Обременение на квартиру — что это?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обременение на квартиру — что это?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.
Дарение жилья с залогом
Как правило, залог на квартиру устанавливается в пользу банковского учреждения, которое выделяло заемные денежные средства на приобретение жилья. В этом случае для снятия обременения существуют следующие варианты действий:
- предложить банку установить залог на иной аналогичный объект недвижимости, принадлежащей заемщику;
- переоформить залоговое обязательство на одаряемое лицо.
�訇�迮邾迮郇迮郇邽迮 赲 赲邽迡迮 邾訄�郕訄郈邽�訄郅訄
��郅邽 迠邽郅�迮 郕�郈邽郅邽 � 邽�郈郋郅�郱郋赲訄郇邽迮邾 ��迮迡��赲 邾訄�迮�邽郇�郕郋迣郋 郕訄郈邽�訄郅訄, �郋 郈郋 郱訄郕郋郇� 赲�迮 �郅迮郇� �迮邾�邽, 赲郕郅��訄� 迡迮�迮邿, 迡郋郅迠郇� 郈郋郅��邽�� 赲 郕赲訄��邽�迮 迡郋郅邽. 苠郋郅�郕郋 赲 ��郋邾 �郅��訄迮 邾郋迠郇郋 郈�郋迡訄赲訄�� 郕赲訄��邽�� � 邾訄�郕訄郈邽�訄郅郋邾 邽郅邽 郈郋邾迮郇��� 迮迮 郇訄 迡��迣��, 郇訄郈�邽邾迮�, 訇郋郅��迮邿 郈郅郋�訄迡邽. �郋 赲�迮 ��郋 赲郋郱邾郋迠郇郋 �郋郅�郕郋 � �郋迣郅訄�邽� 郋�迣訄郇郋赲 郋郈迮郕邽 邽 郈郋郈迮�邽�迮郅���赲訄. ��郅邽 赲 郕赲訄��邽�迮 郇迮 訇�郅邽 赲�迡迮郅迮郇� 迡郋郅邽 迡迮��邾 邽 郈�郋迡訄赲迮� 郇迮 �郕訄郱訄郅 郈郋郕�郈訄�迮郅� 郋訇 邽�郈郋郅�郱郋赲訄郇邽邽 邾訄�郕訄郈邽�訄郅訄, �郋 �迡迮郅郕� 邾郋迣�� 郈�邽郱郇訄�� 郇迮迡迮邿��赲邽�迮郅�郇郋邿. ��邽 ��郋邾 赲迮�郇��� 迡迮郇�迣邽 郋�迮郇� �郅郋迠郇郋.
虴�郋訇� 郈�郋迡訄�� 迡郋郅邽 迡迮�迮邿, 郇迮郋訇�郋迡邽邾郋 郋迡郇郋赲�迮邾迮郇郇郋 � ��邽邾 郕�郈邽�� 郇訄 邽邾� 郇迮�郋赲迮��迮郇郇郋郅迮�郇邽� 迡郋郅邽 赲 迡��迣郋邿 郕赲訄��邽�迮.
��邽�迮邾 ��郋邽邾郋��� ��邽� 迡郋郅迮邿 迡郋郅迠郇訄 訇��� 郇迮 邾迮郇��迮 ��郋邽邾郋��邽 �迮�, 郕郋�郋��迮 郋���迠迡訄����. �訄郕 郈�訄赲邽郅郋, �迮�� 邽迡迮� 郅邽訇郋 郋 �郋邾, ��郋 �迮訇迮郇郕� 訇�迡迮� 赲�迡迮郅迮郇訄 迡郋郅� 訇郋郅��迮迣郋 �訄郱邾迮�訄, 郅邽訇郋 郈郋郕�郈訄迮邾郋迮 邽邾��迮��赲郋 訇�迡迮� 邽邾迮�� 訇郋郅���� ��郋邽邾郋���.
��郅邽 ��邽 ��迮訇郋赲訄郇邽� 郇迮 赲�郈郋郅郇邽��, �郋 郋�迣訄郇� 郋郈迮郕邽 赲郈�訄赲迮 郈郋迡訄�� 赲 ��迡 邽 郋郈�郋�迮��郋赲訄�� �迡迮郅郕�. � �迮郱�郅��訄�迮 郈郋郕�郈訄�迮郅� 郅邽�邽��� 郕赲訄��邽��, 訄 郈�郋迡訄赲�� 郈�邽迡���� 赲迮�郇��� 迮邾� �郈郅訄�迮郇郇�� ��邾邾� 赲 郈郋郅郇郋邾 郋訇�迮邾迮.
Договор дарения с обременением
Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов сделок по отчуждению имущества.
Передача вещи таким способом, как одаривание, — довольно выгодная процедура для круга лиц, являющихся близкими родственниками (родителями, детьми, бабушками, дедушками и братьями или сестрами).
Удобство передачи недвижимости в виде подарка для указанного круга родственников заключается в отсутствии налогообложения. Для остальной категории граждан оплата 13% подоходного налога будет неизбежной.
Сумма пошлины будет начисляться исходя из рыночной стоимости имущества, а не той, которая указана в договоре. Не стоит прибегать к различным родам махинациям по уменьшению обязательных выплат, так как налоговый инспектор может проверить сделку на предмет действительности, если стоимость объекта одаривания будет разнится с рыночной более чем на 20 %.
Чтобы договор имел юридическую силу, необходимо собрать пакет документов на недвижимость, паспорта физических лиц (для юридических лиц нужны устав и иные документы подтверждающие их статус), оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (2000 рублей) и обратиться за регистрацией документа в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.
Договор дарения, также известный в быту как дарственная – это способ официально передать имущество одного лица другому. Его отличие от всех других договоров в том, что даритель при этом не получает ничего взамен: любая выгода с точки зрения дарителя делает договор недействительным.
Дарение может быть реальным, когда условия договора исполняются сразу же, или консенсуальным, когда даритель откладывает свой подарок до определенного момента или выполнения каких-либо условий.
Когда речь идет о дарственной, мы подразумеваем дарение недвижимости или ценных вещей, например, автомобиля или драгоценностей. Однако договор дарения можно оформить не только на них, и сфера применения дарственных значительно шире. Дарить разрешено не только имущество, но и имущественное право; также через дарственную можно освободить от уплаты долга или выплатить долг одаряемого третьему лицу.
Обратите внимание! Дарителем не имеет права выступать несовершеннолетний, поскольку он не может заключить сделку самостоятельно. На одаряемого такие ограничения не накладываются, но сделку заключает законный представитель.
Несмотря на полную безвозмездность дарения, при составлении договора даритель вправе вписать условия, при которых делает подарок: к примеру, подарить квартиру с тем условием, чтобы даритель имел право проживать в ней, или какую-то ее долю. Напомним также, что дарственная – это двусторонняя сделка, поэтому если условия не устраивают одаряемого, он вправе оформить отказ от подарка.
Когда пристав может арестовать квартиру
Арест является обеспечительной мерой. Так как арестованным имуществом нельзя распоряжаться, это будет стимулировать должника быстрее расплатиться с взыскателем. Основания для наложения ареста на квартиру, дачу или иное имущество указаны в законе № 229-ФЗ. Вот они:
- пристав вправе наложить арест только после возбуждения производства;
- арестовать могут только имущество, принадлежащее лично должнику, но не другим лицам;
- арест допускается только при исполнении денежных и имущественных требований, если сумма долга превышает 3 000 рублей;
- при наложении ареста пристав обязан убедиться, что стоимость квартиры или иного имущества соразмерна сумме задолженности;
- данные об аресте недвижимости передаются в Росреестр, они будут отражены в ЕГРН.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Как узнать, что квартира с обременением?
Есть несколько способов узнать, что недвижимость с обременением.
-
Взять выписку из ЕГРН. В документе будет указана информация о виде обременения и количестве прописанных граждан.
-
В домовой книге есть сведения о количестве прописанных человек в квартире.
-
В сертификате о материнском капитале будет информация, использовались ли деньги для покупки квартиры. Если семья воспользовалась сертификатом, то прежде чем выписывать ребенка, они обязаны предоставить ему квартиру с аналогичными параметрами.
Обременение в виде маткапитала
Если жилье купили с использованием средств материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить в квартире доли. Только в этом случае можно продавать квартиру с маткапиталом или поменять ее на другую, например, большей площади. Но все это возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Если в квартире не были выделены доли детям и продавец не сказал покупателю об использовании маткапитала, то сделку могут признать недействительной. При этом вернуть деньги очень сложно.
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире.
Причем стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости тех, которые отчуждаются. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавцу придётся вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.
Пошаговый план действий: как снять обременение
Избавиться от обременения можно не только в Росреестре и в МФЦ, но еще и онлайн. Разберемся, как воспользоваться каждым из этих вариантов.
И теперь поздравляем вас! Теперь вы полноценный владелец недвижимости (чем не могут похвастаться миллионы россиян). Наконец, больше не нужно нести бремя ипотеки, вы смело можете распоряжаться своей квартирой. Что делать с ней дальше — решать вам. Но если вы захотите сдавать ее в аренду, продавать или делать ремонт, то ждем вас на сайте Урбан Медиа. Здесь вы найдете советы по недвижимости, которые сэкономят вам деньги и время.
Что такое обременение
Законодательство определяет обременение как официальное ограничение права собственности на недвижимый объект. Такие ограничения могут создавать препятствия для распоряжения жилым помещением, в том числе по безвозмездным сделкам.
В состав возможных обременений, регламентированных гражданским законодательством, входят:
- залог, который выступает в качестве способа обеспечения обязательства (в том числе, залог по результатам ипотечного договора);
- сервитут, который оформляется в отношении участка и предоставляет право ограниченного пользования землей сторонними лицами;
- арест, который является мерой обеспечения требований, рассматриваемых в суде.
Указанные виды обременений подлежат официальной регистрации в органах Росреестра, о чем будут содержаться сведения в ЕГРН. Факт наличия таких ограничений может быть установлен еще на стадии подготовки текста договора путем запроса указанного документа.
Также законодательство рассматривает в качестве скрытых обременений наличие правоотношений пожизненной ренты или аренды. Данные виды договоров подразумевают наличие ограниченных прав пользования жилым помещением на протяжении определенного или неопределенного периода времени.
Еще одним прямым обременением, которое полностью исключает возможность совершения дарения, является наличие в составе собственников квартиры несовершеннолетних граждан. Если продажа жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних детей, допускается при согласовании с органами опеки, то подарить такое имущество будет невозможно по причине полного запрета.
Наиболее простым вариантом дарения при наличии зарегистрированных обременений будет являться снятие любых ограничений. Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- исполнить надлежащим образом денежное обязательство, для обеспечения которого устанавливался залог;
- устранить исковые требования, чтобы снять судебный запрет.
Если стороны решили оформлять документы при наличии существующего обременения, им предстоит решать дополнительные вопросы, связанные с обеспечением интересов лица или органа, в пользу которого установлено ограничение.
Ни при каких условиях не получится подарить недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или недееспособному владельцу. Если в случае купли-продажи квартиры органы опеки могут положительно рассмотреть представленный вариант для улучшения условий проживания, то подобную дарственную нельзя зарегистрировать в Росреестре.
Договор дарения является безвозмездной сделкой, заключается при согласии обеих сторон. Нельзя оформить дарственную на условиях пожизненного проживания прежнего собственника. Такой пункт сделает договор нелегитимным, но можно составить договор пожизненной ренты, когда после смерти владельца имущество перейдет к указанному в договоре гражданину.
Обременение в виде аренды
Сейчас многие сдают свои квартиры в аренду с целью получения дохода от свободной жилой недвижимости. Однако этот факт может стать серьезной помехой при оформлении дарственного договора. Если владелец жилья решит оформить дарственную, то она будет обременена арендным соглашением. Но при этом не стоит пугаться этой проблемы, так как собственнические права на арендную недвижимость остаются у дарителя, но никак не находятся у арендаторов. Единственным минусом такой сделки является то, что одаряемый не сможет заселиться в квартиру до того, пока срок аренды не истечет.
Дополнительную информацию, включая сам образец договора с арендным обременением, можно получить обратившись за консультативной помощью к юристу или нотариусу.
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.