Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Сдача имущества в аренду неофициально
Неофициально (без договора) сдавая имущество в аренду и получая доход, но не отчитываясь за него перед государством, вы не только рискуете своим имуществом на 100%, но и лишаете себя возможности оперировать этим доходом для получения нужной суммы кредита.
Не отчитываясь перед государством — у вас нет шансов полностью использовать ваш источник дохода, но есть возможность быть оштрафованным. Если доходы от сдачи имущества в аренду раскрываются и признаются налоговой службой, вы можете рассчитывать на взыскание неполученных сумм налога и штрафы от 5% до 30% от суммы дохода.
Более того, в случае если ваш доход будет раскрыт государственной налоговой службой и признан вы можете рассчитывать на взыскание неполученных сумм налога и штрафы от 5% до 30% от суммы дохода.
Ecли вы вce-тaки peшили cдaвaть жильe в apeндy, нe зaбyдьтe o pacxoдax cвepx cтoимocти зa ипoтeкy:
- Peмoнт и пoкyпкa мeбeли, ecли жильe пepвичнoe или тpeбyeт oбнoвлeния;
- кoммyнaльныe ycлyги;
- нaлoг нa имyщecтвo;
- дoпoлнитeльнaя cтpaxoвкa;
- aмopтизaция;
- pacxoды зa нecтpaxoвыe cлyчaи;
- oплaтa ycлyг aгeнтa, ecли вы ищeтe apeндaтopoв чepeз пocpeдникa.
Ecли дoxoд oт cдaчи квapтиpы пpeвышaeт 60 тыcяч pyблeй в мecяц, тo выгoднee oфopмить ИП или пaтeнт и плaтить тoлькo 6% нaлoгa.
Пoмнитe, чтo индивидyaльным пpeдпpинимaтeлям oбязaтeльнo плaтить фикcиpoвaнныe cтpaxoвыe взнocы: в 2019 гoдy этo минимyм 36 238 pyблeй пpи гoдoвoм дoxoдe мeнee 300 тыcяч. Ecли вaш дoxoд бoльшe, тo дoпoлнитeльнo пpидeтcя зaплaтить 1% c cyммы, пpeвышaющeй 300 тыcяч. Нaпpимep, ecли вы зapaбoтaли 450 тыcяч pyблeй, пoмимo oбязaтeльныx взнocoв вaм нyжнo зaплaтить 1% c cyммы, пpeвышaющeй лимит — тo ecть 1500 pyблeй зa гoд.
Какими должны быть условия кредитования
Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его. Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб. Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб., в то время как арендная ставка так и не изменилась.
В каком случае не стоит брать ипотеку
Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:
— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.
Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.
Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.
Как сдать квартиру дорого и откуда формируется доход
Есть несколько способов, как сдать квартиру дорого. Имеет значение и расположение жилья, и его внешний вид, и способность управляющего вести переговоры с потенциальными клиентами. Площадь квартиры не имеет большого значения.
Если жилье приобретается в кредит, чистый доход инвестора – разница между доходом от сдачи в аренду и ежемесячным платежом по ипотеке.
Если просто купить квартиру в кредит с минимальным первоначальным взносом и сдать в долгосрочную аренду, платеж по ипотеке почти всегда будет выше арендной ставки, поэтому и надо делить ее на две студии. Эта штурмовая стратегия позволяет приобрести квартиру в новостройке фактически по цене первого взноса и инвесторского ремонта – все остальные средства будут вноситься из арендных платежей, а оставшаяся часть каждый месяц остается у инвестора в кармане.
Сдавать ли квартиру посуточно: какой доход и за какой срок может принести посуточная аренда
Ответ на вопрос, сдавать ли квартиру посуточно, определяется соотношением доходности, вложенных средств и проделанной работы.
Доход инвестора зависит от разных факторов, главные из которых:
- в каком регионе расположена квартира.
- какая сумма в нее была вложена.
Давайте рассмотрим реальные варианты приобретения однокомнатной квартиры в новостройке в Москве и в регионе.
| Москва | Регион | |
| Стоимость, руб | 5 000 0000 | 2 000 000 |
| Срок ипотеки | 20 лет | 20 лет |
| Ипотечный платеж, руб | 38 000 | 18 000 |
| Затраты на ремонт, руб | 700 000 | 500 000 |
| Стоимость аренды “как есть” в долгосрок, руб. | до 30 000 | 10 000 |
| Стоимость аренды 2 студий в долгосрок, руб. | 50-60 000 | 20 000 |
| Стоимость посуточной аренды, в сутки за студию, руб. | 4 000 | 1500 |
| Доход от посуточной аренды с 2 студий, в месяц, руб. | 240 000 | 90 000 |
| Чистый доход инвестора в месяц, руб. | 180 000 | 60 000 |
Пошаговая инструкция сдачи недвижимости в ипотеке в аренду
Для того чтобы сдать ипотечную квартиру в аренду, рекомендуем воспользоваться общепринятой пошаговой инструкцией:
|
Этапы: |
|
внимательно ознакомьтесь с условиями договора ипотеки; |
|
если в нем нет запрета на осуществление рассматриваемых действий, то обратитесь в кредитную организацию для получения согласия на передачу квартиры во временное пользование третьим лицам; |
|
если договором запрещена сдача квартиры внаем, постарайтесь договориться с кредитной организацией о внесении в ипотечное соглашение изменений; |
|
подготовьте проект договора аренды, с учетом того, что недвижимость находится в ипотеке; |
|
подпишите соглашение и передайте его на подпись потенциальному арендатору; |
|
при необходимости обременения по договору аренды зарегистрируйте в Росреестре. |
Такой способ оплачивать ипотеку не отличается новизной. Им достаточно активно пользуются люди, которым не нужно улучшать свои жилищные условия (т.е. они располагают минимум одним своим жильем и у них нет взрослых детей, которых скоро потребуется отселять).
По словам предправления ГК «Миэль» Оксаны Вражновой, в договорах с банками нет запретов на сдачу в аренду приобретенных по ипотеке квартир. Не предусмотрены и никакие штрафные санкции. Однако тем же договором непременно предусматривается обязанность заемщика своевременно сообщать банку о сдаче купленной в кредит квартиры в аренду.
Как рассказала Мария Литинецкая из компании «Метриум», число покупателей, собирающихся получать доход от сдачи приобретенной квартиры в аренду особенно заметно увеличилось после сообщений о пенсионной реформе. Здесь роль спускового крючка сыграли новости о предстоящем повышении возраста выхода россиян на пенсию.
Инвестирование богатого папы: особенности и преимущества посуточной аренды студий
Инвестирование богатого папы (по книгам Роберта Кийосаки) позволяет выжать максимум с каждого квадратного метра площади. Стратегия посуточной аренды студий имеет ряд серьезных преимуществ. С ее помощью инвесторы могут увеличить доходность по сравнению с долгосрочной арендой квартиры в 7-8 раз и больше.
Стандартная схема заработка на аренде – купить жилье и сдать квартирантам – дает доходность, не превышающую 6-7% годовых для регионов. В Москве и Санкт-Петербурге этот показатель еще меньше – до 5%. И это при условии, что квартиранты живут постоянно и регулярно вносят плату – в противном случае квартира простаивает, доход падает, а владелец должен оплачивать коммунальные платежи из собственных средств. За счет этого доходность становится еще ниже.
Кто и зачем сдает ипотечную жилплощадь
Если данный вид кредитования является средством приобретения собственной недвижимости, возникает вопрос не только о том, можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку, но и зачем это делать. На самом деле очень многие граждане используют кредит для получения прибыли, т.е. берут квартиру в ипотеку, планируя в дальнейшем сдавать ее. Этот способ позволяет стать обладателем недвижимости, не тратя собственные средства. Ведь арендная плата частично покрывает ежемесячный платеж по займу, а в некоторых случаях и полностью его компенсирует.
Таким образом, ипотечную недвижимость, как правило, сдают следующие категории граждан:
- использующие квартиру для бизнеса и получения прибыли:
- покупающие недвижимость детям на будущее и сдающие ее, пока ребенок живет с родителями.
А если повезло заключить кредитный договор без предоплаты (например, по программе господдержки или была ипотека без первоначального взноса по другим параметрам), то выгода подобного соглашения становится очевидной.
Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость
Ответ на данный вопрос зависит от следующих факторов:
- условия кредитного договора (процентная ставка, размер ежемесячного платежа);
- тип квартиры, а также район и город расположения (чем больше спрос, тем выше арендная плата);
- наличие иной недвижимости для проживания.
Если повезло приобрести на ипотечные средства хорошую квартиру в престижном районе, арендная плата, скорее всего, будет компенсировать размер ежемесячного платежа.
Но также нужно учитывать следующие факторы:
- понижение стоимости недвижимости, а также аренды в период кризиса;
- сложности с поиском ответственного арендатора, который будет исправно платить за проживание, а также будет согласен на долгосрочный контракт.
Правила действующего законодательства
Прежде всего, интересуясь правомерностью сдачи в аренду ипотечной квартиры, нужно внимательно изучить Федеральный закон об ипотеке. Примечательно, что в нем непосредственно предусмотрены такие возможности. Как указано в положениях правового документа заемщик, то есть будущий владелец жилого помещения, имеет право:
Важное дополнительное условие, которое должен обеспечить будущий владелец – срок аренды не должен быть больше фактического времени, которое предусмотрено для обеспечения кредитных обязательств. Также в Федеральном законе акцентируется внимание на том, что сдача в аренду жилого помещения должна осуществляться только в соответствии с ее целевым назначением. Это значит, что в качестве офиса использовать помещение нельзя.