Порядок оформления передачи неотделимых улучшений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок оформления передачи неотделимых улучшений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По неотделимым улучшениям, которые проводились с согласия арендодателя, но без возмещения произведенных затрат на их создание, арендатор вправе начислять амортизацию в течение срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений у арендатора

Порядок отражения капитальных вложений в составе арендованных основных средств зависит от того, в чьей собственности находятся улучшения.

Поскольку положениями Гражданского кодекса РФ не определено, кто является собственником неотделимых улучшений, собственник определяется условиями договора аренды.

Стоимость капитальных вложений формируется в сумме фактически понесенных затрат арендатора, которые отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

По окончании работ капитального характера арендатор списывает накопленные суммы с кредита счета 08 (п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н):

• в дебет счета 01 «Основные средства», если капитальные вложения признаются собственностью арендатора;
• в дебет счета учета расчетов (62, 76 и т. д.), если капитальные вложения являются собственностью арендодателя.

Таким образом, исходя из изложенного выше, можно сделать вывод, что речь о возможности производить неотделимые улучшения должна идти еще на этапе согласования договора аренды. Если же договор уже имеется и необходимость произвести улучшения появилась после его заключения, то необходимо согласовывать такие работы и приходить к общему мнению о необходимости их проведения, стоимости и порядке оплаты (в том числе и о том, кто понесет бремя расходов на реализацию проектов). Опять-таки, если улучшения произведены, а соглашения достигнуто не было, то остается только договариваться мирным путем о компенсации затрат. Если же арендодатель откажется компенсировать такие расходы, то закон встает на его сторону и прямо закрепляет его право на отказ в возмещении затрат.

Важно помнить, что к категории неотделимых улучшений не следует относить работы по капитальному ремонту переданного имущества. По закону расходы на них, если договором не предусмотрено иное, несет арендодатель.

На основании ст. 623 ГК РФ затраты на все неотделимые преобразования могут быть компенсированы исключительно в том случае, если они проводились с разрешения владельца данного имущества. Если арендодатель не давал согласие на внесение изменений, то компенсировать затраченные арендатором средства он может только по собственному желанию.

Отмечают несколько способов доказать, что владелец имущества был в курсе совершаемых действий:

• предоставить фотографии или видеозаписи как подтверждение договоренности обеих сторон;
• показания свидетелей считаются весомым основанием для подтверждения устного договора с владельцем. В этом случае можно доказать не только согласие арендодателя, но и факт совместного с ним улучшения имущества;
• подтверждение компенсации понесенных расходов собственником имущества. Это относится к ситуации, когда ремонтные работы ведутся на финансовые средства арендодателя или затраты входят в стоимость аренды. Передачу средств лучше подтверждать распиской с указанием формы платежа во избежание конфликтных ситуаций;
• оформление письменного согласия. Это наиболее надежный способ. Понадобится составить дополнительное соглашение к имеющемуся договору аренды, в котором важно указать все улучшения, которые планируется провести, а также общую стоимость. В дальнейшем подобное соглашение станет гарантом возврата средств арендодателем.

В дополнительном соглашении нужно указать наименование и объем проводимых работ, дату их начала и окончания. Если такие пункты включены не будут, то автоматически разрешается проводить любые улучшения. Основное условие – арендованное имущество не должно потерять своего первоначального назначения. Например, жилое помещение должно оставаться жилым после всех проведенных работ по его модернизации.

Необходимо также указать ответственность обеих сторон в случае нарушения пунктов договора аренды или дополнительного соглашения. Например, если владелец имущества досрочно расторгает договор по собственной инициативе, то он должен возместить съемщику все понесенные им расходы на улучшения.

Прежде чем выплатить арендатору средства в счет произведенных им изменений имущества, собственник должен их проанализировать. Сумма компенсации складывается из:

• расходов на установку улучшения, его изготовления и производства необходимых деталей;
• стоимости введения их в эксплуатацию;
• информации из строительных смет и прочих документов о соответствующих работах.

Любые улучшения могут производиться на основании договора аренды. В нем могут быть пункты, в которых арендатору предоставляется право проводить любые виды модернизации имущества без специального разрешения собственника. Здесь же прописывают условия компенсации понесенных им затрат или отсутствия такой компенсации. Могут быть указаны сроки, объем и способ возврата денежных средств.

Возмещается ли стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества?

Вопрос, который в большей степени волнует арендатора, касается возможности получения компенсации денежных затрат, израсходованных на улучшение имущества. Законодательно эта проблема регулируется ст. 623 ГК РФ. Согласно этому документу, компенсация будет выплачена только в том случае, если все действия в отношении арендуемого имущества проводились с согласия собственника.

Если арендатор произвел какие-либо действия по собственному волеизъявлению, не заручившись согласием арендодателя, то последний вправе не возмещать арендатору денежные расходы. Это значит, что главный критерий для получения материальной компенсации – осведомленность собственника о действиях арендатора в отношении предмета договора аренды.

Нередки ситуации, когда собственник фактически осведомлен о произведенных изменениях, улучшающих характеристики недвижимости, однако отказывается возмещать арендатору расходы. Как доказать, что улучшения произведены с согласия владельца имущества?

Возмещение собственником стоимости неотделимых улучшений в случае передачи имущества в аренду и получения согласия на производство улучшений от неуполномоченного на то лица

В случае передачи в аренду имущества лицом, не являющимся его собственником, либо уполномоченным им лицом договор аренды является ничтожным как противоречащий ст. 608 ГК РФ.
На практике может возникнуть ситуация, что такой арендодатель дает согласие арендатору на производство неотделимых улучшений имущества. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды – см. материалы п. 4 к ст. 623 ГК РФ.
Открытым остается вопрос о возможности возмещения собственником арендатору стоимости произведенных улучшений в случае, если последний вернул имущество собственнику, а тот его принял без замечаний.

6.1. Вывод из судебной практики: В случае если неуполномоченное лицо передало в аренду имущество и дало согласие на производство неотделимых улучшений, а впоследствии собственник данного имущества принял его без замечаний, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору собственником в соответствии со ст. 303 ГК РФ о расчетах при возврате имущества из незаконного владения.

Зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет арендных платежей после прекращения договора

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Однако данная норма не указывает на возможность проведения зачета стоимости неотделимых улучшений и задолженности по арендной плате, в связи с чем на практике возникают споры.
В качестве одного из доводов против проведения зачета приводится тот факт, что зачет может быть осуществлен только в отношении однородных обязательств, в то время как до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.

8.1. Вывод из судебной практики: Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.

Что нужно помнить, если арендатор не дает разрешение?

На сегодняшний день все действующие Законодательные акты не содержат в себе запрета в прямом виде на то, чтобы арендодатель делал какие-то изменения в помещении. Но здесь есть множество нюансов. Вы должны осознавать, что если вы вкладываете деньги, то вам их могут потом не вернуть.

ВАЖНО !!! Помимо этого, ГК РФ по статье 622, когда прекращает действие договор аренды, то жилец должен вернуть арендатору помещение в том виде, в котором он его брал. В этой ситуации обычно всё решается мирным путем и арендодатель просто соглашается со всеми внесенными изменениями.

Но, он вправе потребовать и воссоздать первоначальный вид, что будет влечь за собой дополнительные расходы. Помимо этого, нужно обратить внимание еще и на привлечение налоговых рисков, Налог на имущество 2023. По статье 256 в налоговом кодексе можно прочитать, что имущество считается амортизируемым, если все изменения были произведены с согласия арендодателя. Именно поэтому, могут начаться проблемы с налоговым учетом.

НДС по неотделимым улучшениям

Арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Для начисления НДС не имеет значения:

• компенсирует арендодатель неотделимые улучшения или нет;
• дает он согласия на неотделимые улучшения или нет.

Таким образом, налоговые инспекторы требуют начислять НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю по окончанию договора во всех случаях (см., например, письма о начислении НДС в случаях, когда арендодатель не возмещает затраты: от 30.08.2017 № 07-01-09/55622, от 16.11.2017 № 03-07-11/75600, от 25.02.2013 № 03-07-05/5259 и от 24.01.2013 № 03-07-05/01).

Такая позиция поддержана Верховным Судом РФ. Практика ВС РФ определила подход в Московском арбитражном округе (постановления АС МО от 7.06.2017 по делу № А41-72870/2016; от 8.06.2017 по делу № А40-167541/16; Определение ВАС РФ от 05.08.2013 № ВАС-10058/13). В этих судебных решениях сделан вывод о том, что неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия договоров аренды и переданные арендатору после завершения арендных отношений, образуют самостоятельный объект обложения НДС. Но поскольку неотделимые улучшения итак собственность арендодателя (статья 623 ГК РФ), то арендатор передает не права собственности на построенный объект, а результаты выполненных работ.

Моментом определения налоговой базы при безвозмездной передаче результатов выполненных работ является день их передачи (ст. 167 НК РФ). То есть, арендатор, возвращая арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями, обязан исчислить НДС на ту из дат, которая наступит раньше:

• день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по производству неотделимых улучшений;
• день возврата арендованного имущества.

Иными словами, арендатор обязан начислить НДС со стоимости неотделимых улучшений в момент подписания акта приема-передачи либо помещения, либо результатов работ.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

«Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

• Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
• Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

1. Могут производиться только с согласия собственника;
2. Производятся за счет средств арендатора;
3. Увеличивают ценность предмета аренды;
4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

• Реконструкция, перепланировка;
• Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
• Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
• Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
• Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
• Покраска (например, в отношении автомобиля);

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

• Расходы на сооружение улучшения;
• Их производство, изготовление;
• Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

• На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
• Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
• Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Улучшение имущества – фундаментальные изменения объекта, которые повышают его ценность и стоимость. Эти изменения предполагают усовершенствование помещения, оптимизацию его характеристик, особенностей и свойств, расширение возможностей. Обычно улучшение имущества проводится с той целью, чтобы оно соответствовало задачам арендатора, способствовало его максимальной прибыли.

Часто собственники бывают заинтересованы в указании полной стоимости. Например, если необходимо легализовать прибыль перед тем, как собственник отправится в зарубежные страны. В связи с этим повышаются затраты на нотариальные услуги, связанные с объектом и оформлением документов на него.

Получение компенсации за проведение неотделимых улучшений возможно. Но только в случае грамотного регулирования вопроса, ещё в момент проведения переговоров.

Арендатор должен согласовать каждое решение с собственником объекта недвижимости. Особенно, если необходимость в улучшениях возникла уже после того, как был заключен арендный договор. Иначе никаких компенсаций по закону не предусмотрено.

Главное – не забыть, что капитальное обустройство помещения не входит в разряд неотделимых улучшений. Это условие меняется лишь в случае, если сами стороны предусмотрели другие варианты решений в договоре.

Всегда ли отделимые улучшения являются собственностью арендатора?

Чтобы пресечь споры об отделимых и неотделимых улучшениях при возврате имущества по окончании срока договора, зачастую арендодатели включают в условия соглашения пункт о праве собственности и на отделимые улучшения.

В этом случае арендатор должен будет передать такие улучшения. Другое дело – как арендодатель сможет доказать, например, что на пустом месте стояла ширма или висели дорогие шторы, если следов от данных предметов нет, как и самих предметов?

А разрешения на отделимые улучшения арендатору получать не нужно. На основании чего арендодатель будет выставлять требования?

Впрочем, скорее всего, ширмы и шторы арендодателя не интересуют, а вот более крупная «дичь» – да. Например, офисные перегородки или системы кондиционирования. В принципе, их можно разобрать, но следы все равно останутся.

Значит, это неотделимые улучшения. А если арендатор утверждает обратное – пусть смотрит соответствующий пункт договора, как это было при вынесении решения в Определении ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. Арендатор посчитал, что потолочные кондиционеры и офисные перегородки являются отделимыми улучшениями, то есть его собственностью, и обратился в суд.

Согласно п. 36 совместного Постановления № 10/22 в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении другого лица.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Арендатор предоставил судам договор безвозмездного пользования установленным оборудованием, а также договор подряда на монтаж и установку.

Действительно, в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того имущества, которое незаконно выбыло из его владения. Объектом виндикации [3] может выступать любое индивидуально-определенное имущество, сохранившееся в натуре.

Ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь.

Похожие записи:

• Выплаты на 3 его ребёнка в 2023 году .
• Как должен быть начислен налог на прибыль, проводки
• Что делать если бывший муж угрожает и оскорбляет