Государственная регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неполный пакет документов или неверно составленные документы в поданном комплекте могут привести к отказу в регистрации, и, как следствие, к потере госпошлины (22000 рублей) и потере времени (месяц и более). Раньше УФСГРКК делало приостановку регистрационных действий, отправляло заявителю соответствующую бумагу, в которой указывались недостатки, и можно было исправить недочеты. Сейчас все чаще по «плохим» пакетам документов выдают отказы в регистрации, пропадает госпошлина. Причем, стало не с кем спорить.
Базовый перечень документов для регистрации договоров аренды (субаренды) нежилого помещения (здания, сооружения):
• Договоры аренды по количеству сторон плюс один для регистрирующего органа.
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества.
• Технический план или кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества (нужен не всегда). В случае, если в аренду сдается часть земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт или план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдается часть здания или отдельные помещения, к договору аренды прилагаются технические планы или кадастровые паспорта здания или помещения с указанием размера арендуемой площади и кадастровых номеров самих объектов.
• Если стороной в сделке является юридическое лицо, предоставляются следующие надлежаще заверенные документы, если их еще нет в архиве Росреестра:
1. Выписка из ЕГРЮЛ (срок — 1 месяц)
2. Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (ИНН).
3. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН).
4. Устав организации и все изменения к нему.
5. Приказ о назначении генерального директора или иного лица действующего от имени организации (оригинал).
6. Иные документы предусмотренные действующим законодательством.
• Платежное поручение об оплате госпошлины за регистрацию прав в размере, установленном действующим законодательством на дату государственной регистрации. С 01.01.2015 г. для организаций государственная пошлина за регистрацию договора аренды составляет 22 тысячи рублей.
Первый документ, который понадобится — это заявление на регистрацию договора аренды. Его может подать и арендатор, и собственник помещения. С этим документом связан один нюанс: сторона, которая подаёт заявление, должна оплатить госпошлину. Это требование часто вызывает разногласия, поэтому мы рекомендуем заранее зафиксировать в тексте договора, кто берёт на себя расходы. К заявлению нужно приложить следующие документы:
- договор аренды в трёх экземплярах: по одному для съёмщика и арендодателя и один для Росреестра. Что должно быть в тексте: кадастровый номер и подробное описание объекта;
- акт приёма-передачи помещения — желательно вместе с заверенной описью всего передаваемого имущества. Опись страхует арендатора от необоснованных претензий и даёт владельцу возможность требовать возмещение какого-либо ущерба;
- квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц и ИП она составляет 2000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.
В период действия арендных отношений договор может расторгаться до истечения срока его действия по обоюдной договоренности контрагентов или в принудительном порядке. Если досрочное расторжение состоялось, необходимо обратиться в службу Росреестра для аннулирования сведений об аренде в ЕГРН.
Инициатором обращения может выступать сторона, по требованию которой договор был прекращен в принудительном порядке. Если расторжение договора состоялось по взаимному согласию, право на подачу заявления в отдел Росреестра имеет каждый из контрагентов.
Чтобы провести регистрационные действия о прекращении арендных отношений нужно представить следующие документы:
- заявление установленного образца;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей;
- основной договор аренды;
- документ, выступающий основанием для прекращения аренды — дополнительное соглашение или решение суда.
Какие документы нужны для регистрации договора аренды нежилого помещения?
Заявить о заключении соглашений по аренде может любое лицо, причем, если арендодатель уклоняется от этого процесса, арендатор вправе в судебном порядке истребовать принудительную регистрацию договора.
В Росреестр или многофункциональный центр подаются:
- Документы на недвижимость, документы, подтверждающие право владения, а значит и предоставления в аренду;
- Заключенное соглашение в 2 экземплярах (1 владельцу, 1 лицу, которое осуществляет аренду). Если владельцев несколько, каждый получает по экземпляру. На этом договоре после регистрации сотрудники проставят печати с гербом;
- Оплата государственной пошлины.
Перечень документов регистрация договора аренды нежилого помещения может быть расширен, если вы обращаетесь в Росреестр через доверителя.
Стоит отметить, что договор вступает в силу с момента заключения, но правовые последствия возникают с момента регистрации соглашения. После внесения данных в ЕГРН государство выступает в роли попечителя, поскольку были рассмотрены полномочия владельцев и условия договора. Следовательно, даже если арендатор не сможет понести ту или иную ответственность, он сможет возместить полученный ущерб за счет государства в самом экстренном случае.
Напоминаем, стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения с участием юридических лиц повышается из-за необходимости предоставления уставных документов. Это выливается в существенно больший размер государственной пошлины. К примеру, для физических лиц в зависимости от вида недвижимости она составляет от 1500-2000 рублей, а для юридических – от 15 тысяч рублей и до 40-45 тысяч рублей, учитывая тип договора.
Согласно статье 433 ГК РФ, уклонение от обязательных юридических процедур может привести к нескольким последствиям:
- Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность – около 2 000 рублей;
- Сокрытие налогов в крупном и особо крупном размере – вплоть до ареста на срок до 1 года.
Арендаторам тоже стоит задуматься, ведь для ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности необходимо иметь правовые основания. Если, например, торговля проводится в местах без фактически легального договора, арендаторы также рискуют быть признанными административными правонарушителями.
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения – это обязательное условие для признания договорных отношений.
Особенности аренды и субаренды нежилых помещений
Положениями гражданского законодательства допускается осуществление сдачи нежилого объекта недвижимости в субаренду, в том случае, если это не противоречит условиям договора между основным арендатором и арендодателем.
Сдача объекта основывается на соответствующем соглашении, сторонам которого являются основной арендатор и третье лицо, которое после получения помещения на условиях аренды получает статус субарендатора.
Составлять договор о субаренде необходимо в соответствии с положениями основного соглашения об аренде помещения, имеющего статус нежилого.
⇒ Договор субаренды нежилого помещения обязательно регистрируется в установленном законом порядке, при наличии определенных условий.
Регистрация договора субаренды должна быть осуществлена сторонами в том случае, когда срок такого соглашения составляет один год или более.
Чтобы зарегистрировать договор стороны должны обратиться в уполномоченный государственный орган.
Для осуществления процедуры необходимо подготовить следующие документы:
- Бланк заполненного заявления о регистрации. Обратите внимание на то, что представить документы может каждая сторона соглашения.
- Удостоверение личности заявителя.
- Соглашение о субаренде. Помните, что в случае, когда такой документ не был ранее заверен нотариусом, в орган нужно предоставить два оригинальных экземпляра. В случае, когда соглашение нотариусом заверено, представляется заверенный экземпляр договора.
- Согласие собственника помещения на сдачу его в субаренду.
Дополнительно могут потребовать:
- Соглашение супруга, которое заверено нотариально, а также заявление о том, что лицо в зарегистрированных отношениях не состоит.
- Документ, который имеет подписи главного бухгалтера и руководителя, о том, что сделка совершена в соответствии с положениями законов № 208 и №14, когда стороной является юридическое лицо.
- Доверенность на осуществление правовых действий, в случае, когда вместо стороны участвует её представитель. Такой документ должен быть обязательно удостоверен нотариусом.
Полезная информация, нюансы
Прежде чем заключать договор, срок которого превышает год, необходимо ознакомиться с несколькими рекомендациями:
- Бывает так, что одна из сторон сделки уклоняется от процедуры регистрации соглашения. В этом случае, другая сторона получает право обратиться в судебный орган, который вынесет решение о принудительной регистрации данных документа об аренде.
- Поскольку законом не указано, кто именно должен обратиться с заявлением о регистрации, стороны могут самостоятельно это определить, указав в договоре. Так в случае, когда одним из участников соглашения является юридическое лицо, а другим физическое благоразумней обращаться именно последнему, поскольку размер пошлины ниже.
Как можно избежать государственной регистрации договора аренды
Регистрация договоров аренды не всегда приемлема для участников правоотношений, к тому же требуется оплатить госпошлину, а также услуги юридической конторы при обращении в таковую. Поэтому, если законодательно предусмотрена лазейка, позволяющая избежать обязанности регистрации договоров имущества, часть граждан или организаций используют ее.
По закону, чтобы пренебречь регистрацией, надлежащим образом составляется договор аренды в части касательной сроков.
Документы необходимые для регистрации договора аренды
К заявлению о проведении необходимой регистрационной услуги прикладываются следующие документы:
- договор аренды является главным в перечне документов
- документы, подтверждающие полномочия представителей
- учредительные документы юридического лица — стороны по сделке
- свидетельство о правах собственника на землю или недвижимость (в настоящее время данный документ может заменять простая выписка из ЕГРП).
- различные основания-приложения, на которых базируется свидетельство
- справка, содержащая сведения о конкретном объекте недвижимого имущества, из государственного кадастра недвижимости будет также уместна к предоставлению при прохождении процедуры государственной регистрации
- подтверждение оплаты государственной пошлины
Инструкция по регистрации договора аренды нежилого помещения
Для достижения положительного результата следует выполнять такие действия:
- Сдача заявления и пакета обязательной документации в подразделение Росреестра в месте расположения коммерческих площадей либо МФЦ.
- Регистрационной службой проводится анализ представленной документации.
- При соответствии их требованиям законодательства в ЕГРП вносится запись о заключенной сделке. В неё входит информация о идентификационном номере, описываемом предмете, сроке действия, сторонах и другое.
- На договоре проставляется штамп. Дата внесения записи в реестр является моментом, с которого соглашение начинает действовать, а арендатор вправе пользоваться помещением.
Основной правовой источник в вопросе, как оформить и заключить договор аренды нежилого помещения или иного объекта, — это Гражданский кодекс России. А поскольку операции со сдачей недвижимости в наем тесно связаны с переходом прав, то дополнительной нормативно-правовой базой выступает 218 Федеральный закон, принятый 13 июля 2015 года и вступивший в силу с 2020 года.
В соответствии с 550 статьей Гражданского кодекса, договор аренды должен иметь письменный вид. Заключение договора в устной форме неприемлемо.
По 610 статье кодекса договор аренды заключается на период, выбранный сторонами и прописанный в договоре. Если период не прописан, то договор признается заключенным на неопределенное время.
Согласно 651 статье кодекса, второму пункту, договоры аренды, заключенные на срок от 12 месяцев, необходимо регистрировать в Росреестре. Датой заключения договора будет считаться дата регистрации перехода прав.
Если договор заключен на период до 12 месяцев, регистрировать его не нужно. И датой заключения считается дата подписания документа.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.
Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.
Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.
В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.
По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.
| Орган | Нормативный срок |
| Росреестр | 7 рабочих дней |
| МФЦ | 9 рабочих дней |
Государственная регистрация заявлений и договора аренды нежилого помещения происходит после того, как будет подано соответствующее заявление и соблюдён порядок обращения в Росреестр. Этот порядок можно отобразить следующим образом и подлежит беспрекословному исполнению:
| Очерёдность этапа | Действие |
|---|---|
| 1 | Подача бумаг на рассмотрение в срок регистрации |
| 2 | Проверка поданных бумаг на достоверность |
| 3 | Фактическое внесение информации в единую государственную реестровую базу |
| 4 | Оформление всех необходимых документов с проставлением штампов на договорах |
| 5 | Возвращение бумаг заявителю |
При подаче документов заявитель оплачивает единоразовую государственную пошлину с приложением квитанции. Для себя можно сделать её копию. Поданное заявление, оригиналы, копии документов подаются ответственному сотруднику под расписку. При регистрации заявления сотрудник назначит дату, когда заявитель может прийти за своими готовыми документами. Срок оформления не должен превышать одного месяца.
Необходимые документы
Подать документы на регистрацию может один из участников сделки. Пользоваться нежилым помещением можно с момента регистрации договора.
Ниже представлены документы, которые необходимы для договора аренды нежилого помещения, а именно:
- заявка о гос. регистрации;
- соглашение по аренде, которое готовится в 2 и более экземплярах по количеству сторон плюс 1 экземпляр для Российского реестра;
- учредительные документы, такие как свидетельство о регистрации, устав, ИНН, выписка ЕГРЮЛ;
- бумаги по отношению к представителям сторон, а именно заключение о назначении руководителем юр. лица, доверенность для представителя, заверенная нотариусом;
- паспорт из кадастра, нужно согласование и другое;
- квитанция об оплате госпошлины;
- в случае, если одна из сторон является физическим лицом необходимо заверенное нотариусом согласие 2-го супруга для заключения соглашения или бумага, свидетельствующая о принадлежности недвижимого имущества.
- когда используемый объект пребывает в ипотечном кредите, то необходимо предоставить документ, который подтверждает согласие в письменном виде залогодержателя для подписания договора.
Бумаги, которые устанавливают право на владение, должны быть представлены непременно, если арендодатель получил право на владение, но оно не было зафиксировано.
Необходима регистрация договора аренды также в том случае, если согласие владельца на передачу своего владения в пользование.
Юридическим лицам нужно собрать следующий пакет документов:
- Протокол либо выписка из него о назначении заведующего юридическим лицом.
- Учредительный документ юр. лица.
- Постановление компетентных органов индивидуального предпринимателя про одобрение соглашения. Можно бумагу, которая подтвердит, что эта сделка не крупная.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения в 2021 году
Ниже вы можете скачать типовой образец договора аренды, который успешно проходил регистрацию в Росреестре. Обращаем внимание, что условия каждого договора могут существенно отличаться. Рекомендуем привлекать к составлению и проверке документов юристов. Ошибки на этой стадии могут обернуться большими убытками, досрочным расторжением договора. Помощь в подготовке договора и других документов окажут наши специалисты.
Разберем, кто регистрирует договора аренды нежилого помещения, нужно ли для этого обращаться к нотариусу или в БТИ. По Закону № 218-ФЗ реестр зарегистрированных договоров аренды ведется в Росреестре. Только это ведомство занимается проверкой и систематизацией сведения о недвижимости. Документы на регистрационную процедуру можно сдавать в МФЦ.
Удостоверение договора у нотариуса является правом, а не обязанностью сторон. Такой вариант используется редко, так как влечет дополнительные расходы для арендатора и арендодателя. Каких-либо существенных преимуществ при нотариальном заверении арендных сделок нет. Также не нужно обращаться в БТИ, поскольку эти учреждения занимаются только учетом и инвентаризацией недвижимости, но не ее регистрацией.
Регистрация договора аренды нежилого помещения через МФЦ или Росреестр проводится по заявлению сторон. Все условия сделки должны быть согласованы и закреплены в документы до обращения в указанные учреждения. Как только договор будет зарегистрирован, изменения в него можно внести только путем оформления доп. соглашения и его отдельной регистрации.
Выделим несколько важных моментов, связанных с государственная регистрация нежилого помещения или здания, передаваемых в аренду:
- стороны могут сразу договорить о порядке несения расходов на регистрацию, т.е. кто будет платить пошлину (на практике, обычно это делает арендатор);
- если на регистрацию передается договор на часть помещения или строения, на нее нужно оформить техплан (этот документ изготавливает кадастровый инженер, чтобы описать местоположение части в границах основного объекта);
- регистрационная процедура через МФЦ проходит дольше на 2 дня, поэтому стороны могут обговорить этот вопрос заранее.
Госрегистрация договоров аренды нежилых помещений и зданий сопровождается внесением сведений в ЕГРН. Хотя право собственности по таким сделкам не переходит, в реестре будет отражено временно обременение на объект. Как указывалось выше, такое обременение лишает возможности повторно сдать объект другому арендатору.
Комментарий эксперта. Передаточный акт на арендуемый объект не обязательно подавать в Росреестр, если условия передачи описаны в договоре. Однако рекомендуем составить акт отдельно, так как в нем подробно описывается фактические состояние предмета договора. Чем подробнее будет эта информация, тем легче избежать споров при возврате имущества собственнику.
ИФНС может контролировать уплату налогов с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду. Однако регистрация договоров в полномочия этого ведомства не входит. Более того, после получения зарегистрированного договора в Росреестре не нужно уведомлять налоговый орган о сделке. По истечении календарного года собственник должен задекларировать доход, полученный в виде арендных платежей. Если этого не сделать, ИФНС может провести камеральную проверку по данным из ЕГРН, начислить налог и взыскать штрафные санкции.
Регистрация аренды не вызовет проблем, если вы воспользуетесь помощью наших профессионалов. Мы предлагаем:
- подготовку договора, акта и другой документации, которая нужна для регистрационных действий;
- оформление техпланов на части объектов, на помещения после перепланировки;
- сопровождение процедур в Росреестре, МФЦ;
- помощь в урегулировании споров по арендным отношениям, в том числе в судах.
Штат наших специалистов может решать вопросы любой сложности, поможет соблюсти нормы ГК РФ, Закона № 218-ФЗ. Чтобы уточнить условия сотрудничества, позвоните по нашим телефонам, указанным на сайте.
Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения 2021 год
Для аккумулирования всей информации об объектах недвижимости на территории России образован Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН. Выписка из ЕГРН подтверждает кадастровый номер, возникновение объекта недвижимости, переход права собственности на него. Туда же вносятся сведения о найме. Росреестр — это орган, где зарегистрировать договор аренды нежилого помещения предписывает закон.
Подают документы на регистрацию лично двумя путями: относят их в отделение Росреестра или в МФЦ. Кроме личного визита, существуют и дистанционные способы отправить документы:
- по почте в ближайшее отделение Росреестра. Подготовьте опись вложения, укажите ценность, потребуйте уведомление о вручении;
- по электронной почте — непосредственно в Росреестр или через Госуслуги;
- через нотариуса.
ВАЖНО! Если документация отправляется почтой, заверить договор у нотариуса обязательно!
Сама по себе регистрация договора аренды нежилого помещения проходит без участия сторон. Для проведения данной процедуры просто необходимо обратиться в Росреестр, подать необходимый перечень документов и подождать 18 дней. Именно такие сроки отводятся законодательством для рассмотрения обращений подобного рода, после чего вы получите на руки соответствующее свидетельство. Однако следует знать, в каких случаях она необходима, а в каких случаях в ней нет необходимости.
- 2000 руб. для физлиц.
- 22 000 руб. для юрлиц.
- 0 руб. для госорганов.
Договор аренды, как и любой другой, имеет свои тонкости, разобраться в которых бывает непросто, особенно перед его заключением.
Регистрация договора аренды нежилого помещения
Арендные отношения – одни из самых распространенных между субъектами предпринимательства. Очень часто собственники нежилых помещений передают их в аренду для использования под офис, склады, магазины и т.д.
Договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме на определенный или неопределенный срок. Согласно действующему на декабрь 2019 года законодательству в случае если арендное соглашение заключается на срок более 1 года, обязательна регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре. Только после регистрации он будет считаться заключенным для третьих лиц, а права сторон договора будут максимально защищены. Если срок договора менее года или не определен совсем, то регистрация не требуется.