Доверенность на распоряжение имуществом физического лица
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на распоряжение имуществом физического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.
Какие доверенности принимает СберБанк
Юлия Ш.: СберБанк в соответствии с законодательством работает и с доверенностями, которые выданы на распоряжение всем имуществом, и с точечными доверенностями.
Более того, мы работаем и с доверенностями, которые были выданы на территории Российской Федерации, и с консульскими доверенностями. В первом случае потребуется меньше времени на сделку. Сделки с консульскими доверенностями требуют дополнительного времени на проверку.
Если говорить о доверенностях, выданных и удостоверенных нотариусами, в них обязательно должна содержаться конкретная информация, на что выдана доверенность. Это проверяется банком. Если доверенность выдается, предположим, на подписание кредитной документации или договора поручительства — эти полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если в доверенности этого нет, и отсутствует фраза о том, что гражданин доверяет полное распоряжение всем своим имуществом, банк такую доверенность попросит переделать.
Нам важно, чтобы со стороны покупателя в доверенности были указаны полномочия на заключение кредитного договора, адрес приобретаемого объекта недвижимости, сумма кредита, процентная ставка, если это возможно, и так далее.
Со стороны продавца мы проверяем, что он дает полномочия на продажу конкретного объекта недвижимости, а не, допустим, двух своих других квартир, которые не участвуют в сделке. Также со стороны продавца доверенность должна содержать однозначный посыл о том, что он дает право на продажу конкретного объекта недвижимости, и, если это необходимо, на представление его интересов в органах Росреестра.
К кому обращаться за удостоверением доверенности
Доверенность, которая не требует совершения представителем нотариальных действий, может быть составлена самим собственником. В таком случае можно обойтись без визита к нотариусу. Таким документом можно обойтись, например, если доверитель делегирует представителю сбор документов для проведения сделки.
Если доверенность предполагает обращение в Росреестр для совершения регистрационных действий, она должна быть заверена у нотариуса. К какому специалисту, частному или государственному, обращаться, не имеет значения. В отдельных случаях совершать нотариальные действия может иное должностное лицо. Такое допустимо, если в населенном пункте нет нотариуса или его доступ ограничен по другим причинам. Оформить доверенность могут:
- руководитель учреждения, в котором доверитель отбывает лишение свободы;
- командир военной части (соединения, военно-учебного учреждения) для доверителей-военнослужащих;
- главный врач военного госпиталя, его заместители, если военнослужащий находится на излечении;
- глава местной администрации, должностное лицо администрации, если в населенном пункте в котором проживает доверитель, нет нотариуса;
- сотрудник консульского отдела, если нотариус проживает за рубежом.
Какие сложности могут возникнуть
Продажа квартиры по доверенности увеличивает риск как самого собственника, так и покупателя. Владелец квартиры рискует тем, что действия доверенного лица могут противоречить пожеланиям доверителя. Поэтому в документе нужно четко очерчивать круг полномочий представителя. Подписывать генеральную доверенность, которая позволяет определять стоимость продажи квартиры или иные важные условия, нужно лишь в случае крайней необходимости.
Существуют риски и у покупателя. Один из них — возможность столкнуться к поддельной или отозванной доверенностью. Также существует шанс на то, что действие доверенности может быть прекращено судом, например, по причине недееспособности доверителя. Если это произойдет уже после сделки, то она будет отменена. И хотя формально нотариус несет ответственность за совершение нотариальных действий, серьезные последствия в таком случае грозят лишь покупателю, рискующему своими деньгами.
Чтобы не попасть в сложную ситуацию, следует заранее проконсультироваться с юристом. Он разъяснит права всех сторон соглашения, поможет определить необходимый круг полномочий поверенного и поможет составить текст доверенности.
Определение полномочий представителя
Одним из наиболее важных моментов является определение полномочий вашего представителя. Иными словами, вы должны четко определить и прописать, какие именно действия от вашего имени вправе совершать представитель. Например, получать необходимые для продажи квартиры справки, дубликаты документов, заключать договор купли-продажи, получать причитающиеся от продажи квартиры денежные средства и т. п.
Круг передаваемых представителю полномочий в каждом отдельном случае уникален и зависит от того, на каких этапах сделки по продаже квартиры будет участвовать сам собственник, а на каких его представитель.
Как правило, у нотариуса имеются типовые формы доверенностей на продажу квартиры при участии представителей на разных этапах сделки (сбор документов, заключение предварительного договора купли-продажи или основного договора купли-продажи, с правом или без права получения платы за квартиру и т.п.).
Вы можете скорректировать предложенный нотариусом вариант доверенности, увеличив или сократив объем полномочий представителя. Также вы можете попросить нотариуса оформить доверенность по предложенному вами варианту.
В качестве образца доверенности на продажу квартиры предлагаем следующий вариант, содержащий значительный объем полномочий, которые могут быть переданы представителю при продаже квартиры.
Как проверить доверенность на недвижимость на соответствие действительности
Сегодня ни для кого не является секретом, что на рынке недвижимости существует ряд махинаций, которые используют мошенники в целях получения своей определенной выгоды. Не являются исключением и доверенности на продажу квартиры. В целях исключения риска стать жертвой мошенников, рекомендуется уделить особое внимание документу, дающему полномочия на совершения действий. Кроме того, перед сделкой важно заручиться информацией, как о поверенном лице, так и о самом доверителе, включая его дееспособность. Для того, чтобы выяснить подлинность доверенности на продажу квартиры, необходимо:
- Проверить документ на соответствие требованиям закона, в том числе, форму бланка, наличие даты и места выдачи, подписи доверителя.
- Проверить наличие у поверенного лица полномочий, в соответствии с условиями доверенности.
- Обязательно уточнить вопрос о наличии условия передоверия.
- Проверить действительность доверенности на момент проведения сделки (отсутствие факта отзыва документа).
Составление новых и коррекцию старых документов данной категории в обязательном порядке дополняют регистрацией действий у нотариуса по стандартной схеме. Аналогичным образом поступают для аннулирования выданной генеральной доверенности с правом продажи и другими видами обращения с недвижимым имуществом.
Пошаговая инструкция:
- Обратиться в нотариальную контору с устным заявлением. С собой взять паспорт доверителя и паспортные данные поверенного (можно копию). Присутствие поверенного не обязательно, достаточно только участия доверителя.
- Нотариус составит проект доверенности, который нужно прочитать.
- Если все в порядке, документ распечатывают на специальном бланке. Доверитель подписывает доверенность и получает на руки подлинный экземпляр. Дубликат хранится в делах нотариуса.
Документы на объект недвижимости не нужны. Заранее надо подготовить перечень прав и других действий. При необходимости – предварительно консультируются с опытным юристом.
Риски продажи квартиры по доверенности
При имеющихся возможностях собственники стараются обезопасить себя от мошеннических действий со стороны риэлторов и лично приезжают для участия в сделках, связанных с продажей недвижимости. Однако если избежать подписания генеральной доверенности на совершение продажи квартиры не удалось, следует проанализировать возможные риски:
- Истечение срока действия доверенности до подписания договора купли-продажи – сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. К моменту подписания купчей злоумышленник уже имеет на руках всю выкупную сумму, что позволяет ему скрыться от собственника квартиры.
- Доверитель умирает в ходе достижения договоренностей о продаже квартиры – родственники покойного обращаются в суд с иском об оспаривании сделки.
- Вынужденное подписание доверенности – сотрудники нотариальной конторы не уполномочены проверять дееспособность доверителя и его взаимоотношения с поверенным лицом. Если в адрес собственника квартиры поступали угрозы, доказать незаконность сделки можно будет в суде.
В отдельных случаях просматриваются мошеннические схемы, организованные собственником и риелтором с целью завладения средствами покупателя.
Можно ли отменить доверенность
Доверитель имеет право прекратить действие доверенности в любой момент, даже если у нее есть сроки. Для этого достаточно обратиться к любому нотариусу города, входящему в палату, написать заявление об отзыве и оплатить стоимость услуг специалиста.
Нотариус внесет изменения в единый электронный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Уведомление уполномоченного о прекращении действия доверенности происходит автоматически в течение суток после внесения изменений в реестр. Никаких дополнительных действий от доверителя не потребуется. Однако рекомендуется все же сообщить третьим лицам, участвующим в сделке, об отзыве доверенности.
Следует отметить, что электронный реестр доверенностей — открытый веб-ресурс, которым может воспользоваться любой гражданин с целью установления сведений о доверенности. Там можно узнать, действительна ли доверенность и какой у нее срок действия.
Индивидуальность доверенности при отчуждении недвижимости
Каждая сделка, сопряженная с отчуждением квартиры, носит индивидуальных характер, что не может не отразиться на перечне полномочий в доверенности, указание которых носит обязательный характер. Есть ситуации, где до отчуждения в сделке нужно осуществить конкретные действия, без которых совершение процедуры продажи квартиры невозможно.
Например:
- В квартире сделана перепланировка, но без согласования. Для этого стоит ее узаконить через суд, для чего необходимо представительство, что и указывается в доверенности.
- Собственником или собственником-совладельцем жилья является ребенок, не достигший совершеннолетия. Для чего нужно представление его интересов в органах опеки, у нотариуса и т.п. В этом случае обязательно указание такого пункта в доверенности.
- На квартиру имеется лишь раннее удостоверение о собственности (данные не внесены в Россреестр, стоит получить новую выписку из ЕГРН).
Оформление доверенности
К оформлению доверенности на продажу квартиры обычно прибегают тяжело больные люди или находящиеся в другом городе или стране. Реже к такому способу прибегают обеспеченные и занятые бизнесмены, желающие делегировать продажу имущества подчиненному или родственнику (например, жене).
Доверенность на продажу квартиру оформляется у нотариуса. Обратиться можно в любую нотариальную контору, имеющую лицензию. Город, в котором выдан документ, не имеет значения. Личное присутствие доверенного лица не требуется, потребуется копия паспорта. Доверитель вправе обратиться в нотариальную контору в городе проживания, предоставить паспорт и документ на собственность (свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН). В обязательном порядке в документе должна быть дата составления. Представителю потребуется оригинал доверенности, его можно переслать заказным письмом. Если доверитель тяжело болен, нотариус может прийти на дом. Доверенность удостоверяется подписью доверителя и нотариуса.
Доверенность оформляется на бланке нотариуса. Собственник вправе прописать полномочия и указать срок. Если срок не указан, по умолчанию считается, что он составляет 1 год. При желании продавец может запретить передоверие другим лицам.
Купля-продажа квартиры по доверенности
Если документ составлен верно, представитель вправе совершать действия, связанные с продажей квартиры или дома в рамках полномочий, указанных в документе. Сделка при этом нечем не отличается от обычной сделки купли-продажи, при которой собственник лично присутствует на сделке. Источник средств при этом не имеет значения. Купить квартиру по доверенности возможно как за наличные, так и с использованием заемных средств или материнского капитала.
В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать ФИО и паспортные данные как собственника жилья, так и его представителя. Договор обязательно должен содержать информацию, что представитель действует на основании доверенности (указать номер и дату). Остальные формулировки договора купли-продажи стандартны. Указывается предмет сделки – точный адрес, площадь, количество комнат, способ передачи денег, стоимость. Если для приобретения квартиры используются заемные средства, то это должно быть прописано в договоре.
Что такое генеральная доверенность?
Генеральной доверенностью называют документ, согласно которому доверенное лицо обладает рядом полномочий. Согласно ст. 185.1 ГК РФ, такой вид документации подлежит обязательному нотариальному заверению.
Действия по генеральной доверенности всегда влекут внесение изменений в государственные реестры. К примеру, если доверенное лицо уполномочено на заключение сделки купли-продажи, в дальнейшем потребуется внести корректировки в Единый реестр прав на недвижимое имущество.
По сути, оформляя генеральную доверенность на имущество, собственник передает право распоряжения им третьему лицу. Оно может действовать в рамках текста бумаги по своему усмотрению.
Единственное, что остается недоступным для доверенного лица – оформление дарственной или завещания. Подарить имущество по этой бумаге можно только в том случае, когда в тексте документа прямо указано не только право на совершение этого юридического действия, но и данные одаряемого. В случае с завещанием исключений нет – написать его может только собственник.
Что дает генеральная доверенность на квартиру, дом или земельный участок?
Генеральная доверенность предоставляет представителю владельца весьма обширные полномочия:
- осуществлять действия по оформлению всех необходимых документов, касающихся объекта недвижимости;
- участвовать в организации проведения сделок;
- подписывать документацию от имени собственника;
- участвовать в финансовых операциях;
- распоряжаться юридической судьбой вверенного имущества;
- другие полномочия, предусмотренные в рамках документации.
Доверенное лицо вправе продавать вверенное имущество, сдавать в аренду, обменивать, передавать в залог и совершать иные действия, если они предусмотрены в рамках документа.
Кроме генеральной существует еще два вида доверенностей:
- разовая – предназначена для совершения конкретного действия один раз;
- специальная – оформляется на определенный срок для конкретных действий.
Как правило, оба вида документов используются для подготовки бумаг к совершению сделок. К примеру, собственник может доверить это действие риелтору или нанятому для этих целей юристу.
Провести сделку и передать имущественные права другому человеку по разовой или специальной доверенности нельзя. Это можно сделать только по генеральной, заверенной нотариально. Причем в тексте документа должен быть оговорен конкретный объект недвижимости и вид планируемой сделки.
Каковы риски сделок с доверенностью
Доверенность на продажу дома с земельным участком имеет ряд рисков для каждой из сторон сделки – для продавца и покупателя.
В каких случаях существуют риски?
- В случае если проводится незаконное заключение сделки на продажу дома, которое позднее будет аннулировано согласно статье 188 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Смерть собственника доверенности и скрытие данного факта представителем (доверенным лицом). В данном случае, если была заключена сделка, она автоматически будет аннулирована в суде по факту неправомерных действий доверительного лица. Новый владелец дома будет иметь дело с наследниками.
- При проведении сделки купли-продажи дома с земельным участком существует риск признания доверительного лица недееспособным или частично дееспособным.
- Признание безвестно отсутствующим собственника доверенности автоматически аннулирует юридическую силу доверенности.
Что касается негативных факторов для продавца недвижимого имущества, то существует риск быть обманутым его представителем.