Что является перепланировкой в квартире по закону
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что является перепланировкой в квартире по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Коротко о перепланировке квартиры
- Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
- Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
- Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
- Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Что считается перепланировкой?
В соответствии с Жилищным законодательством, перепланировкой называется изменение квартиры, которое закреплено в кадастровом паспорте объекта. К перепланировке относятся такие изменения:
- изменение местоположения дверей в несущих стенах;
- увеличение или уменьшение площади квартиры с помощью дополнительных помещений;
- изменение местоположений перегородок;
- соединение кухни с гостиной;
- объединение ванной и туалета;
- соединение нескольких квартир в одну;
- создание ниш, антресолей и дополнительных технических помещений;
- объединение комнат;
- установка встроенного шкафа на всю стену;
- соединение балкона с жилой комнатой;
- соединение лоджий.
Перенос ванны или унитаза в другое место
Так как раковина и ванна требуют трубы диаметром 50 мм с уклоном от 2 до 4 градусов, то их перенос не доставляет существенных проблем (будь то панельный или кирпичный дом). Правильная установка сантехники обеспечивает естественное устранение жидких отходов.
Важно! Прокладывание канализации без уклона приведет к тому, что вода будет застаиваться. Это приводит к засорам и постоянному присутствию неприятных запахов.
Изменение положение унитаза несколько сложнее, так как ему нужна труба крупного диаметра – 10 см. При этом важно помнить о том, чтобы она также располагалась под наклоном. Осложняет процедуру переноса наличие «колен» (углов) в трубе. Важно помнить о гигиенических нормах: унитаз всегда устанавливают парно с раковиной, либо раковину с ванной (хотя этот способ используется реже).
Стены бывают несущими и ненесущими. Первые принимают на себя всю нагрузку дома. Фактически на них опирается не только потолок, но и все последующие этажи. От прочности несущих стен зависит существование всего здания. Их разрушение может привести к трагическим последствиям, вплоть до обвала дома.
Ненесущие существуют лишь для внутреннего разграничения помещений и защиты их от внешних воздействий. Опираются они только на перекрытие в пределах этажа.
Если ненесущая стена не граничит с улицей, ее называют перегородкой.
Поскольку такие стены нагрузки на себя не принимают, на безопасность они не влияют.
Этап №4 — Инспектор осмотрит сделанную перепланировку и выдаст акт
В некоторых городах при выявлении самовольной перепланировки инспекция сразу отказывает в узаконении, потому что эта перепланировка изначально не было согласована по закону. Поэтому даже без прихода инспектора оформляют отказ, и собственникам придется обращаться в районный суд с иском о сохранении помещения в перепланированном/переустроенном состоянии.
После подачи документов с Вами должен связаться инспектор, который назначить дату и время осмотра квартиры. Он приедет вместе со своим документами, которые ранее подавали на согласование (этап №3). Как и писали выше, нужно было подавать два комплекта, чтоб не было обмана. Инспектор внимательно осмотрит объединенный санузел и всю квартиру, чтобы удостовериться, что все работы (ремонт) были выполнены с учетом всех строительных норм и по проекту или тех.заключению.
Если все в порядке, то инспектор назначит дату и место, где и когда можно забрать ТРИ экземпляра акта о завершенной перепланировке. Редко бывает, когда инспектор отдает акты сразу после осмотра.
Если есть какие-либо нарушения строительных норм, инспектор их зафиксирует. Придется устранить нарушения и снова подавать документы как показано выше на этапе №3.
Риски незаконной перепланировки для покупателя
После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.
Нельзя или можно? Есть варианты
Популярность жилых комнат с кухонным оборудованием набирает обороты. Немудрено, что некоторые белорусы, особенно обладатели однокомнатных квартир, хотят поменять назначение помещений: в запроектированной изначально кухне сделать спальню, а в большой комнате — гостиную с «кухонной функцией». Вопрос этот неоднозначный, и дело здесь даже не в том, как проложить коммуникации…
— Технически провернуть такое можно, конечно, с той оговоркой, что плита в квартире электрическая: если у вас газ, то все поползновения тщетны. Вроде бы прямого запрета нет, но в законе есть маленькая оговорка: решение принимается на усмотрение администрации района. Вот и получается, что в одних районах Минска перенос кухни в жилую комнату (даже не коридор) согласуют без проблем, а в других с ходу разворачивают. Как обстоят дела конкретно в вашем районе, не узнаешь, пока не обратишься с план-схемой.
Что относится к перепланировке?
Проектному согласованию подлежат:
- Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
- Смещение и постановка дверных заслонов;
- Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
- Преобразование проемов в перекрытиях;
- Снос части основных конструкций;
- Образование коридора;
- Изменение кухонного пространства, санузла;
- Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
- Соединение санузлов;
- Получение новых помещений;
- Увеличение жилой территории за счет нежилой;
- Замена газовых установок на иные;
- Перенос электробытовых точек, топливных систем;
- Проведение вентиляционных выходов.
Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.
Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:
- Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
- Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
- Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
- Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
- Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.
Категорически запрещается:
- Встраивать газопровод в стену;
- Закрывать вентиляционные люки;
- Объединять лестничные площади и коридор;
- Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
- Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
- Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
- Демонтаж блоков подоконников;
- Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
- Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
- Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
- Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.
Не считаются перепланировкой действия по:
- Проведению косметических работ;
- Установление дополнительных дверей;
- Монтаж входных загородок;
- Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
- Устанавливание новой сантехники.
Сроки узаконивания перепланировки ванной комнаты и санузла
После получения первого разрешения, владельцу квартиры отводится 45 дней на дальнейшее документальное урегулирование вопроса. Окончательное оформление перепланировки в БТИ занимает 20 дней.
Таким образом, на узаконивание перепланировки в среднем уйдет два месяца. Однако, здесь не учтен срок проведения строительных работ. Поэтому оформление может затянуться на более длительный период.
Ускорить процедуру поможет обращение в специализированную частную компанию. Ее сотрудники могут заняться как документальной стороной вопроса, так и проведением строительных работ. Однако, в таком случае, собственнику придется значительно переплатить.
Как видите, определение несущей способности перегородки является основным на этапе планирования. Однако это не всё.
В сантехкабине перегородка между ванной и туалетом, точно не является несущей. Коробок сантехнической кабины устанавливается на несущие стены панельного дома и никак не связан со стенами квартиры.
Однако внутри сантехкабины перегородка поддерживает её потолок. При сносе только перегородки сантехкабины, потолок ванной и туалете начнёт провисать. Он (потолок) выполнен из литого гипса или плоского шифера и после сноса перегородки начнёт «тянутся к земле».
Поэтому, планируя снос перегородки, рекомендую запланировать и снос потолка сантехкабины. Это ненамного удорожает ремонт, но избавит от проблем потолка в будущем. Или продумать закрепление потолка, например, монтажными уголками.
Что попадает под термин
Рассматривая вопрос о том, что же относится к термину перепланировка, а что — нет, необходимо руководствоваться всеми действующими нормативными правовыми актами РФ, и в первую очередь Жилищным Кодексом.
Любое изменение конфигурации жилого объекта, которое приводит к несоответствию между техническим паспортом и действительным расположением объектов жилого помещения попадает под термин перепланировка.
Перепланировка включает в себя такие виды работ:
- демонтирование перегородок между комнатами;
- перемещение дверного проема;
- увеличение площади кухни, за счет нежилой площади;
- другие типы перепланировок.