Покупка квартиры на юридическое лицо

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры на юридическое лицо». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.

Приобретение жилплощади у юрлица в новостройке

Данная процедура встречается очень часто и считается одной из самых простых. Только что пущенный в эксплуатацию дом практически всегда принадлежит юрлицу — застройщику или строительной компании.

Несмотря на обыденность сделки, необходимо проявлять бдительность при покупке квартиры у юридического лица. Какие риски покупателя могут поджидать при приобретении новостройки?

1. Поддельные документы. Работая с застройщиком или строительной компанией, необходимо прежде тщательно изучить все документы и необходимые разрешения. В последнее время все больше компаний работают по поддельным бумагам.
2. Отсутствие опыта. Еще один риск, который может подстерегать покупателя. Перед заключение договора с застройщиком или СК, необходимо убедиться, что юрлицо ранее уже успешно сдавало дома в эксплуатацию. С неопытными компаниями лучше дел не иметь.
3. Потеря денег. Передавать средства юрлицу можно только после того, как договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРН. Деньги отданные ранее можно потерять безвозвратно, если они попали в руки к мошенникам.

Для совершения сделки по купле-продаже квартиры и покупателю, и продавцу необходимо подготовить целый пакет документов. Юридическому лицу потребуется:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• копия устава;
• письменное доказательство того, что сделка не относится к крупным, либо согласие учредителей и акционеров на покупку жилой недвижимости;
• доверенность на представление интересов организации, если при подписании договора присутствует не учредитель, а доверенное лицо;
• паспорт или какой-либо другой документ, подтверждающий личность доверенного лица или руководителя.

Продавец подготавливает следующие документы, даже если собственник квартиры – юридическое лицо, а не физическое:

• паспорт либо учредительные документы (в зависимости от того, кем является продавец);
• документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на конкретный объект;
• правоустанавливающие документы;
• выписка из реестра о том, что квартира не имеет каких-либо обременений;
• правовая справка об отсутствии долгов по коммуналке;
• техплан и техпаспорт;
• справка о том, что в жилплощади никто не прописан;
• если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки;
• если собственность относится к совместно нажитой супругами, необходимо согласие на продажу каждого из них;
• доверенность на представление интересов (если вопросами продажи занимается не владелец квартиры, а другое лицо).

Плюсы и минусы покупки квартиры организацией

Приобретение жилой недвижимости на юридическое лицо имеет как положительные, так и негативные последствия. Перед принятием решения нужно ознакомиться и изучить все преимущества и недостатки такой сделки. Приобретение жилья юридическим лицом, в том числе покупка квартиры на ООО – плюсы и минусы:

Плюсы	Минусы
Оформление квартиры на юридическое лицо подлежит упрощенному налогообложению (УСН).	Риск потерять квартиру в случае ликвидации юридического лица, аресте имущества компании и т.д. Если будет инициирована процедура банкротства, недвижимость будет выставлена на торги для выполнения долговых обязательств перед кредиторами. На таких торгах имущество продается в несколько раз ниже рыночной стоимости.
Недопущение потери имущества по причине семейных разногласий, раздела при разводе, исков по задолженностям и т.д.	Долгий и сложный процесс сбора пакета документов для заключения сделки по сравнению с оформлением ДКП между физическими лицами.
Выгодный и безопасный взаиморасчет по сделке, поскольку оплата регламентирована установленными правилами и оформляется специальной бухгалтерской документацией.	Высокая налоговая ставка, если недвижимость будет реализована как инвестиция компании.
Учредитель отвечает за объект недвижимости по претензиям кредиторов только согласно личной доле, указанной в уставном капитале организации.	Если покупка квартиры осуществляется в рассрочку у строительной компании, то право собственности сохраняется за застройщиком до выплаты всех платежей по договору.
Владение недвижимостью помогает пополнить оборотный капитал юридического лица в несколько раз.
При оформлении квартиры на компанию кредитная ставка ниже, чем при потребительском кредитовании. Срок такой сделки в среднем варьируется до 15 лет. Также для организаций разрабатывается специальный график оплаты кредита. Такая система позволяет снижать размер налоговых выплат.
Если внести платеж более чем 50% от стоимости объекта, то юридическое лицо может оформить рассрочку. Срок такой сделки в среднем до трех лет. Рассрочка позволяет сэкономить на оформлении залога, страховании собственности и оценке недвижимости.

Какие документы необходимы

При заключении сделки на покупку недвижимости с юрлицом, потребуется такой же пакет документов, как и при сотрудничестве с физическим лицом. Так, для покупки квартиры на вторичном рынке покупателю потребуется собрать следующие документы:

• паспорт покупателя и паспорт посредника;
• доверенность на посредника;
• технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
• документ-основание;
• документ из налоговой, подтверждающий отсутствие долгов со стороны продавца;
• документ из ЖЭКа, содержащий информацию о состоянии коммунальных счетов;
• выписка из домовой книги;
• документы для безналичного расчета между сторонами.

Единственное отличие от оформления купли продажи физическим и юридическим лицом содержится в документе-основании. В нем указывается основание, на котором был заключен договор. В случае сотрудничества с застройщиком это может быть сразу несколько бумаг – разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, а также документ о праве владения земельным участком под домом.

При покупке квартиры у компании, которая не является застройщиком, основанием служит договор о передаче или переуступке прав или доверенность.

Порядок оформления сделки

Передача денег за квартиру при любом варианте сделки должна быть зафиксирована документально. Однако при продаже квартиры юридическим лицом в документальном подтверждении возникает дополнительная необходимость. Обычно организация старается проводить все расчеты безналичным образом, зачисляя средства, обходясь без наличности.

Если же условиями сделки предусмотрено получение наличных, необходимо позаботиться о правильном документальном оформлении:

• Нельзя передавать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих расписок.
• Если невозможно обойтись без наличности, предварительно с руководством компании согласуют процедуру и личность, кто от имени компании будет подписывать документацию и принимать деньги.

Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом

От правильности составления договора купли продажи у юридического лица зависит успех сделки и степень удовлетворенности сторон результатами.

Безопасность сторон обеспечивается юридической поддержкой, однако важно иметь общее представление, на что обращать внимание, что проверять в заключаемом соглашении, чтобы впоследствии не столкнуться с неисполнением условий договоренности или попыткой оспорить сделку.

Особенности покупки квартиры у юр. лиц

Законодательством РФ определен особый порядок продажи квартир, которые находятся в собственности у компаний и организаций. Дополнительные требования вводятся, если сделка признается крупной, т.е. цена недвижимости больше 25% от общей балансовой стоимости всего имущества фирмы. Кроме этого устав отдельных компаний позволяет признавать крупными все транзакции, связанные с покупкой или продажей недвижимости (ст. 46 ФЗ-14), и перед заключением подобных соглашений генеральный директор предприятия должен получить согласие учредителей на проведение операции.

Одобрение сделки оформляется документально в виде протокола собрания или заседания учредителей (участников акционерного общества). Отсутствие документа свидетельствует о том, что квартира продается без их согласия.

Пакет документов на покупку недвижимости у юр. лиц более объемный, чем при сделках между частными лицами. Добавляются учредительные документы, бумаги на землю (если жилплощадь покупается в новостройке), а также документация, подтверждающая полномочия лица на совершение операции от имени фирмы. Могут потребоваться и другие бумаги, в зависимости от конкретной ситуации.

Частному лицу, которое не обладает знаниями в данной области, сложно разобраться с документами и особенностями сделки, поэтому при желании купить квартиру у юр. лица рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного юриста.

Для заключения сделки купли-продажи юридическим лицом:

• копия Устава;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• документ, удостоверяющий согласие всех собственников организации на подписание договора купли-продажи, либо документ, подтверждающий то, что данная сделка не является для данного юрлица крупной (с подписями руководителя и главного бухгалтера);
• доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
• документ, подтверждающий личность руководителя компании или доверенного лица.

Продавец должен собрать стандартный комплект документов для заключения договора:

• паспорт или учредительные документы юридического лица;
• свидетельство о собственности или иной документ, удостоверяющий права собственности (выписка из ЕГРН/ЕГРП);
• выписка из реестра, подтверждающая отсутствие обременений;
• правоустанавливающая документация: на основании чего к продавцу перешло право собственности (например, договоры приватизации, купли-продажи и пр.);
• техплан и экспликация помещения из БТИ, подтверждающие отсутствие незаконных перепланировок;
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных лиц в квартире;
• выписка из финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ, который служит подтверждением отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
• согласие супруга на сделку (если квартира относится к совместно нажитому имуществу);
• согласие органов опеки на сделку (если в числе собственников лица под опекой и несовершеннолетние);
• доверенность на представление интересов (если договор от имени физлица подписывается уполномоченным представителем).

Обязательным документом для перехода права собственности от физического или юридического лица к другому юридическому лицу является договор купли-продажи. Его необходимо составить с учетом требований Гражданского кодекса (Главы 30). Договор в обязательном порядке должен четко идентифицировать недвижимость, являющуюся предметом сделки; характеризовать стороны договора купли-продажи; иметь указание на цену сделки (обязательно или договор признают недействительным). Также в нем прописывается перечень зарегистрированных в квартире лиц, права и обязанности сторон, наличие обременений и задолженности по услугам ЖКХ, условия расторжения договора и пр.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Отличия приобретения квартиры у фирмы

Решение о продаже актива в виде квартиры юридическое лицо принимает коллегиально, то есть при участии всех учредителей. Тогда как физическое лицо при продаже недвижимости решение принимает единолично.

Лицо, которое вправе заключать договоры по распоряжению недвижимым имуществом, указано в Уставе компании. Как правило, это генеральный директор или должностное лицо, уполномоченное им на совершение подобных сделок. Обычный сотрудник фирмы, заместитель директора или главный бухгалтер не вправе подписывать такие соглашения, если не имеет надлежащей нотариальной доверенности.

Расчеты по сделке между физическими лицами могут происходить как в наличной, так и в безналичной форме. Однако при финансовых расчетах с компанией проведение денежных средств через расчетный счет — процедура обязательная.

Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.

Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.

Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.

Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.

Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.

---

Помимо внимательного изучения документов юридического лица и бумаг на отчуждаемую недвижимость рекомендуется предпринять попытку попасть на собрание участников организации, посвященное принятию решения о продаже жилья.

Если продавец отказывается передать покупателю выписку из ЕГРН или обещает предъявить ее в момент заключения сделки, рекомендуется самостоятельно заказать этот документ, обратившись в Росреестр. Если в выписке присутствуют сведения о частом переходе прав собственности, это должно насторожить покупателя.

Справка: если учреждение стало владельцем квартиры менее 3 лет назад, велика вероятность оспаривания сделки через суд.

При покупке жилья на вторичном рынке за несколько дней до заключения сделки рекомендуется получить справку о зарегистрированных жильцах. Регистрация граждан в квартире после устной договоренности с продавцом также является поводом для беспокойства.

Отличия процедуры покупки юридическим лицом от сделки между физическими лицами

Процедура покупки недвижимого объекта юридическим лицом от оформления сделки между физическими лицами особых отличий не имеет. Единственное различие между ними это налогообложение (в процентном соотношении).

Приведем простой пример:

Один из соучредителей ООО решил приобрести жилой объект от имени этого «Общества». В этом случае основным требованием является заключение договора купли-продажи между компанией и физическим лицом. Далее «Обществу» необходимо зарегистрировать право собственности в Россреестре.

Допустим, что данный акционер в последствие решил этот объект переоформить на физическое лицо (на себя). Законом это не запрещено. Для этого нужно также заключить договорное соглашение о продаже имущества, но с приложением дополнительных документов, касающихся покупки квартиры у юридического лица (согласие второго соучредителя и т.д.). Такой «обмен» можно совершить в один день через многофункциональный центр или напрямую в Россреестре.

Единственное, что нужно учесть «Обществу» – это прозрачность сделки, чтобы в последствие не было проблем с налоговой инспекцией. Лучше проконсультировать с опытным специалистом, чтобы выбрать оптимальный вариант для обеих сторон, с минимальной налоговой ставкой.

• Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.

• Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы

• Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру

• Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.

• Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :

• действующую Доверенность от нотариуса,

• копии уставных документов

• решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости

• и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия).

Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Покупка квартиры не является основанием для выплаты НДС со стороны юр. лиц, поскольку такая операция не предусматривает налоговой прибыли (ст. 149 НК РФ). Вместе с тем налогоплательщик может самостоятельно отказаться от права освобождения от уплаты НДС (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Для этого, в территориальном отделении ФНС, уполномоченный представитель компании пишет соответствующее заявление, но не позднее 1 числа периода, с которого появилась необходимость отказаться от освобождения выплаты по НДС. Это означает, что приобретение жилплощади предприятием будет облагаться налогом только при желании членов общества выплатить НДС.

Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.
Налог на имущество действует при покупке недвижимости предприятиями, использующие общий режим налогообложения. Окончательная ставка устанавливается на уровне муниципального образования.

Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к. воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

Похожие записи:

• Выплаты донорам крови в Нижнем Новгороде в 2023 году
• Размер единого пособия на детей до 17 лет с 1 января 2023 года (таблица)
• Документы для оформления наследства у нотариуса в 2023 году