Категория земли: как определить и что можно построить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Таким образом, статус общенационального достояния земель подкреплен законодательно установленным ужесточенным правовым режимом пользования и обеспечения их охраны, который варьируется в зависимости от принадлежности конкретного земельного участка к той или иной разновидности вышеупомянутой категории.

Понятие категории земель особо охраняемых территорий и объектов

Земли особо охраняемых территорий – это земли, имеющие особенную природоохранную, научную, историко-культурную, эстетическую, рекреационную, оздоровительную и иную ценность, в полном объеме или частично изъятые из хозяйственного использования и оборота согласно постановлениям федеральных органов госвласти, органов власти субъектов России или решениям органов местного управления, для которых установлен особый правовой режим.

Данная категория земель возникла в связи с необходимостью охраны уникальных природных объектов и комплексов, правовое положение которых определяется в экологическом законодательстве.

Выделяют 3 направления охраны окружающей среды:

• установление экологических требований для отдельных видов хозяйственной и другой деятельности;
• закрепление правил охраны отдельных природных объектов (воды, леса и пр.);
• придача особенного эколого-правового статуса охраняемым территориям.

Суть последнего направления состоит в установлении особенного порядка применения и охраны конкретной территории, тонкостей управления ею, финансирования и осуществления специальных экологических мероприятий. Особенный эколого-правовой режим охраны закрепляется при создании 2-х разновидностей территорий:

• особо охраняемые природные территории (далее – ООПТ);
• зоны экологического бедствия.

Понятие и состав земель особо охраняемых территорий

Природные объекты, имеющие природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории. Порядок создания и функционирования особо охраняемых природных территорий регулируется законодательством об особо охраняемых природных территориях.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (п. 1 ст. 94 ЗК РФ). К числу таких территорий закон относит особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения и иные особо ценные земли, признанные федеральными законами.

Национальные парки учреждаются постановлением Правительства РФ при условии согласия субъектов Федерации на отнесение соответствующих территорий к объектам федеральной собственности. Конкретный национальный парк функционирует на основе положения, утвержденного государственным органом, в ведении которого он находится.

Национальные парки относятся исключительно к объектам федеральной собственности. Земельные участки в границах национальных парков приватизации не подлежат. Здания, сооружения, историко-культурные и другие объекты недвижимости закрепляются за национальными парками на праве оперативного управления. В отдельных случаях в границах национальных парков могут находиться земельные участки иных пользователей, а также собственников. Национальные парки имеют исключительное право приобретения названных земель за счет федерального бюджета и иных, не запрещенных законом источников.

Государственные природные заказники

Государственными природными заказниками признаются территории (акватории), имеющие особо ценное значение для сохранения или восстановления природных комплексов и их компонентов и поддержания экологического баланса. Объявление территории государственным природным заказником допускается как с изъятием, так и без изъятия у пользователей, владельцев и собственников земельных участков.

Государственные природные заказники могут быть федерального и регионального значения. Они могут иметь различный профиль, в том числе быть:

а) комплексными (ландшафтными), предназначенными для сохранения и восстановления природных комплексов (природных ландшафтов);
б) биологическими (ботаническими и зоологическими), предназначенными для сохранения и восстановления редких и исчезающих видов растений и животных, в том числе ценных видов в хозяйственном, научном и культурном отношениях;
в) палеонтологическими, предназначенными для сохранения ископаемых объектов;
г) гидрологическими (болотными, озерными, речными, морскими), предназначенными для сохранения и восстановления ценных водных объектов и экологических систем;
д) геологическими, предназначенными для сохранения ценных объектов и комплексов неживой природы.

Государственные природные заказники федерального значения учреждаются решением Правительства РФ, регионального — органами исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации.

Задачи и особенности режима особой охраны территорий конкретного государственного заказника федерального значения определяются положением о нем, утверждаемым специально уполномоченным на то государственным органом Российской Федерации в области охраны окружающей природной среды по согласованию с органами исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации. Примерное положение о государственных природных заказниках в Российской Федерации утверждено приказом Минприроды РФ от 10 января 1996 г. № 20. Государственными природными заказниками не могут быть объявлены территории (акватории), находящиеся в границах территорий государственных природных заповедников и национальных парков.

Государственные природные заказники регионального значения образуются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления. В соответствии с земельным законодательством создание государственных природных заказников согласовывается с собственниками, владельцами, пользователями участков земли и акваторий, на которых они расположены.

На территориях государственных природных заказников и их отдельных участках постоянно или временно запрещается или ограничивается любая деятельность, если она противоречит целям создания государственных природных заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам. Основной перечень запрещенной деятельности назван в Примерном положении о государственных природных заказниках Российской Федерации.

Государственные природные заказники обозначаются на местности предупредительными и информационными знаками по периметру их границ.

В перечень таких площадей входят дендрологические парки, государственные заказники, ботанические сады, памятники природы.

• Ботанические сады, дендрологические парки – участки, созданные искусственно. На них с целью сохранения и развития выращивается огромный перечень растений.
• Заказники, заповедники, в отличии от предыдущего вида, участки с природными условиями, сохранившимися в естественном виде. Здесь защищаются популяции фауны и флоры.
• К памятникам природы относятся объекты, возникшие природным путем или искусственным. Они имеют значение культурное, научное, эстетическое.
• Национальные парки – большие по площади территории, где удалось сохранить природные условия. Часто они используются в рекреационных целях.

Общее для всех площадей – запрет на ведение любой деятельности, которая направлена не на сохранение или изучение природных условий.

Перевод земель в другую категорию

Присвоение статуса особенно охраняемых может со временем быть приостановлено из-за того, что участок земли утратил свое эстетическое или экологическое, другое значение.

ВАЖНО! Перевод земель из одной категории в другую возможен по законодательству РФ.

Как оформить другой статус земельной площади, вывести ее из перечня охраняемых? Необходимо подтвердить тот факт, что земля больше не предоставляет особенную ценность.

Для подтверждения проводится экспертиза – экологическая, государственная, другая.

Изменения в статус вносит тот орган региональной власти, который занимается земельным кадастром. Он имеет право внести изменения и узаконить их. Чтобы вывести землю из-под определения охраняемой, нужно подать целый список документов в местные органы власти. К таким документам относятся:

• копия документа, который может подтвердить личность,
• для физического лица выписка из ЕГРИП, для юридического – из ЕГРЮЛ,
• выписка из реестра недвижимости,
• согласие от первообладателя участка на изменение его статуса.

Обязательно следует иметь на руках заключение экологической экспертизы о том, что земельная площадь действительно утратила свое значение, например, оздоровительное.

Из-за недостаточного регулирования понятие режима особой охраны трактуется по-разному, отсутствует единая практика применения норм, посвященных данному вопросу. Из этого следует, что, несмотря на внесенные изменения относительно смягчения правового режима, проблемы остались.

Представляется, что решение сложившейся проблемы ограничения использования земельных участков на территории населенного пункта в составе особо охраняемых природных территорий, разрозненной практики рассмотрения споров судами в следующем:

• определить на законодательном уровне понятие режима «особой охраны особо охраняемой природной территории»;

• определить возможность установления охранной зоны для земель населенных пунктов, расположенных внутри особо охраняемой природной территории («буферная зона»), с учетом возможности фактического использование земель населенных пунктов по целевому назначению;

• дать соответствующее разъяснение норм экологического законодательства судам для обеспечения правильного и единообразного разрешения судами споров о режиме особой охраны особо охраняемых природных территорий;

• предусмотреть для собственников земельных участков и (или) иной недвижимости, расположенной в границах населенного пункта в тех случаях, когда ООПТ полностью расположена на территории населенного пункта либо если ООПТ расположена на территории населенного пункта частично, в отношении той ее части, которая расположена в границах населенного пункта, возможность получения взамен земельных участков и (или) иной недвижимости равнозначных по площади и характеристикам участков и (или) иной недвижимости за пределами ООПТ либо право получить равноценное возмещение в денежной форме.

Юридическая значимость

Когда проходит специальная оценка земель и выведение их в категорию охраняемых законом государства, устанавливается их правовой статус и режим. У физических и юридических лиц больше нет возможности использовать землю в других целях.

Территории с статусом охраняемых это земельные площади с особенным значением – реакционным, научным, оздоровительным. Также значение может быть культурно-историческим и даже эстетическим.

ВНИМАНИЕ! Должен соблюдаться порядок отнесения к охраняемым территориям, иначе такой статус будет не законным.

Согласно такому порядку земли в специальную категорию значимых природных ресурсов выделяются документально подтвержденным решением федеральных государственных органов. Основная цель принятия решения – защита ценного участка от использования его в самых разных целях.

После присвоения статуса участок может использоваться только в нескольких экологических и социальных направлениях:

• Для организации эффективной охраны природного ресурса. Может быть использован под заказник участок, под заповедник.
• Для организации места отдыха для граждан. При этом должны соблюдаться все требования к охране экологии.
• Для сохранности культурного наследия (исторического).
• Для улучшения общего состояния экологии в регионе.

Как разделяются охраняемые объекты и территории в зависимости от цели использования. Выделяется несколько групп.

1. Земельные площади с природоохраняемым значением.
2. Участки с реакционным значением.
3. Объекты и земли значения культурного и исторического.
4. Территории, имеющие оздоровительную ценность. На них, как правило, размещены курорты, санатории.

Также в состав таких земельных площадей могут входить и участки к другим значением, которые, по Земельному Кодексу, требуют особенной охраны. Могут иметь значение охраняемых береговые полосы, участки микрозаповедников, некоторые территории в пределах населенных пунктов.

Дендрологические парки и ботанические сады

Понятие особо охраняемых природных территорий этого вида содержит ст. 28 Федерального закона РФ № 33-ФЗ. Они определяются как природоохранные госучреждения, созданные для формирования коллекций живых растений и поддержания биоразнообразия.

Дендрарий представляет собой территорию, специально отведенную под культивацию в открытом грунте деревьев, кустарников и лиан. Древесная растительность размещается согласно определенной системе, например, по географическим, систематическим или декоративным признакам. Примыкающая к дендрарию зона, предназначенная для отдыха и рекреации, именуется дендропарком.

Имущество, находящееся на территории дендропарков и ботанических садов, ограничено в гражданском обороте. Управление дендропарками и ботаническими садами может обеспечиваться органами государственной власти федерального уровня, их бюджетными учреждениями, научно-исследовательскими учреждениями и профильными ВУЗами.

Лечебно-оздоровительные территории

На таких землях естественным путем создавались условия, максимально благоприятные для отдыха, выздоровления, восстановления физических и душевных сил людей. Они обладают комфортным и целебным климатом, имеют чистую экологию. Здесь могут находиться водные источники с полезными минералами или другими лечебными свойствами.

ВАЖНО! Пребывание на землях лечебно-оздоровительного типа оказывает благоприятное воздействие на организм, имеет также профилактическое значение.

На территориях земель с лечебно-оздоровительным статусом, как правило, располагаются санаторные, курортные зоны, центры реабилитации. Это может быть местность равнинная, горная, с различными водоемами.

Земли лечебно-оздоровительного значения условно разделяют на три санитарных зоны. Земли первой санитарной зоны могут изыматься. Для второй зоны существует много строгих запретов относительно ее использования, застройки:

• Здесь нельзя строить объекты, которые не связаны с курортной сферой и сервисом.
• Запрещается проводить любые работы, вызывающие загрязнение территории, окружающей среды в целом.
• Также под запретом виды деятельности, из-за которых проходит истощение целебных природных ресурсов.

Третья зона — также земли, на которых ограничено строительство промышленных объектов, объектов сельскохозяйственной деятельности. Любой вид работы, проводимый на такой территории, не должен загрязнять окружающую среду.

Историко-культурная ценность

В данную группу относятся земельные участки, на которых размещены памятники, истории, культуры, архитектуры, ландшафтного искусства, военные захоронения и другие объекты, сохранность которых имеет большое значение для истории и культурного наследия государства.

На таких землях не проводится хозяйственная деятельность, здесь нельзя заниматься работами, которые могут принести вред охраняемой земле и объектам на ней. Правовой режим относительно такой земли обязателен для соблюдения физическими и юридическими лицами.

Если у такого участка есть собственник, он обязан охранять культурное и историческое наследие, принимать меры по его защите от вандализма.

ВНИМАНИЕ! Когда собственник земли с историко-культурным значением не занимается ее охранной, такую землю могут у владельца изъять. Такое положение предусмотрено Федеральным Законом под номером 78 (статья 54).

Статья 95 ЗК РФ. Земли особо охраняемых природных территорий

1. К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
2. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.
3. На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается.
   На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.
4. В целях защиты земель особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним земельных участках могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В границах этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на природные комплексы особо охраняемых природных территорий. Границы охранных зон должны быть обозначены специальными информационными знаками. Земельные участки в границах охранных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима.
5. В целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных территорий органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе принимать решения о резервировании земель, которые предполагается объявить землями особо охраняемых природных территорий, с последующим изъятием таких земель, в том числе путем выкупа, и об ограничении на них хозяйственной деятельности.
6. Земли и земельные участки государственных заповедников, национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются им в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное (вредное) воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков. Национальные парки имеют исключительное право приобретения указанных земель.
7. На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются:
   1) предоставление садоводческих и дачных участков;
   2) строительство автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами;
   3) движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог;
   4) иные виды деятельности, запрещенные федеральными законами.
8. Территории природных парков располагаются на землях, предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование; допускается размещение природных парков на землях иных пользователей, а также собственников.
9. Объявление земель государственным природным заказником допускается как с изъятием, в том числе путем выкупа, так и без такого изъятия земельных участков у их собственников, землепользователей, землевладельцев.
10. Земельные участки, занятые природными комплексами и объектами, объявленными в установленном порядке памятниками природы, могут быть изъяты у собственников этих участков, землепользователей, землевладельцев.

Статья 98 ЗК РФ. Земли рекреационного назначения

1. К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.
2. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.
3. Использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглашению с собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, может осуществляться на основе сервитутов; при этом указанные земельные участки не изымаются из использования.
4. Утратил силу.
5. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?

Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.

Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.

Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?

Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.

На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.

Похожие записи:

• Закон Иркутской области от 04.07.2007 N 53-оз «О транспортном налоге»
• Изменение вида разрешенного использования земель
• Как проходит исполнительное производство?