Договор купли-продажи доли в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Подготовка купли-продажи
Прежде чем заключать договор купли-продажи доли в квартире, важно соблюсти требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а именно убедиться, что никто из других владельцев не хотел бы ее приобрести.
Гражданское законодательство дает долевым собственникам преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, прежде чем заключать соглашение с покупателем и продавать свою долю постороннему человеку, следует в первую очередь предоставить возможность приобрести ее тем собственникам, кто уже имеет доли в этой квартире. Для этого каждому из них продавец направляет письменное уведомление о намерении продать свою часть.
В тексте данного уведомления указывается информация о будущей продаже, в том числе такая, как:
● стоимость;
● порядок оплаты;
● сроки предполагаемой сделки.
Важно не только правильно составить документ, но и правильно направить его. Бесспорных способов два:
● отправить телеграмму через «Почту России»;
● воспользоваться услугами нотариуса, который направит документ получателям, а отправителю выдаст свидетельство о таком направлении.
Копия телеграммы, как и свидетельство, выданное в нотариальной конторе, является подтверждением того, что документ направлен.
Информация о предстоящей продаже направляется всем владельцам. Если их точный состав неизвестен, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где все они перечислены.
Не отправлять уведомление можно только в одном случае — если изначально планируется заключать договор с кем-то из долевых собственников. Во всех остальных случаях документ является обязательным.
После получения писем о предстоящей продаже у каждого из получателей есть месяц на ответ. Если ответов о готовности купить не последовало или все долевые собственники направили отказы, подписывайте соглашение с посторонним человеком, не опасаясь последствий.
Если же продавец пренебрег процедурой предварительного уведомления других долевых владельцев, любой из них может в течение трех месяцев через суд потребовать отменить договор и обязать продавца заключить его с собой — эта возможность также указывается в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
Такие же последствия возможны, если продавец заключил соглашение на условиях, отличающихся от тех, которые ранее изложил в письмах другим владельцам. Например, если итоговая цена сделки с посторонним человеком оказалась ниже, чем было ранее заявлено в письменных уведомлениях.
Нотариальное оформление продажи доли
Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.
Положениями нового акта ужесточены меры совершения операций с жилой площадью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. В таких ситуациях также потребуется удостоверять сделку в нотариальной конторе. Такой подход поможет защитить права детей и защитить их от неправомерных действий опекунов и родственников.
При отсутствии нотариального заверения сделка может признаваться ничтожной и не подлежит регистрации в Росреестре. Нотариус не должен проверять законность совершения предыдущих операций, он контролирует лишь совершаемую. Не отвечает он и за расчеты сторон. Ответственность за спорные ситуации, выявленные после совершения процедуры, несут только её участники.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Что делать, если один собственник против продажи квартиры?
Достаточно редки ситуации, когда оба владельца хотят продать квартиру, чаще можно столкнуться с тем, что этого хочет только один собственник, а второй всячески отпирается от продажи. Конечно, о нотариально заверенном согласии на проведение сделки здесь рассчитывать не приходится, однако существуют возможности все равно продать принадлежащую вам долю недвижимости. Порядок действий следующий:
- После получения отказа на просьбу дать согласие на продажу займитесь оформлением выделения доли в квартире вместо долевой собственности. Процедура непростая, однако во многих ситуациях вполне реализуемая. Если это удается, вы становитесь полноправным владельцем своей части недвижимости, и теперь для совершения сделок с ней не потребуется разрешение других совладельцев.
- Направьте письменное уведомление второму собственнику о том, что вы хотите продать свою часть жилья, и предложите выкупить ее по указанной вами цене. Такое действие – это прямое требование законодательства, которое дает право приоритетного выкупа долей для обладателей остальной части недвижимости.
- Если в течение месяца вы не получили ответ на свое предложение, или второй собственник отказался покупать вашу долю, далее вы можете заключать любые сделки с третьими лицами, и они будут полностью законными.
Кстати, если второй собственник пропал без вести, с ним нет никакой связи, а значит, невозможно узнать о его мнении относительно продажи квартиры, сделку можно провести без его участия. Но нужно помнить, что, во-первых, он должен официально числиться пропавшим без вести, а во-вторых, если он объявится в течение года после заключения договора, он будет иметь возможность оспорить сделку.
Если по каким-либо причинам выделить долю не удаётся, и прийти к общему знаменателю со вторым владельцем невозможно, единственное, что остается – это обращение в суд. Если грамотно подготовиться к процессу, изложить все обстоятельств дела, привести подтверждение того, что вы действовали по закону, однако так и не смогли распорядиться своей долей по желанию, суд может пойти навстречу и дать согласие на проведение сделки (чаще всего – через принудительное выделение доли).
Инструкция продажи доли в квартире по шагам
Право нескольких человек на одну квартиру возникает в результате различных обстоятельств. Долевое владение на протяжении многих лет может не вызывать вопросов, но до момента, когда один из собственников решит продать свою долю. Вся процедура сделки регламентируется гражданским законодательством и соблюдение ее обязательно.
Порядок продажи доли в квартире в 2023 году:
- Письменное извещение каждого из долевых собственников.
Важным моментом такой сделки является предложение выкупить продаваемую долю остальным совладельцам жилья (п. 1 ст. 250 ГК). Это их преимущественное право, которое они могут реализовать либо отказаться от покупки.
В соблюдение этого правила продавец обязан вручить каждому сособственнику уведомление о намерении продать долю с указанием ее цены. При этом цена или условия продажи должны быть равными с теми, по которым доля будет предложена посторонним людям в случае отказа от выкупа других собственников.
Способы направления уведомления:
- лично в руки с отметкой о вручении на экземпляре, который останется у продавца доли;
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- через нотариуса.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Преимущественные права долевых собственников
Почему необходимо изначально предлагать свою долю другим собственникам? Согласно статье 250 Гражданского кодекса другие участники долевой собственности владеют преимущественным правом приобретения доли перед третьими лицами по той же стоимости, по которой она выставлена на продажу и на тех же равных условиях.
Важно! В связи с вступившими с июня 2016 года изменениями в законодательство (статья 7 ФЗ-172) дарить или менять долю между собственниками без заверения нотариата нельзя. Также необходимо заверять и официальный отказ дольщиков (при наличии).
В случаях не соблюдения такого права другие собственники в течении трех месяцев могут подать исковые требования в судебный орган о признании сделки недействительной и оформления доли на них (пункт статьи 250 Гражданского кодекса).
Есть и не совсем законные решения по продаже части недвижимости, если долевые собственники против продажи доли третьим лицам:
- к примеру, будущий собственник может дать продавцу энную сумму денег, в виде займа, где залогом будет доля недвижимости. Чаще всего эта сумма равна стопроцентной стоимости доли. Оформляется это соглашением о займе, после чего, выжидаются все допустимые сроки возврата денежных средств, и залог остается у займодавца, на вполне законных основаниях;
- также сделку можно оформить посредством дарения. Это особенно удобно для близких родственников. Так как они освобождаются от уплаты налога, предусмотренного при продаже квартиры. В соглашении необходимо указать квадратные метры даримой площади и перечислить лиц, у кого появится право собственности на эти квадраты. Передача денежной суммы осуществляется путем перечисления на банковский депозит. Этот способ можно назвать фиктивным дарением. Доля продана, деньги получены и все стороны довольны. Но необходимо знать, что за такое дарение предусмотрено наказание, как административное, так и уголовное, если третья сторона обратиться в судебный орган с неопровержимой доказательной базой.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Эх, доля ты, моя доля
В Гражданском кодексе закреплено понятие доли как части имущества, разделенного между собственниками. Квартиру может наследовать несколько человек или жилплощадь может быть приобретена несколькими собственниками. В любом случае, у каждого владельца на руках имеется определенная часть квартиры. Причем нужно понимать, что доля — это именно арифметическая часть площади жилья, которая зачастую не согласуется с физическим метражом комнат. Исключение составляет владение квартирой в равных долях, при котором жилье именуется коммунальным.
Как считать долю собственности в попугаях, то есть комнатах? Это достаточно сложный вопрос и вот почему. Представим, что мы имеем в собственности 18 кв.м., а квартира располагает комнатами 16 кв.м., 20 кв.м. и 25 кв.м. При договоренности с соседями, мы можем занимать любую комнату для проживания. Хотя, кто ж нам по собственной воле отдаст большую комнату. В случаях судебных разбирательств, претендовать мы сможем только на комнату меньшего размера, а за неучтенные метры мы можем получить компенсацию от того собственника, который их «незаконно» занимает.
В итоге, вся эта юридическая петрушка, сломавшая не одни родственные отношения, никого особо не касается, пока жильцы договариваются и решают вопросы мирным путем. А как только возникает момент Х – продажа доли в квартире одним из собственников, вот тогда и появляются споры на предмет «а что здесь мое?..». И поверьте, слишком редко эти жилищные противостояния решаются полюбовно. Отчасти поэтому многие риэлторы считают этот вид продажи самым сложным и стараются обходить данный квест стороной.
Вы меня уже одолели. Что же с вами делать?
Ребенок достиг совершеннолетия и стал совсем взрослым. Поэтому любящие родители решили выделить ему деньги на покупку собственного жилья, ведь у него доля в квартире, где он вырос. Они продают квартиру целиком, приобретают квартиру себе и отдают причитающиеся деньги ребенку.
Вот идеальный способ решить вопрос долевой собственности между родителями и детьми. В остальных случаях, где нет согласия между владельцами долей, где просто чужие люди стали хозяевами долей квартиры, реализовать легко и непринужденно свою долю в квартире практически нереально. Помимо законодательных препонов, усложняющих продажу части квартиры самостоятельно, без уведомления совладельцев, сложностью расчетов и выделения физической площади в соответствии с документальными метрами собственности, существует и моральная сторона вопроса.
Здесь как раз и кроется основное препятствие — психология человека. Нежелание менять привычный уклад, страхи и неизвестность, связанные с новым владельцем. Необходимость менять местоположение, удобства, практически все, ради одного человека, в случае договоренности продать жилье целиком. Зачем? Меня все устраивает. А твои проблемы — это твои проблемы. Пока самого не прижмет — даже дергаться не стану. Так и живем.
Вот почему реализация отдельной доли – не самый приятный процесс как для продавца, так и для агента. Много споров, конфликтов, потерянного впустую времени и стремящаяся к нулю выгода.
Ну и напоследок – друзья, любую ситуацию старайтесь оценить перспективно. Если вы по какой-то причине уже являетесь собственником доли в квартире и хотите ее продать, попробуйте для начала договориться с прочими владельцами. Продажа целой квартиры всегда выгоднее, нежели дробление. Если же решить вопрос полюбовно вариантов нет (бывают и такие «родственники»), а доля совсем ничтожная – 1/5, 1/10 даже – иногда лучше просто отказаться от нее. Денег не получите, но нервы и время сохраните.
Удачных вам сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Гражданский Кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, Гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Процесс выделения доли в квартире
Получить часть собственности можно во время дарения, приватизации или наследования. Однако не стоит путать понятие с совместной собственностью. Оно кардинально отличается от долевого владения. Совместная собственность возникает, если квартира приобретена супругами в период брака. Лица равноправно владеют объектом. Однако это не значит, что каждый из них может свободно распоряжаться своей половиной. В первую очередь долю придется выделять. Для выполнения процедуры используют заключение договора. Только после этого свою часть удастся продать.
Кстати! Выделяют реальные и идеальные доли. Под вторым понятием представляют часть собственности, выраженную дробным числом. Если речь идет о реальной доле, показатель обозначают в квадратных метрах, а квартиру выделяют в натуре.
На практике в объявлениях можно увидеть, что продается доля или происходит выделение комнаты для проживания. Такую информацию всерьёз воспринимать не стоит. Сведения используют в качестве рекламного кода. Продаётся именно доля. Выделение комнаты означает, что определён порядок пользования помещением по договору или в суде. Если появится новый собственник, процесс пользования недвижимостью может быть изменён. В результате комната перейдёт к другим лицам на законных основаниях. Процесс реализации доли не отличается сложностью, если заранее знать обо всех подводных камнях.