Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

• предоставления таких принадлежностей и документов;
• расторжения договора;
• возмещения убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

• потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
• потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
• досрочно расторгнуть договор аренды.

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Аренда готового кафе (ресторана)

Говоря об аренде помещения под общепит, мы имеем в виду не только случаи, когда берется неприспособленный объект в аренду и ремонтируется под себя. Также речь может идти и об аренде готового кафе или ресторана. Такой вид пользования намного уменьшает первоначальные расходы предпринимателя и является достаточно распространенным.

В этом случае главной заботой будущего пользователя является проверка недвижимости на соответствие:

• нормам пожарной безопасности — в данной ситуации лучше сразу привлечь специалиста в этой области для профессионального осмотра и составления заключения по помещению;
• санитарно-эпидемиологическим требованиям — здесь также рекомендуется сразу проконсультироваться с компетентным в таких вопросах лицом.

Если ее размер не указан, договор не действителен. Если вы заключили сделку по аренде без оплаты, необходимо заключать другой тип документа – договор безвозмездного пользования.

Способ и размер арендной платы устанавливает арендодатель. Существует несколько форм арендной платы, предусмотренных законом – фиксированная сумма, ответная услуга, проведение арендатором ремонта в счет оплаты за эксплуатацию помещения и другие. Менять условия и формы оплаты можно не чаще раза в 12 месяцев. Но существуют обстоятельства, в которых арендатор имеет право требовать снижения суммы, например, при ухудшении состояния помещения.

Заранее уточните, какая из сторон оплачивает коммунальные платежи, услуги связи и охрану, уборку помещения и прилегающей территории. Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора пытается «повесить» эти статьи расходов. Если вы обговорили эти моменты заранее и зафиксировали их в договоре, защищать свои интересы будет намного проще.

Самый распространенный график оплаты аренды – ежемесячные отчисления в наличной или безналичной форме. Если платите наличными, обязательно требуйте от арендодателя документ, который подтверждает уплату. Вы должны знать, что несвоевременная оплата аренды более двух раз подряд становится законным основанием для расторжения договора до истечения оговоренного срока.

Требования к помещению будущего кафе, ресторана для получения лицензии на продажу алкоголя

Как правило, на предприятиях общественного питания (рестораны, бары, кафе, буфеты (абз. 2 п. 4 ст. 16 закона «О государственном регулировании…» от 22.11.1995 № 171-ФЗ, далее — закон 171-ФЗ) реализуется алкогольная продукция. Для этого арендатору необходимо будет получить соответствующую лицензию на розничную продажу алкоголя при оказании услуг общественного питания. Характеристики и расположение недвижимости играют в данном процессе немаловажную роль. Так, согласно пп. 2 и 4, абз. 8 п. 10 ст. 16 закона 171-ФЗ помещение должно соответствовать следующим параметрам:

1. Наличие отдельного зала обслуживания посетителей в стационарном помещении.
2. Срок аренды не может быть менее одного года. Следовательно, арендный договор должен будет пройти государственную регистрацию (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).
3. К самому помещению, зданию, где помещение находится, или прилежащей территории не должны иметь никакого отношения такие организации, как:
   • образовательные (обучающие);
   • медицинские (даже косметологический кабинет с медицинской лицензией);
   • культурные;
   • спортивные.
4. Требований к площади кафе (ресторана) и наличию складского помещения не установлено.

Как правильно оформить в договоре условия о неотделимых улучшениях

Еще одним нюансом, который следует учесть при заключении сделки, является условие о неотделимых улучшениях. Как говорилось ранее, особенность заведения обязывает проводить не ординарный ремонт, а настоящую перестройку и капитальную подготовку объекта. Это сопряжено с проведением неотделимых улучшений недвижимого имущества.

Под улучшением не стоит понимать текущий и капитальный ремонт. К улучшениям относятся модернизация, реконструкция, дооборудование, достройка (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 по делу № А19-14583/08-15). При этом отделимыми являются изменения, которые могут быть демонтированы без ущерба имуществу, а неотделимыми — с ущербом. Например, кондиционер, приборы освещения и тому подобное могут считаться отделимыми улучшениями, а перегородки, новые проемы — неотделимыми. Хотя в каждом конкретном случае описанный вопрос будет решаться отдельно (постановление ФАС Центрального округа от 30.07.2010 по делу № А35-1623/08-С4).

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ затраты на неотделимые согласованные улучшения возмещаются арендатору после прекращения договора. Иное может быть предусмотрено сделкой. Если не удалось прописать пункт о компенсации, все равно необходимо получать согласие арендодателя на любые манипуляции с объектом (ст. 622 ГК РФ).

Налоги при сдаче квартиры

Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.

Для физических лиц ставка налога на доход составляет 13%, индивидуальные предприниматели отчисляют в казну 6%. Самая низкая ставка у самозанятых — 4%, если за аренду платит физлицо, и 6% — если юрлицо. Если квартир несколько, то прежде, чем оформлять самозанятость, посчитайте, какой будет ожидаемая годовая выручка. Если более 2,4 млн рублей в год, нужно регистрировать ИП, так как возможный годовой доход самозанятого ограничивается именно это суммой и ни на рубль больше.

За неуплату налогов начисляется штраф, 20% от суммы задолженности. Если будет суд, есть риск, что обвинение докажет преднамеренное уклонение от уплаты налогов, тогда сумма штрафа поднимется до что уклонение от налогов было преднамеренным, сумма вырастет до 40%. Долг по налогам тоже придется погасить.

Минусы и риски краткосрочной аренды

Большой доход от краткосрочной аренды можно получить, если добиться постоянного высокого спроса на выставляемую квартиру. Это возможно только при полном вовлечении в процесс.

Арендодателю необходимо прагматично оценить свои возможности. Если жить на одном конце города, «рабочий объект» иметь на другом, детский сад, школу, офис и любые другие постоянно посещаемые учреждения в третьем, то объективно шансы справиться с управлением квартирой и повседневными делами минимальны.

Заезд и выезд арендаторов может упростить электронный хранитель ключей, многие приветствуют, что не приходится общаться с хозяевами и быть завязанными на их график. Но необходимо всегда быть на связи, чтобы отвечать потенциальным арендаторам.

Нужно также следить, чтобы в квартире было достаточно расходных материалов, проверять, насколько качественно она убрана, координировать работу персонала, отвечать на вопросы гостей или же обновлять специальные памятки. Постояльцы ценят, если их информировать об особенностях ощущения погоды, местах с лучшим кофе, милых городских деталях, вроде кота, который постоянно спит на козырьке отделения банка.

Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?

Для более точного понимания необходимо разобраться, как закон трактует понятие «самозанятый» и какие ограничения применимы к этой категории налогоплательщиков. В ФЗ-422 сказано, что самозанятые граждане вправе выполнять работу или оказывать услуги самостоятельно и получать за это материальное вознаграждение. Они могут продавать товары или имущественные права, но с определенными ограничениями. В пункте 1 статьи №6 этого закона перечисленные эти ограничения:

• Нельзя продавать подакцизные товары (алкоголь, табачная продукция);
• Нельзя добывать и продавать полезные ископаемые, заниматься лесозаготовкой;
• Нельзя перепродавать товары или имущественные права — для такого вида деятельности нужно оформлять ИП;
• Нельзя работать в интересах третьих лиц. Это могут быть как агентские договоры, так и доставка товара.

Процесс регистрации мини-кафе ничем не отличается от обычного. Потребуется около 15 000 рублей и несколько недель на весь процесс, поскольку кроме оформления ИП впоследствии понадобится разрешение Роспотребнадзора.

Как уже было замечено, лучшим вариантом для данной сферы бизнеса в нашем случае будет ИП на УСН со ставкой 6-15%. Если вы планируете открывать несколько точек и развивать сеть, потребуется выбрать ООО. Затем нужно оплатить небольшую пошлину.

Коды ОКВЭД подойдут следующие: 56.10.1 – Деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания; 56.10.21 – Деятельность предприятий общественного питания с обслуживанием на вынос.

Этого достаточно для оформления бизнеса, но начать работу без всех необходимых разрешений не получится. Для этого нужно готовое для будущего мини-кафе помещение, поэтому параллельно со сбором документов необходимо заниматься арендой.

Выбирать лучше то помещение, где уже работало предприятие общепита, чтобы не пришлось в будущем готовить проектную документацию с учетом СанПиН и проходить регистрацию в Росреестре.

Кафе не может работать без персонала и предприятие нужно поставить на учет в ПФР и ФСС. После передачи данных налоговой службой в эти инстанции в течение 5 дней процедура пройдет автоматически.

Полный список документов следующий:

• документы подтверждающие аренду помещения;
• заключение от СЭС о соответствии помещения санитарным стандартам и о безопасности сырья;
• заполненное заявление в установленной форме;
• копия паспорта;
• копия ИНН;
• квитанция об оплате госпошлины;
• документы, подтверждающие госрегистрацию (ОГРН/ОГРНИП);
• выписка из единого госреестра (ЕГРЮЛ/ЕГРИП);
• медкнижки сотрудников;
• договоры на дератизацию и дезинсекцию помещений;
• паспорт на отходы;
• договоры на вывоз мусора;
• свидетельство о регистрации ИП;
• разрешение на вывеску по требованию городской администрации;
• паспорт безопасности на объект.

ШАГ 4. Меню и каналы снабжения

Данный шаг определяет состав меню и список блюд. Для расчета себестоимости блюда потребуется технологическая карта, которая также необходима для получения разрешения от СЭС. В технологической карте указывается расход продуктов на порцию и объем этой порции.

Для примера возьмем достаточно популярные позиции – сэндвич, салат, чизкейк, бизнес ланч, кофе объемом 0,3. Исходя из примерного плана меню можно сделать выводы о необходимых ингредиентах. Так, мини-кафе понадобятся следующие поставщики:

• мяса птицы;
• бакалейных товаров;
• напитков;
• овощей, фруктов, зелени.

Договор аренды кафе образец бланк

Ресторанный бизнес является одним из самых развитых в нынешнее время в нашей стране. Но, далеко не каждый в состоянии приобрести помещение для кафе и оборудование.

В этом случае, как вариант, его можно взять в аренду. Взаимоотношения между арендаторами и арендодателями должны быть задокументированы. Для этого составляется и подписывается договор аренды.

Данная статья посвящена именно этому вопросу. Здесь будет рассказано о том, как правильно составить и оформить договор аренды кафе с учетом его особенностей. А таковые особенности присутствуют.

После прочтения публикации можно будет скачать образцы и примеры таких договоров. Также у наших специалистов можно будет получить ответы на возникшие вопросы.

Оформление договора аренды кафе

Подписанный и правильно оформленный документ будет обладать юридической силой. Поэтому, к его составлению необходимо относится крайне серьезно. При возникновении споров между сторонами-участниками данный документ будет являться лидирующим в ряду других рассматриваемых бумаг.

Для того, чтобы подписанный документ мог быть признан действительным, при его составлении нужно выдержать несколько требований. Это означает, что текст должен содержать ряд существенных условий и атрибутов.

Обязательные пункты в договоре аренды кафе

Атрибутами являются следующие записи: название, дата, город события, преамбула (вводная часть), подписи представителей сторон-участников, оригинальные печати предприятий (для юридических лиц).

Во вводной части приводятся данные об арендаторе и арендодателе. Такими сведениями являются: наименование организаций, Фамилия, Имя, Отчество полномочного представителя, ссылка на документ, подтверждающий эти полномочия. Здесь же должно быть определено, кто из двоих участников является арендодателем, а кто — арендатором.

Важнейшим существенным условием является наличие раздела «предмет договора». В соглашениях данного типа предметом является передача во временное пользование нежилого помещения (кафе) при условии своевременного внесения арендной платы.

Следующим важным разделом является тот, в котором оговаривается сумма аренды и порядок ее внесения. Сумма должна быть конечной и иметь два варианта выражения: первый – числовой, второй – прописной. Порядок внесения арендной платы предполагает назначение ежепериодной даты, до которой деньги должны быть внесены.

Часто аренда кафе предполагает передачу не только помещения, но и оборудования (столы, стулья, плиты, стойка и так далее). В этом случае, оформляя сделку нужно привести полный перечень передаваемого имущества.

Каждый пункт данного реестра должен быть конкретизирован. Для этого нужно указать данные о нем, по которым его можно будет идентифицировать. Для этого указывается название, фирма изготовитель и так далее.

Текст договора должен содержать реквизиты участников. В них указываются регистрационные данные каждого из них.

Ниже расположен типовой бланк и образец договора аренды кафе, вариант которого можно скачать бесплатно.

Похожие записи:

• Завещание совершаемое в чрезвычайных обстоятельствах
• На какие выплаты можно рассчитывать при увольнении?
• Порядок и сроки восстановления НДС при переходе на УСН