Что такое технический план помещения и как его получить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое технический план помещения и как его получить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все-таки технический план или технический паспорт? Начнем с первого. Техническим планом называют документ, играющий основную роль во время постановки недвижимости на учет. Какие будут сведения в техническом паспорте, вы узнаете немного ниже, но в плане есть все основные данные о строение, например доме.
Технический план объекта: кому и зачем нужен документ?
Детальное описание объекта недвижимости, к которому прилагаются чертежи и схемы, является техническим планом.
Такие планы необходимы для объектов незавершенного строительства, зданий, помещений и сооружений, причем как жилых, так и технических. Их можно создавать для завершенных и недостроенных объектов, а также для объектов инженерной инфраструктуры.
Может показаться, что технический план и технический паспорт — это одно и то же. Однако это не так. В отличие от плана в паспорте не содержится информации о территориальной привязке объекта. Паспорт составляется на основании плана и является приложением к нему. Паспорт требуется при продаже недвижимости, но его недостаточно для постановки объекта на учет — для внесения постройки или помещения в кадастр нужен именно план.
Технический план объекта необходим при:
- вводе завершенной постройки в эксплуатацию;
- оформлении сделок с недвижимостью;
- фиксации изменений после реконструкции, перестройки или перепланировки;
- внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о частях объекта при их продаже, изменении их характеристик и назначения (к примеру, при переоборудовании складских площадей в офисные);
- при оформлении права аренды на часть здания, помещения, сооружения.
Кроме того, очень часто технический план нужен для проведения судебных разбирательств.
Срок действия техплана и техпаспорта
Нельзя говорить о том, что документы имеют какой-либо срок использования, по закону его нет. Но технический паспорт нужно менять время от времени. Срок эксплуатации не влияет на изменения, скорее всего они обусловлены именно временными рамками актуальности кадастрового документ. После прошествия пяти лет, когда недвижимость была поставлена на учет, паспорт нужно будет поменять на новый. В некоторых случаях поменять паспорт технического состояния дома нужно быстрее, например если вы решили провести капитальный ремонт и сделать перепланировку квартиры. Поэтому нужно обновить документ для восстановления его актуальности. Во время ремонта могут измениться размеры комнаты и другие технические параметры. Основные сведения документа базируются на точном плане помещения, на который и оформлены бумаги. Если была проведена реконструкция, то документы нужно тоже менять с обновлением актуальной информации. Любые изменения нужно подтверждать документами, чтобы бы не было выполнено в квартире, инвентаризация должна проходить один раз в пять лет. При проведении сделки по продаже квартиры, вам обязательно понадобиться технический паспорт на жилье. Причем он должен быть обновленного варианта, не старше пяти лет после последнего получения документам. Если данные положения не будут осуществлены, то сделка может не состояться и вы потеряйте потенциального клиента, поэтому об этом стоит позаботиться заранее.
Технический план не имеет срока давности, документ можно использовать до того времени, пока сведения остаются актуальными, потом нужно обновить бумаги.
Как составляют техплан
Для создания техплана необходим технический паспорт и проектная документация, разработанная лицензированным подрядчиком. Копии этих документов должны быть заверены печатью и подписью кадастрового инженера и приложены к основному плану. При оформлении электронного варианта применяются цифровые подпись и печать.
В целом подготовка зависит от типа объекта: для зданий, сооружений, помещений разного назначения и недостроенных объектов используется разная форма технического плана здания. Но в любом случае документ будет состоять из двух частей:
- Текстовой. Содержит исходные данные об объекте: размеры, расчеты, расположение на территории и другая информация, собранная кадастровым инженером. В текстовой части должны быть данные о заказчике, выполнении измерений, расчетов с указанием использованных методов, средств и точности измерения. Здесь же приводят описание расположения объекта на местности с топографической привязкой.
- Графической. Представляет собой чертеж, содержащий подробную схему, на которой изображено положение объекта. Если постройка состоит из нескольких этажей, то в графическую часть добавляется поэтажная планировка. В оформлении чертежей особенно важны точки, по которым выполняются границы территории. Они должны быть максимально точными, поскольку от этого зависит выстраивание кадастровых отношений с владельцами соседних участков.
Технический план — это важный документ, без которого нельзя зарегистрировать объект недвижимости. Его составляет аттестованный инженер. Перед оформлением необходимо подготовить документы. В течение месяца, в зависимости от масштаба объекта, план будет готов и можно начинать процедуру регистрации.
В этой статье
- Что такое технический план объекта недвижимости
- Виды технического плана
- Структура документа
- Для каких объектов нужен техплан
- Куда обращаться
- Список документов для оформления
- Порядок оформления и сроки
- Заключение
Документы для составления техплана
Список документов может изменяться в зависимости от типа недвижимости. Рассмотрим перечень документов, необходимых для составления техплана жилого дома:
- выписка из ЕГРН – при наличии, если ее нет, нужно предоставить уведомление об ее отсутствии (актуально для новостроек);
- правоустанавливающий документ;
- поэтажный план дома;
- акт органа о согласовании строительства (разрешение на строительство или уведомление) или декларация, если стройка осуществлялась без разрешения и уведомления;
- разрешение на перепланировку или реконструкцию – в том случае, если она проводилась.
Далее перечислим список документов для нежилых объектов:
- правоустанавливающий документ;
- выписка из ЕГРН;
- разрешение на строительство;
- поэтажный план постройки или проектная документация;
- разрешение на эксплуатацию объекта;
- постановление о присвоении адреса;
- разрешение на перепланировку и реконструкцию;
- заключение эксперта о состоянии несущих конструкций и изношенности объекта.
Отличия от технического паспорта
До 2013 года постановка объектов на кадастровый учет осуществлялась на основании технического паспорта. Сейчас эту функцию исполняет технический план. Однако техпаспорт на недвижимость все еще выдается, и получать его обязательно. И техплан и технический паспорт оформляется кадастровым инженером по итогам проведения необходимых замеров. Однако второй документ – это более развернутая, дополненная версия первого.
Технический паспорт – это справочно-информационный документ, который используется для совершения юридически значимых действий с недвижимым имуществом. Оба документа содержат схожие сведения, но имеют разный формат представления информации.
Техпаспорт выдает уполномоченная организация на объекты недвижимости после ввода их в эксплуатацию. По окончании постройки многоквартирного дома этот документ получает застройщик на все здание. На каждую квартиру отдельно технические паспорта оформляют собственники объектов недвижимости. Однако застройщик может взять эту функцию на себя и самостоятельно оформить эти документы на все помещения в многоквартирном доме, а затем раздать их владельцам.
Оформление технического паспорта обязательно для собственника. После получения этот документ действителен в течение пяти лет. Далее его необходимо обновлять. Как правило, собственники оформляют новый техпаспорт непосредственно перед реализацией какого-либо юридически значимого действия. Законодательство не предусматривает каких-либо штрафных санкций за просрочку обновления этого документа.
Технический паспорт требуется при заключении сделок с недвижимостью. Стороны или сотрудник нотариальной конторы берут сведения об объекте из этого документа для внесения в договор.
Технический паспорт и технический план – в чём разница?
Стоит отметить разницу в таких документах как Технический паспорт и Технический план.
Техплан квартиры или дома готовится исключительно кадастровым инженером, который проводит все необходимые замеры, делает опись помещения, включая: количество комнат, проведенные коммуникации и т.д. На основании полученных данных готовится план-схема помещения, это именно тот чертеж планировки, который Вас интересует. Если квартира или дом содержат два уровня и более (двухэтажная и т.п.) – чертеж готовится по каждому из ее уровней.
Технический паспорт состоит из 2-х разделов, где первый раздел содержит описательную часть в виде таблицы, а план квартиры или дома находится во втором разделе. Содержит технические характеристки всего дома с указание площадей, этажности, проведённых капитальных ремонтов и пригодности дома к дальнейшей эксплуатации, экспликацию помещения, его планировку, наличие удобств, а также расположение комнат, несущих стен, оконных и дверных блоков.
Наличие технического плана на комнату потребуется для того, чтобы узаконить права собственности при выкупе комнат, не стоящих на кадастровом учете, приватизации отдельных комнат в коммунальной квартире, или продаже всей коммунальной квартиры при учете того что сами комнаты не стоят на кадастровом учете.
Технический план комнаты требует выделить комнату как отдельно взятый объект недвижимости. Технический план комнат, как и другого жилого помещения, может быть изготовлен только аттестованным в Росреестре кадастровым инженером, имеющим членство в СРО. В техплане комнат подразумевается наличие информации об адресе, где расположен дом, номере этажа, площади комнаты и квартиры, в которой она находится, номере кадастрового учета здания и квартиры, а также этажности многоквартирного дома и плана, на котором указывается место комнаты.
Период времени, за которое инженер может изготовить нужный вид технического плана, может достигать и месяца, если техплан составляется на большое здание или комплекс нежилых помещений, но в случаях с жильем, техплан на квартиру или комнату составляется в среднем за 1-3 дня. В случае, когда технический план срочно требуется для предоставления в суд или в Росреестр, можно решить проблему обращением к специалисту, который проведет все работы в кратчайшие сроки, включая проведение замеров. Эта услуга, конечно, потребует дополнительных финансовых затрат за срочность. Однако техплан срочно за 1 день будет на руках у владельцев недвижимости для осуществления дальнейших регистрационных действий с его участием.
Зачем нужен технический план на квартиру
Технический паспорт объекта недвижимости необходим, чтобы осуществить официальную постановку этого имущества на учет. Документ, составленный согласно всем требованиям, установленным законодательством, должен содержать в себе все исчерпывающие сведения о данном объекте.
Отдельно стоит отметить, что в подобный технический план можно внести не только сведения о единичных объектах недвижимости, но и об отдельных частях таких объектов.
Если владельцу недвижимости требуется внести в уже существующие сведения определенные изменения, то в ранее составленный план, согласно законодательству, вносятся изменения только кадастровыми инженерами, которыми могут стать работники, прошедшие специальную аттестацию.
Чтобы разобраться во всех тонкостях документа, рассмотрим внимательнее нюансы, которые могут всплыть при его составлении.
Общие требования к техническому паспорту устанавливаются на уровне федерального законодательства. Для начала разберемся, какие именно объекты нельзя сразу же поставить на государственный учет.
К ним можно отнести:
- Помещения, которые могут являться отдельной частью сооружений;
- Объекты незавершенного строительства, при возникновении необходимости их предварительной регистрации;
- Сооружения, относящиеся к вновь возведенным зданиям;
Кроме этого, не стоит забывать и о том, что такой план обязательно понадобится в таких случаях:
- Если объект недвижимости был полностью перестроен или если в нем прошла перепланировка. Предоставление плана необходимо, чтобы внести в него соответствующие корректировки;
- Если в старом плане были выявлены ошибки, которые необходимо устранить;
- Если на объект ранее никогда не была оформлена собственность, и, соответственно, о нем нет никаких сведений в кадастре.
Если владелец обращается с просьбой о внесении определенных поправок в свой кадастровый паспорт, соответствующие изменения придется вносить и в план. Также стоит акцентировать свое внимание на том, что без данного документа ни один объект не может быть введен в эксплуатацию, следовательно, он имеет важное значение.
Стоит отметить, что наличие на руках плана значительно упрощает процедуру предоставления документов на сооружение или квартиру.
Кроме этого, в план недавно было введено одно интересное нововведение, которое заключается в том, что каждый объект недвижимости закрепляется на определенном земельном участке, то есть готовый документ имеет точные координаты объекта.
Несмотря на то, что данная организация существует достаточно давно, обращаться в неё более менее регулярно застройщики стали только в 2000-х годах. В целом, Ростехинвентаризация (сокращенно Ростех) славится меньшим консерватизмом, чем БТИ: в ней легче разобраться в разных пограничных ситуациях, а также гораздо проще исправить ошибки, допущенные при обмерах.
Данные документы также следует заказывать в той организации, которая проводила первичную инвентаризацию здания (см. пункт 3 статьи). При этом, если собственником помещения является юридическое лицо, подаются следующие документы:
- Паспорт;
- Свидетельство о государственной регистрации права либо договор аренды (либо другой правоустанавливающий документ в зависимости от вида собственности на объект);
- Доверенность на человека, подающего документы, оформленную на бланке организации с её печатью;
- Гарантийное письмо;
Гарантийное письмо заполняется на бланке организации с датой и исходящим номером. Заверяется печатью организации, подписью уполномоченного лица и подписью бухгалтера. В гарантийном письме прописываются какие именно документы необходимо изготовить, количество их экземпляров, адрес объекта, банковские реквизиты компании, а также даются обязательства по оплате оказанных услуг. Если документы подаются арендатором, то гарантийное письмо обязательно заверяется печатью организации-собственника.
Официально поэтажный план и экспликация на квартиру в Бюро технической инвентаризации должны подготовить в течение 10 дней вне зависимости от того, планируется ли выход техника на объект или нет. На практике план и экспликацию в БТИ без выхода на объект подготавливают за 5 — 10 рабочих дней, с выходом- за 10-15. Данные сроки актуальны, если документы подавались непосредственно в отделение БТИ, а не в МФЦ.
Сроки изготовления поэтажного плана и экспликации на квартиру в Ростехинвентаризации являются приблизительно теми же.
Срок подготовки поэтажного плана на нежилое помещение сильно зависит от его площади и каждый раз рассчитывается индивидуально. В среднем, его подготовка занимает около трёх недель.
Документы для подготовки технического плана в 2023 году
Технический план изготавливается на основании следующих документов, копии которых впоследствии становятся приложениями к нему:
- проектной документации на строение, при её отсутствии — декларация, составленная и заверенная правообладателем объекта недвижимости или надела, на котором он расположен (только для земель ЛПХ, ИЖС, садоводства);
- уведомление о планируемом строительстве от застройщика;
- уведомление о соответствии жилого дома параметрам и нормам размещения на участке земли, декларация на земельный участок под домом.
Дополнительно необходимы:
- выписка из ЕГРН на земельный участок;
- правоподтверждающие документы собственности земельного участка;
- справка о присвоении почтового адреса (для нового объекта);
- паспортные данные необходимы для составления договора на оказание услуг по исполнению техплана. Обязательны они также при оформлении акта согласования границ участка земли, если производятся комплексные работы, включающие межевание.
- СНИЛС.
Кадастровый инженер вправе запросить иные уточняющие документы.
Что же должен содержать технический план:
- Первым делом в нем указывается полная информация об адресе объекта, начиная с указания страны строительства и заканчивая его индексом.
- Позже высчитывается и проставляется общая площадь, включая недостроенные постройки и вспомогательные объекты.
- Также на плане обязательно указывается этажность здания и планировка каждого этажа.
- Обязательной информацией при оформлении документации на нежилое помещение является расположение помещения относительно генерального плана этажа здания с указанием всех размеров и инженерных сетей.
- Позже проставляются координаты точек здания, в которые входят все углы, значения теодолитной съемки, точки репера и станций, а также дополнительные размеры объекта.
В случае оформления техплана на нежилое здание обязательно указывается расположение здания относительно окружающей его территории, иными словами, предоставляется генеральный план здания.
Технический план включает в себя:
- Полный адрес.
- Площадь.
- Количество этажей и их планировка.
- Территориальное расположение относительно других объектов.
- Координаты точек здания.
- Все размеры, полученные в ходе обмерочных работ.
Техплан на садовый дом
Аналогичную работу выполняет кадастровый инженер для техплана на садовый дом. Однако существуют нюансы, отличающие технический план жилого дома от аналогичного документа, составленного на дом в СНТ.
Главное особенность в требованиях к техническому плану на садовый дом связана с так называемой «дачной амнистией». До марта 2021 г. регистрация дач осуществляется по облегченной программе: для неё НЕ требуется уведомление администрации о соответствии постройки законодательным требованиям. Достаточно декларации собственника, содержащей основные сведения об объекте, и технического плана, выполненного инженером (закон № 267-ФЗ, от 02.08.2019). Документ состоит из 8 страниц: 5 из них занимает текст, остальное – графическая информация. На основании проведенных измерений специалист пишет заключение и может дать рекомендации по корректировке данных из декларации или технической документации, предоставленной заказчиком, см. пример ниже.