш земельный участок в своих интересах. Если был установлен сервитут – вы в любом случае несете некоторые убытки, так как больше не можете пользоваться своим участком в полной мере. Помимо вас ресурсы вашего участка используют и те лица, с которыми у вас заключен сервитут.
В таком случае устанавливается соразмерная плата за сервитут на земельный участок. Этот термин обозначает, что вы устанавливаете оплату в таком размере, в каком она покроет причиненные вам и земле убытки.
СПРАВКА. В данном контексте слово «убытки» равнозначно слову «неудобства». Убытки стоит понимать не буквально, так как это не фактические финансовые убытки – сгоревший лес, сломанное имущество и т.д.
Пример: как рассчитать цену на землю?
СПРАВКА. Процентная стоимость – процент от стоимости участка. Таким образом, сервитут может стоить столько же, сколько и сама земля.
Для того, чтобы определить процентную стоимость сервитута, нужно сложить все факторы (в процентах) и разделить на количество факторов – на 4. Примерные отчеты оценки сервитута земельного участка в процентах выглядят примерно так:
Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.
Тогда общая стоимость считается как (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Иными словами, сервитут будет стоить как 12,5% обремененного объекта.
Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.
Пример 3. Водоем, занимающий четверть от участка обнесен забором и используется круглые сутки, тогда значение занятой площади ЗУ будет равно 25%, интенсивность и степень ограничений равны 100%, а влияние сервитута на проведение сделок – 75%. Тогда мы получаем (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, то есть стоимость сервитута равна 75% от стоимости объекта.
СПРАВКА. Полученная стоимость может быть выплачена как одноразово, так и путем постоянных платежей. Плата за установление сервитута, в таком случае, равняется значению одноразовой выплаты.
Как установить сервитут на земельный участок и что для этого необходимо?
Если вас интересует вопрос о том, как установить сервитут на ЧАСТЬ земельного участка — мы говорим об этом в конце статьи. Также о публичном сервитуте было рассказано ранее в этом материале.
При возникновении потребности в использовании соседнего или иного участка, т.е. для установления сервитута необходимо заинтересованному лицу обратиться к его собственнику (ЗУ) и действовать исходя из нашей инструкции. Рассмотрев возможности его совместного использования, стороны приходят к договорённости, которая излагается в письменном виде и определяется как соглашение сторон об установлении сервитута.
Соглашение о сервитуте земельного участка (образец вы можете сказать в конце статьи) – вид договора между сторонами. Отвечает общим требованиям составления и заключения договоров. На его основании осуществляется гражданско-правовое действие, обстоятельства которого определены в рамках соглашения.
Получается, что собственник вещи частично ограничен в своих правах и обязан обеспечить пользование сервитутом третьими лицами. Можно привести такой пример: человек построил частный дом, и, чтобы к нему подъехать, он вынужден передвигаться по участку соседа, так как другой дороги просто не существует! Именно для того, чтобы сосед не смог препятствовать ездить по его земле, можно зарегистрировать дорожный сервитут в Земельной книге и обеспечить себе гарантированный доступ к своему дому.
Регистрация сервитута на основании договора или завещания может состояться только при согласии всех собственников недвижимой собственности, по которой сервитут будет проходить. Конечно, просто так самоуправление не сможет проложить по вашей земле новую дорогу. Но не нужно забывать про красные линии, которые установлены в Земельной книге и на которых самоуправление может строить дороги, прокладывать коммуникации и т. д. без согласия собственника. Другими словами, все, что попадает в границы так называемых красных линий, это отдельная территория, которая зарезервирована за самоуправлением, и дума в случае необходимости может этими участками воспользоваться.
Это интересно: Почему отличаются зарплаты государственные от негосударственных структур
Виды земельных сервитутов
В зависимости от цели сервитут может быть частным – установленным в интересах ограниченного круга лиц, или публичным – установленным в интересах государства, муниципалитета или местного населения (публичный сервитут).
Также в зависимости от срока действия сервитут может быть срочным и постоянным. Временные рамки действия срочного сервитута оговариваются сторонами при составлении договора. Постоянный (или бессрочный) – действует до тех пор, пока не исчерпывается его необходимость или пока он не создает препятствий для владельца земли в ее использовании.
Важно! Законом предусматривается не только разделение сервитута на частный и публичный, но и предусматриваются различные способы внесения сведений о них в ЕГРН. Подробности об этом читайте ниже в инструкции.
Основания для прекращения действия сервитута
Обычно сервитут прекращает свое действие вследствие устранения причин, вызвавших наложение обременения на чужую собственность. Например, инженерные работы по монтажу электросетей были закончены вовремя или раньше оговоренного в соглашении срока. Сервитут прекращает свое действие по истечению срока, на который он был установлен.
Важно! Как и установление права возможности использования территории чужой собственности, прекращение действия соглашения о сервитуте также подлежит государственной регистрации.
Но существуют иные основания для прекращения действия сервитута. Ими могут быть следующие факторы:
- Стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соглашение об этом;
- Прекратили действовать основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка вправе требовать прекращения сервитута;
- Обремененный участок земли не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В таком случае собственнику обремененного участка необходимо обратиться в суд;
- Уполномоченный орган принял акт об отмене публичного сервитута.
Сервитут для обслуживания стены дома судебная практика
Истец обратился в суд с иском об установлении сервитута, ссылаясь на то, что предоставление права сервитута является единственным возможным способом обеспечить необходимые потребности в доступе к дому, обслуживанию, проведению ремонтных работ, организации водоснабжения и канализации, доступа аварийных служб.
Ответчик обратился в суд со встречным исковым требованием об установлении платного сервитута.
Решением суда и основное и встречное требования удовлетворены частично. Постановлено:
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2016 г. по делу N 33-9180/2016
Судья: Лукашенок Е.А.
А-2.127
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Т.М. просит решение суда отменить. Выражает несогласие с вариантом установленного сервитута, полагает вывод суда об установлении постоянного сервитута является необоснованным. Указывает на несогласие с проведенной земельной экспертизой ООО «РОЗА ВЕТРОВ». (л/д 158).
В возражениях на апелляционную жалобу Т.Т. выражает несогласие с ее доводами (л/д 168).
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив ее доводы, возражения, изучив материалы дела, заслушав объяснения Т.М., его представителей Ш. (ордер N 0416 от 13.07.2016 г.) и Т.В. (доверенность от 26.07.2016 г.), поддержавших доводы апелляционной жалобы, Т.Т., ее представителя К. (ордер N 405, от 13.07.2016 г.), полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
Согласно п. п. 1, 5 ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
В силу ч. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
ВС объяснил, когда можно пользоваться участком соседа
Верховный суд РФ сделал важное разъяснение для соседей по земельным участкам, которые расположили постройки так, что доступ к ним затруднён, но они не могут договориться об их использовании или перепланировке территории: сервитут должен являться исключительной мерой и быть наименее обременительным для владельца недвижимости. При рассмотрении подобных споров суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон с тем, чтобы владелец, чьи права будут ограничены, не испытывал из-за этого существенных неудобств, отмечает высшая инстанция.
Доступ к гаражу и туалету
Высшая инстанция разбирала спор жителей Ставропольского края. Истец требовал установить бессрочный сервитут на территории участка соседки и обязать ее демонтировать часть забора. Свои претензии заявитель обосновал тем, что не может пользоваться своим гаражом и туалетом, так как при существующем расположении построек технически невозможен доступ автомобиля к гаражу и проезд ассенизаторской машины к выгребной яме.
Ответчица заявила встречный иск о демонтаже системы водоотведения и канализации, которую заявитель провёл по ее земельному участку. Она указала, что когда-то добровольно отступила 4 метра от своего участка, чтобы дать возможность проезжать соседу, но тот соорудил на этой территории навес и устроил под ним место хранения автомобилей и запчастей. Позднее он построил на границе участков гараж, хотя заранее было ясно, что он не сможет пользоваться этим строением по назначению даже при наличии сервитута.