Особенности пролонгации договора аренды земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности пролонгации договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:
- Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.
Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.
- Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.
Способы продления аренды земельного участка
Продление аренды земельного участка возможно не только на основании заявления арендатора, но и в результате решения суда, местной администрации или государственного органа. Пролонгация контракта осуществляется следующими способами:
- Подписание сторонами нового договора. В этом случае арендатор и право на землю остаются прежними. Однако контрагенты могут изменить условия сделки.
- Заключение дополнительного соглашения. Этот документ принимается в дополнение к существующему договору. Соглашением можно изменить лишь незначительные условия сделки. Форма документа должна соответствовать основному договору.
- Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка. Применяется в случаях, если действие контракта закончилось, но арендатор продолжает пользоваться землей. При этом важно, чтобы собственник участка не возражал. Договоренности автоматически продлеваются на неопределенный срок на прежних условиях.
Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:
а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.
Иными словами. В уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, нет информации о нарушениях использования земли.
Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.
Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.
1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.
Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.
2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.
Проще говоря. Помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.
Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.
Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Иными словами. Если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.
Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.
В заключение, напомню:
Продление договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных контрактов
Предметом рассмотрения является возможность продления после 01.03.2015г. на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных во исполнение инвестиционных договоров с органами государственной власти (подведомственными им предприятиями, учреждениями).
Указанные инвестиционные договоры имели широкое распространение в 2000-х годах, при этом их характерными условиями являлись: а) предоставление в качестве вклада публично-правового образования в инвестиционную деятельность здания под снос в обмен на долю в построенном на его месте новом объекте; б) обязанность инвестора снести объект (зачастую предварительно расселив проживающих там граждан) и построить новый объект, с распределением результата инвестиционной деятельности между сторонами в определенной пропорции.
В настоящее время значительное количество таких инвестиционных договоров, заключенных много лет (если не десятилетия) назад, сохраняют свое действие, в связи с чем на практике актуальным является вопрос о допустимости продления срока действия договора аренды земельных участков, заключенных в целях исполнения таких инвестиционных контрактов. Данный вопрос, как правило, возникает при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства на момент обращения за продлением срока действия договора (да, бывает и такое), поскольку вопрос завершения строительства ранее возведенного объекта незавершенного строительства в настоящее время напрямую разрешен законодателем (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).
Данная публикация ставит целью не только привести собственную точку зрения по рассматриваемому вопросу, но и привлечь внимание других практикующих юристов, которые, возможно, в ходе своей деятельности сталкивались с аналогичной проблемой и имеют альтернативное видение ситуации.
Вывод:
Действующее с 01.03.
2015 земельное законодательство не предусматривает возможности заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях реализации инвестиционного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями (подведомственными им предприятиями, учреждениями).
Равным образом, отсутствует законодательная возможность продления на определенный срок такого договора, заключенного до 01.03.2015, если в результате осуществления реализации инвестиционного контракта отсутствует объект незавершенного строительства.
Обжалование отказа продлить договор аренды земли
В случае, если Вам был дан необоснованный отказ в пролонгации договора аренды, Вы вправе:
- Обратиться в суд и потребовать, чтобы арендодатель заключил договор аренды именно с Вами на новый срок
- Потребовать в суде взыскать с арендодателя все фактически причиненные расходы (транспорт, аренда другого земельного участка и т.д.)
Зачастую, разрешение подобных ситуаций происходит в претензионном порядке, поскольку в случае удовлетворения Вашего требования в суде, Вы имеете право взыскать с арендодателя судебных расходы, которые могут состоять из:
- государственной пошлины, уплачиваемой за обращение в судебные органы
- оплаты услуг представителя (составление претензии, искового заявления, представительство Ваших интересов в судебных инстанциях)
- расходов на транспорт (стоимость авиа-, железнодорожных билетов, оплата услуг такси)
- стоимость проживания в отелях, гостиницах
- почтовых трат и т.д.
Отказ от продления и способы разрешения ситуации
Государственный орган, уполномоченный на пролонгацию арендных отношений с земельным участком, руководствуясь правовым регламентом, может отказать в удовлетворении требования только при наличии одного из нижеперечисленных обстоятельств:
- Участок попал в резерв, предназначенный для осуществления государственных нужд;
- В отношении участка действует запрет на приватизацию;
- Земельный участок был изъят из гражданского оборота.
Если перечисленные основания не являются причиной отказа или арендодатель в течение следующего года оформит на спорный объект новый договор аренды с иным субъектом – это станет веским основанием для судебного оспаривания.
Незаконный отказ в пролонгации оспаривается путем подачи иска в районный суд по месту нахождения уполномоченного органа, который подается в 10-дневный срок с момента получения отрицательного ответа.
При составлении искового заявления, необходимо соблюсти следующие требования:
- Указать основания отказа в пролонгации;
- Предоставить выписку о решении комиссии, выражающем отказ и мотивацию;
- Обеспечить доказательственную базу на предмет добросовестного осуществления прав и обязанностей арендатора;
Комментарий к статье 621 ГК РФ
1. Пункт 1 коммент. ст. содержит общие условия осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (примерами иного регулирования законом являются п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК). Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 33 письма ВАС N 66).
Продление аренды без проведения торгов
Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, продление срока договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторами федеральной или региональной земли возможно, если:
- участок выделен субъекту без проведения торговых процедур. Закрытый перечень таких случаев сформирован в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, однако эти положения не распространяют свое действие на ситуации, перечисленные в пп. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ (случаи, когда договорной документ был вынужденно оформлен с единственным участником аукционных процедур);
- земля предоставлена гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
При этом требуется, чтобы были соблюдены следующие условия (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):
- Ходатайство о перезаключении договора арендного пользования на этот же участок подано арендатором своевременно, до истечения срока действия первоначального арендного договора.
- У иных лиц нет исключительных прав на приобретение участка.
- Первоначальный арендный договор с этим арендатором на этот участок не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.
- На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.
Пролонгация договора: как об этом надежнее написать
Не так давно снова столкнулась с темой, которая когда-то уже привлекала мое внимание: как правильно оформить в договоре положение о его потенциальной пролонгации. «Просто так два раза в одну воронку не падает» – подумала я и решила, что вопрос стоит упоминания на Регфоруме: вдруг кому-нибудь еще пригодится.
Не секрет, что положения о сроках входят в число важных условий гражданско-правового договора. Один из вариантов формулирования срока – заключение договора на определенный период с возможностью пролонгации.
Настоящий Договор действует по 31 декабря 2015 года и автоматически продлевается на следующий год, если ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить его не позднее, чем за месяц до истечения срока действия Договора
Подобные положения имеют очевидное практическое значение: в случае, если контрагенты намерены продолжать взаимоотношения в рамках договора, не имеют претензий друг к другу и желания изменить какие-либо положения соглашения, оговорка о возможности пролонгации договора позволяют сторонам избежать подписания дополнительных повторных соглашений (что, в зависимости от организации внутреннего документооборота в каждой конкретной компании может быть сопряжено с необходимостью получать дополнительные согласования и проч.).
Однако на практике оказывается, что единообразное понимание того, как именно должны трактоваться положения о пролонгации действия соглашения, отсутствуют, а ГК РФ напрямую о пролонгации ничего не говорит.
Один из ключевых вопросов заключается в том, что положение о продлении действия договора на «еще один год», «следующий год» и т.п. некоторыми участниками гражданского оборота воспринимается как однократное продление. Подобная позиция обосновывается положениями ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании содержащихся в договоре слов и выражений.
Противники такого подхода придерживаются мнения о том, что при наличии в договоре оговорки о пролонгации действия соглашения «на тех же условиях», предполагается возможность неоднократного продления действия того же самого договора.
В данном случае логика следующая: если стороны предусмотрели, что соглашение автоматически продлевает свое действие на условиях, полностью идентичных изначальному соглашению, то и положение о возможности пролонгации также полностью и идентично воспроизводится в обновленном договоре, а значит, в будущем может быть использовано повторно неограниченное количество раз.
Итак, продлить договор аренды земельного участка с администрацией (через заключение нового договора аренды) могут:
Иными словами, если Вы или первоначальный арендатор (в случае приобретения Вами права аренды земельного участка по договору уступки такого права) изначально получали участок без торгов, то продлить аренду Вы можете также без участия в аукционе.
Но из этого правила есть исключения. Если Вы получили участок как единственный участник аукциона, который был признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов. То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.
Первоначально получив землю на торгах, Вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.
Однако здесь есть свои нюансы. Возможность продления договора аренды напрямую зависит от соблюдения 4 условий, которые прописаны в Земельном кодексе (п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).
Пролонгация договора аренды по ГК РФ
По ст. 610 Гражданского кодекса арендные правоотношения могут носить срочный характер либо заключаться на неопределенный срок. Возможность продления (пролонгации) срока сделки имеет значение только для первого случая, когда объект соглашения передается для владения и пользования на определенный промежуток времени.
Продление договора аренды по ГК РФ возможно двумя способами:
- Арендодатель не истребует имущество по окончании срока действия соглашения, а арендатор по-прежнему владеет и пользуется им (ст. 621 ГК), т. е. происходит автоматическая пролонгация договора аренды. В момент истечения старого срока сделка по общему правилу считается возобновленной на неопределенный период (ст. 621 ГК).
В отдельных случаях пролонгация означает продление действия соглашения на ограниченный период. Такое случается, когда продление происходит на основании условия сделки наподобие следующего: «Договор автоматически продляется на тот же срок, если соблюдены нижеперечисленные условия: …». При этом стороны часто сталкиваются с вопросом о количестве возможных продлений на основании такого пункта.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 указал, что если условиями договора установлена возможность пролонгации сделки на определенный срок, но не определено число продлений, то возможна только однократная пролонгация договора. После стороны смогут либо прекратить правоотношения в связи с истечением срока либо возобновить действие договора на неопределенный период в порядке, установленном ч. 2 ст. 621 ГК.
Образец договора аренды с условием о пролонгации размещен на нашем сайте.
Скачать образец
- Контрагенты достигают согласия по вопросу продления сделки на новый срок. При этом стороны свободны в выборе способа оформления достигнутого соглашения. Они могут:
- заключить новый договор;
- оформить дополнительное соглашение к уже существующему документу.
Продление договора аренды квартиры
Ключевым моментом, с которым стоит определиться перед изучением вопросов о пролонгации договора аренды квартиры, является вопрос о верности формулировок. Возмездная передача во владение и пользование жилого помещения может выступать предметом двух договоров:
- Аренды, если арендатором выступает юридическое лицо (ч. 2 ст. 671 ГК), которое намерено использовать квартиру для проживания граждан. Такое соглашение организации заключают, к примеру, в целях обеспечения жильем сотрудников, направленных в командировку в другой город.
- Найма, когда нанимателем является физическое лицо.
Продление срока действия договора аренды квартиры возможно путем:
- заключения новой сделки;
- автоматического продления договора аренды квартиры на неограниченный срок;
- оформления допсоглашения.
Образец соглашения о продлении договора аренды квартиры можно скачать по ссылке.Если же стороны говорят о договоре аренды квартиры, нанимателем по которому выступает гражданин, то они не только используют неверную терминологию, но и рискуют, поскольку наем жилья имеет свою специфику. К примеру:
- При обременении жилья арендными обязательствами сторон регистрации подлежит не договор, а передаваемые права владения и пользования.
- Если срок действия сделки составляет год, наниматель получает преимущественное право на ее перезаключение. На этом праве строится вся система продления периода существования правоотношений по найму жилья. Для обеспечения исполнения этого права наймодателю вменяется в обязанность за 3 месяца до прекращения правоотношений известить контрагента о продлении срока сделки либо об отказе в пролонгации в связи с тем, что собственник в течение следующего года не намерен сдавать жилое помещение.