Квартиры в жилищных кооперативах

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартиры в жилищных кооперативах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Проект «Жилье в рассрочку», который реализуется через ПК «Жилищный баланс», рожден самой ситуацией, сложившейся в Беларуси как в финансовой, так и в строительной сфере. В условиях экономической нестабильности, высокой инфляции и, соответственно, больших процентных ставок по кредитам на недвижимость покупка собственной квартиры для большинства белорусов была затруднительна. Организаторы говорят, что был необходим инструмент приобретения жилья, при помощи которого они могли бы не просто хранить свои сбережения на депозитах в банках, а обменивать их на квадратные метры по той цене, которая действует в данный момент времени.

Зачем создавался проект

Для этого в 2012—2013 годах разработали проект по созданию единой накопительной системы «Жилье в рассрочку». Принцип ее работы схож с подобными жилищно-накопительными механизмами, действующими во многих странах мира (стройсберкассы в Германии, Чехии, Словакии; жилищно-накопительные счета во Франции, накопительные кооперативы в России).

Первое структурное подразделение ПК «Жилищный баланс» было создано в Могилеве и начало работать 2 апреля 2014 года.

— Проект развивался очень медленно. Причиной тому был недостаточный уровень доверия к нам в силу новизны проекта в нашей стране. Но постепенно мы подтвердили репутацию надежного партнера. Если во второй половине 2017 года кооператив приобретал для своих членов по 2 квартиры в месяц, то в конце 2018 — начале 2019 года мы стали покупать ежемесячно по 10−15 квартир, — рассказывает Роман.

В 2019—2020 годах ежемесячные объемы покупки жилья увеличились до 15−20 объектов недвижимости. Сейчас в месяц кооператив приобретает по 20−25 квартир.

Где можно купить квартиру?

По желанию члена кооператива квартира приобретается как на вторичном рынке, так и на первичном. Но практика показывает, что готовое и строящееся жилье предпочли только 20% членов кооператива, а 80% — вторичку.

Кооператив расширяет сотрудничество с застройщиками. Налажены тесные связи с госзастройщиками в Могилеве — УКСом и ДСК. Подписан договор о сотрудничестве с ООО «СтройТехИнвест».

— Наш член кооператива пожелал купить квартиру этой компании в доме в Логойске, — уточняет Роман. — Сейчас мы находимся на этапе заключения договора еще с одной компанией — ООО «СкиСтройИнвест». Мы ищем с застройщиками такую схему сотрудничества, чтобы она была выгодна и застройщикам, и членам кооператива. Партнерство с частными строительными компаниями позволяет нашим членам кооператива купить квартиру на более выгодных условиях. Застройщики предоставляют скидки, рассрочки платежа. В свою очередь им выгодно сотрудничать с нами как с компанией, которая сразу покупает жилье по полной стоимости. Интерес застройщика и в том, что мы можем обеспечить спрос на квартиры на ранней стадии строительства.

«Хочется верить, что справедливость восторжествует»

Гульшат Хамидуллина, предприниматель из Лениногорска в Татарстане, вместе с супругом приобрела с помощью кооператива квартиру в родном городе и состоит в очереди на вторую квартиру по накопительной программе — для сына-старшеклассника.

«В 2018 году мы с мужем вступили в кооператив, а в конце 2019-го приобрели 4-комнатную квартиру площадью 83 кв. м, — рассказывает эта пайщица. — Довольно долго ее приобретали. Во время юридической экспертизы выяснилось, что нужны документы, узаконивающие перепланировку. И после того, как все нюансы были узаконены, юристы кооператива дали нам добро на покупку нашей большой квартиры. И вот уже третий год, как мы живем в комфортном жилье. Расплачиваемся согласно графику. Платеж за эту квартиру — 16 тыс. 100 рублей плюс членский взнос в размере 2 тыс. рублей. Очередь на приобретение длилась 1,5 года. В личном кабинете было все прозрачно и удобно, все платежи — онлайн, по QR-коду».

Кооператив — это наилучшее решение для приобретения жилья, убеждена Гульшат. «Переплачивать, как в случае с ипотекой, не хочется. Поэтому с каждым годом все больше людей знакомятся с потребительскими кооперативами», — считает она.

Жилищная кооперация, вспоминает Гульшат, существовала еще в советские времена. «Люди часто вскладчину строили дома, даже на соседней улице у нас есть такой дом. Несколько моих знакомых живут в советских кооперативных квартирах. Я была очень рада, когда такая возможность появилась и в наше время. Наша семья ею воспользовалась. Пайщики не просят помощи у государства и банков; платежи очень комфортные, переплата за 10 лет рассрочки платежа мизерная, не более 500 тыс. рублей».

«Мы продолжаем платить все взносы, — подчеркивает Гульшат. — Целый год кооператив не принимал новых пайщиков, и несмотря на это, паевый фонд на счете Сбербанка постоянно пополняется, таким образом подозрения правоохранительных органов в пирамидальности организации абсолютно беспочвенны. Я и супруг пишем во все инстанции, пытаемся добиться правосудия, чтобы кооператив снова заработал во благо наших граждан».

Ее очень беспокоит то, что происходит сейчас. «Сказать, что мы возмущены ситуацией вокруг кооператива, — это ничего не сказать. — замечает пайщица. — Я не понимаю, как вообще возможно “вставлять палки в колеса” в деятельность некоммерческой организации. Здесь все просто, как дважды два: есть устав и определенные условия, каждый пайщик добровольно вступает в кооператив и вносит членские и паевые взносы. Какие могут быть вопросы к кооперативу?»

Ее удивляет, что сотрудники правоохранительных органов, имеющие юридическое образование, до сих пор не разобрались с этим. На протяжении 8 лет, по ее словам, с кооперативом сотрудничали госструктуры — Пенсионный фонд, Росреестр, МФЦ, а также нотариусы.

«Сам этот факт вызывает большое доверие у граждан, а следствие почему-то его игнорирует. 12 месяцев кооператив мурыжат и всячески парализуют его работу. Очень хочется верить, что справедливость восторжествует и у людей сохранится возможность приобрести жилье через такой социально ориентированный проект, как кооператив „Бест Вей“», — добавляет Гульшат.

«Надеюсь, недоразумение скоро закончится»

Инженер Елена Бурдаева в 2019 году приобрела с помощью кооператива «двушку» в 44,6 кв. м в городе Ломоносове Ленинградской области.

«Я очень рада, что у меня есть квартира — небольшая, но очень уютная и в уютном небольшом городе, — говорит она. — Я всю жизнь проработала на Сахалине, а теперь переехала в Ломоносов, где у меня живут дочка и внуки. Решила быть поближе к ним».

По словам Елены, экономия по сравнению с ипотекой получилась весьма ощутимой. «Кооперативу не надо платить за вторую-третью квартиру, как банкам по ипотеке. Не нужно быть математиком, чтобы понять, насколько кооператив выгоднее», — объясняет она.

Платеж у нее — 20 тыс. в месяц плюс 2 тыс. — членские взносы. Рассрочка на 10 лет. «Пока не началась эта вакханалия, я проплатила уже за три года, — говорит пайщица. — Но сейчас нет возможности вносить платежи, потому что начались проблемы со счетами из-за следствия и судов. Надеюсь, что в кооперативе скоро все восстановится, жизнь наладится и я смогу дальше расплачиваться и жить, как раньше, спокойно и уверенно. Отношения с кооперативом прекрасные. Я очень рада, что жизнь связала меня с ним. Думаю, для многих людей это просто находка, удача».

Она уверена, что недоразумение скоро закончится и правда восторжествует, ведь кооператив — хорошее дело для простых людей. «Хотелось бы, чтобы у нас в стране было побольше таких кооперативов и чтобы слово “ипотека” забыли все люди в нашей стране», — добавляет Елена.

Итак, люди могут самостоятельно объединяться с целью совместными усилиями построить дом. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Перосталь», разъясняет: «В действительности это выглядит так: существует определённое юридическое лицо — кооператив, который заранее имеет права на земельный участок, согласованный проект дома и собирает граждан-пайщиков, которые готовы реализовать данный проект путём оплаты доли, равной площади желаемой квартиры». ЖСК имеет свой устав и действует на основании именно этого документа. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», советует тщательно изучать текст устава ЖСК, где должно быть чётко указано, какие взносы обязан платить участник кооператива и каковы условия выхода из него. Становясь членом ЖСК, «покупатель» становится пайщиком, который владеет долей в строящемся объекте! Это очень важно, пайщик — участник строительного процесса, и никакие другие вторые или третьи лица не несут перед ним ответственность за этот процесс.

Чтобы приобрести квартиру через такой кооператив, необходимо стать его членом. То есть в данном случае договор купли-продажи или ДДУ не заключаются, а оформляется договор об участии в ЖСК, который нигде не регистрируется и заключается в простой письменной форме. Как рассказывает Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости агентства недвижимости DREAM REALTY, в договоре прописываются основные характеристики приобретаемой квартиры, её строительный адрес и адрес дома, а также стоимость квартиры, которая складывается из вступительного и паевого взноса. «И вот тут необходимо чётко понимать, что на оплату квартиры идёт только паевой взнос и в случае выхода из кооператива, только он подлежит возврату. Кроме договора об участии в ЖСК на руках у пайщика должен оказаться протокол о принятии его в члены кооператива Общим собранием членов ЖСК, а в некоторых случаях, о чём сказано в уставе, ещё и правлением ЖСК. Обычно протоколы выдаются в день подписания договора об участии в ЖСК, но иногда на подписание уходит больше времени, как, например, происходило с некоторыми домами, построенными СУ-155. После полной выплаты паевого взноса члену ЖСК выдаётся справка о полной его выплате. В соответствии с законодательством право собственности у пайщика возникает с момента выплаты пая, однако в случае с квартирой в строящемся доме всё обстоит несколько иначе».

Если дом строится, то сперва необходимо дождаться его сдачи, затем квартиры оформляются на ЖСК, и лишь после этого кооператив передаёт её своему члену. Ольга Клочкова отмечает, что на этот процесс уходит много времени и на её практике были случаи, когда право собственности приходилось оформлять через суд. Именно такая практика, например, в «Новой Трёхгорке» (застройщик СУ-155) и в ЖК «Дом на Мосфильмовской» (застройщик «ПИК»).

Стоит отдельно отметить, что уставы в каждом ЖСК могут отличатся, поэтому их всегда надо тщательно изучать. Кроме того, изучать надо и договор участия до момента подписания. Ирина Доброхотова также советует обращать внимание, является ли ЖСК и инвестором проекта, и застройщиком: «Если это два разных юрлица, нужно изучить договора между ними и условия расторжения, в частности».

Оплата паевого взноса может быть 100%, а может быть растянута на длительный срок — на семь и более лет, в том числе и после ввода дома в эксплуатацию. Стоит также знать, что кроме вступительного и паевого (основного) взноса, платить придётся и разные членские взносы.

Квартира передаётся собственнику после полной выплаты паевого взноса и составления акта приёма-передачи. О полной выплате пая свидетельствует соответствующая справка. Эта же справка является основанием для государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Какие ЖСК разрешены законом

Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:

1. Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые ЖСК с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
2. Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
3. ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

• обращение в «Дом.РФ» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
• формирование списков граждан;
• направление в «Дом.РФ» ходатайства о предоставлении земельного участка;
• формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
• создание и регистрация ЖСК;
• предоставление в «Дом.РФ» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
• принятие «Дом.РФ» решения о передаче земельного участка кооперативу;
• подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
• строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
• передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.

Возможные риски и подводные камни

Самый опасный момент для любого кооператива — это банкротство, которое может привести к реорганизации и ликвидации. Но для члена кооператива это не всегда обозначает потери. При любых обстоятельствах пайщик может выкупить свою квартиру, при этом следует погасить задолженность в досрочном порядке до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант исключен, то приобрести жилье реально с торгов. При этом в последнем случае уже внесенные средства будут считаться зачтенными.

В любом случае, всем желающим стать членами жилищного кооператива, основное внимание следует уделять надежности компании, с которой предстоит сотрудничество.

Нюансы при вступлении в кооператив

Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.

Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками. Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.

Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало. И только после того, как все документы на руках, можно начинать какие-либо выплаты.

Заключение. Есть ли шансы удачно купить квартиру в ЖСК

Тем не менее, сегодня покупки жилья по ЖСК все же имеют место, хотя намного реже, чем по ДДУ. Если вы по каким-то причинам хотите покупать недвижимость именно по ЖСК, а не по ДДУ нужно постараться максимально обезопасить себя от перечисленных рисков. Сразу отметим, что гарантировать что-либо сложно, однако кое-что сделать все-таки можно.

Прежде всего, необходимо подвергнуть тщательному анализу все документы, предлагаемые на подпись, изучить порядок вступления в кооператив, процедуру выхода, порядок уплаты взносов, дополнительные платежи, возможность вернуть свои деньги. Для этого лучше пригласить квалифицированного юриста, так как не всегда юридические формулировки означают то, что подсказывает обычная логика. В документе не бывает случайных слов, и трактовать отдельные моменты можно по-разному, самостоятельно справиться с подобной задачей не всем под силу.

Кроме того, нелишним будет изучить историю застройщика, с которым ЖСК заключил инвестиционный контракт, не исключено, что это не первый проект, реализованный строительной компанией в формате ЖСК. Получить информацию о проектах, с которыми застройщик работал ранее, можно на официальном сайте, необходимые сведения можно без особого труда найти в интернете. Среди прочего, особого внимания заслуживают отзывы бывших пайщиков, уже получивших (или не получивших) свои квартиры, такие отзывы можно найти на форумах, посвященных конкретным новостройкам.

Самый очевидный плюс для вступления в ЖСК — цена жилья. Считается, что квартира в жилищно-строительном кооперативе достается пайщику дешевле, в среднем на 30–50%, чем аналогичная на свободном рынке.

«Стоимость пая привязана к себестоимости строительства. Целью создания ЖСК не может быть извлечение прибыли, только постройка жилья и передача его пайщикам», — комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

К другим преимуществам ЖСК можно отнести возможность рассрочки оплаты паевого взноса и прозрачность управления — все члены кооператива имеют доступ к финансовой информации (в курсе расходования средств, вкладываемых в строительство), самостоятельно выбирают председателя и при необходимости могут поменять застройщика/подрядчиков.

«После сдачи дома члены ЖСК, как правило, продолжают управлять домом, предварительно преобразовавшись в ТСЖ. Это позволяет собственникам самим решать на общем собрании, как тратить деньги на обслуживание МКД», — рассказывает Елизавета Мерцалова.

Порядок покупки квартиры

Для приобретения квартиры заключается договор ЖСК, в котором предметом выступает обязательство по ее передаче кооперативом после завершения строительства пайщику. При этом последний вносит в кооператив паевой взнос, величина которого равна стоимости квартиры.

Он может как выплатить всю сумму сразу, так и внести лишь ее часть (чаще всего не менее 50%), а остаток выплачивать в течение определенного времени.

Стоит учесть, что право собственности на квартиру пайщик может получить только после того, как ее строительство завершено, а паевой взнос выплачен в полном размере. До этого момента собственником жилья будет являться кооператив.

После выплаты последнего взноса пайщик может зарегистрировать право собственности.

Выводы и рекомендации

1. Получить данные, подтверждающие существование кооператива (информация о регистрации юридического лица и учредителях выложена на сайте ФНС).
2. Попросить в кооперативе копию устава. Он составлен на основе типовой формы, но в неё всегда вносятся конкретизирующие изменения. Изучение документа поможет понять, по каким правилам организована жизнь кооператива.
3. Кооператив должен иметь: разрешение на строительство, проект дома, документы, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок. С документами ознакомиться желательно заранее.
4. Представители кооператива должны рассказать о размерах вступительного и членского взносов (они тратятся на организационные нужды), паевого взноса, порядке их оплаты.
5. Желающий вступить в кооператив подает заявление, правление его рассматривает, а собрание утверждает. Решение оформляется протоколом собрания, подписанный всеми его участниками.
6. Взносы должны выплачиваться лицом, получившим статус члена кооператива. Никаких денег заранее никому передавать нельзя. Все юридические лица обязаны принимать платежи исключительно через банковский счет.

Пайщик вносит сумму, равную 35% (или больше, по желанию) от стоимости желаемого объекта недвижимости. Недостающую сумму добавляет кооператив из своего паевого фонда. Покупателем (собственником) в сделке по приобретению объекта недвижимости выступает кооператив. Передача жилья пайщику осуществляется сразу, как только у ЖК возникнет право собственности. Недвижимость передается пайщику в пользование после подписания акта приема-передачи данного объекта. После чего у пайщика и членов его семьи возникает право зарегистрироваться на данном объекте.

Далее пайщик, владея объектом недвижимости, в течение установленного графиком платежей срока (не более 10 лет) погашает задолженность перед кооперативом. Оставшуюся сумму равными долями.

ДДУ, ТСЖ, УК, ЖСК — что это значит?

Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.

Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.

Плюсы и минусы кооператива

В ЖНК вступают те, кому не хочется переплачивать банку за кредит или не получившие ипотеку. Среди положительных сторон следует выделить:

• Отсутствие переплат.
• Возможность проживания и регистрации сразу после покупки жилья ЖНК.
• Возвращение паевых взносов при выходе.
• Распоряжение взносами: член ЖК волен завещать, дарить или продавать свои накопления.
• Пай не заберут за задолженности, даже если гражданина признали банкротом и наложили арест на имущество.

Минусы:

• Кооперативную организацию могут ликвидировать и средства останутся замороженными, пока не перейдут в другой ЖНК.
• Квартира остается в собственности ЖНК до полной выплаты ее стоимости. Если у гражданина не будет возможности платить, то квартиру могут забрать.
• За передачу прав собственности пайщик заплатит два раза и довольно много.
• Членские и вступительные перечисления не возвращаются.

Следует искать кооператив для покупки квартиры ближе к месту жительства, так как придется ездить для урегулирования формальностей и решения вопросов. Чем дальше пайщик живет от выбранного кооператива, тем больше у него расходов.

Похожие записи:

• Как снять обременение по ипотеке с недвижимости?
• Изменение условий договора аренды помещения
• Как проводят снос пятиэтажек несносимых серий: свежая информация