12. Земельные участки (территории) общего пользования

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12. Земельные участки (территории) общего пользования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кaтeгopии зeмeль — этo cиcтeмa клaccификaции вcex тeppитopий PФ, кoтopaя ocнoвaнa нa иx цeлeвoм нaзнaчeнии. B cвoю oчepeдь, цeлeвoe нaзнaчeниe — этo cиcтeмa xapaктepиcтик: экoлoгичecкиx, биoлoгичecкиx, гeoлoгичecкиx, кoтopыe oпpeдeляют цeль и cпocoб экcплyaтaции зeмли. Oбщee кoличecтвo кaтeгopий — 7.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

• Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
• земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
• участки, занятые под хозяйственные строения;
• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• сады;
• залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Как производится перевод земель

Как поменять назначение земли? Несмотря на то, что каждый участок имеет конкретный классификатор, в отдельных случаях заинтересованное лицо или его собственник могут инициировать процедуру смены категории земель. Так, для того, чтобы осуществить данную процедуру, необходимо проделать следующие шаги:

• Составить заявку в земельный комитет при администрации района, в ведомстве которого находится соответствующий надел, с требованием для совершения данного действия по изменению целевого назначения.
• Для анализа заявки ведомство берёт регламентные 60–90 дней, в течение которых анализируется принципиальная возможность смены категорий земель, а также нюансы и последствия, возникающие от этого действия.
• В случае, если на данные земли не стоит федерального запрета или они не обременены какими-либо государственными программами, не представляют собой стратегические земли, то ведомство может дать согласие, и в течение 15 рабочих дней процедура будет завершена.

Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:

• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;

• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);

• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);

• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).

Список категорий земельных участков

Каждый вид территории создан с целью стратегического сохранения и эксплуатации недвижимых ресурсов, которые невозможно перенести в пространстве.

Исходя из свойств, которыми обладает участок земли, определяются и возможные формы использования:

• сельскохозяйственные – в их число входят наиболее плодородные площади которые могут применяться с целью производства сельскохозяйственной продукции;
• лесные – площади с густым растительным покровом;
• особо охраняемые площади – земли, имеющие уникальное экологическое значение.

Законодательные органы РФ, исходя из ст.7 3К, выделяют 7 категорий земельных территорий:

1. Сельхоз назначения для поддержания хозяйственной деятельности.
2. Населенных пунктов в качестве административных частей.
3. Фонд лесных насаждений.
4. Фонд водного баланса.
5. Промышленности, транспорта, телекоммуникаций, энергетики.
6. Особо охраняемые зоны (ООТ), имеющих важное экологическое, историческое, культурное или подобное значение.
7. Запаса, к которому относятся приватизированные участки.

Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору

Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:

• постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
• выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
• подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
• постройка садовых зданий;
• ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
• постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).

При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.

• Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
• Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
• Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
• Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
• Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
• Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
• Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
• Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
• Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
• Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
• Водные объекты (гидротехнические сооружения);
• Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
• Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков

Территориальные зоны определяют:

• состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
• возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
• предельные параметры разрешённого строительства

Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:

• основные виды разрешенного использования:
  они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
  особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству
• они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
  особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству
• особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
• технических требований по подготовке проектной документации и строительству
• условно разрешённые виды использования (УРВИ)
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам и к УРВИ

Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.

Генеральный план – основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён Законом СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».

Земли для сельскохозяйственного использования

Земельные сельскохозяйственные наделы размещаются за пределами городской черты. Основная функция земель этой категории – производство сельскохозяйственной продукции.

Основными видами разрешенного использования сельскохозяйственных наделов является:

• дороги и полосы отчуждения;
• защитные полосы, где произрастает древесно-кустарниковая растительность;
• сенокосы, пастбища, пашни;
• садовые площади;
• под подсобные помещения (сараи, фермы и т.д.);
• земли-залежи. Фактически это земли, которые не переведены в категорию земель запаса, но уже не используются либо их использование в целях обеспечения повышенного урожая используется с определенной периодичностью.

Существующие категории земель

Вся территория России делится на категории, которые напрямую зависят от цели разрешенного использования. Согласно ст.7 ЗК возможны следующие статусы земли:

• земельные участки, используемые в сельскохозяйственных целях государством, предприятиями или частными лицами;
• земли поселений, предназначенные для развития жилищного строительства и инфраструктуры территории сел и городов;
• территории специального и промышленного назначения предназначены для обеспечения производства и добычи ископаемых;
• особо охраняемые земельные участки и объекты, как правило, это территории, которые имеют историческую, эстетическую, культурную или природную ценность. Такие участки полностью или частично исключены из оборота;
• территории лесного фонда – леса и территории, используемые для лесничества;
• территории водного фонда – участки земли, на которых располагаются водные объекты или водохозяйственные постройки и сооружения;
• земельные участки запаса/ – территории, находящиеся в собственности государства или муниципальных образований. Использовать такие земли можно, только после того, как они будут переведены в другой статус.

Земли сельхозназначения и их использование

Такие территории предназначены для целей сельского хозяйствования и находятся за чертой населенных пунктов. Возможность застройки таких земель напрямую зависит от статуса разрешенного использования. В этой классификации определяется, разрешено ли строительство или существуют какие-то ограничения. Категория земли сельхозназначения по видам разрешенного использования может в некоторых случаях полностью запрещать строительство.

Жилищное строительство возможно, если земельный участок принадлежит к следующим видам:

• ведение личного хозяйства;
• дачное некоммерческое партнерство;
• садоводство.

Участок земли, на котором ведется индивидуальное подсобное хозяйство, может располагаться как за чертой, так и в пределах населенного пункта. Ограничений на строительство практически нет, но габариты будущего дома должны быть согласованы с соответствующей инстанцией.

Дачное партнерство формируется группой лиц для совместного ведения хозяйства. Все имущество является собственностью этой некоммерческой организации. Ограничений по размерам домов и участков в основном нет.

В условиях определения участка как садового, стать полноправным собственником построек невозможно. Кроме того, в этом случае будут действовать значительные ограничения по размеру территорий и площади застройки.

Если использование участка не соответствует присвоенному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, при возведении дома на полевом участке ЛПХ (предназначен только для ведения сельхоз деятельности) таковой дом могут снести, посчитав его самостроем и выдав соответствующий акт.

Поэтому изначально владелец должен позаботиться о смене ВРИ и для этого ему необходимо:

• Узнать ВРИ, которые может иметь его участок. Данную информацию можно получить из градостроительного регламента.
• Направить заявление о смене возможного использования в кадастровую службу, если таковой ВРИ числится в списке основных и таковое изменение будет осуществлено. Или направить заявление в Комитет по землепользованию, если таковой ВРИ числится в числе условно-разрешенных.

Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?

Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.

Ранее не существовало ВРИ, который позволял бы строить таун-хаусы. Теперь есть отдельная формулировка – «блокированная жилая застройка», под которой понимают жилые дома высотой до 3 этажей, которые не делятся на квартиры. Каждый дом предназначен только для 1 семьи, но может иметь общие (смежные) стены с другими домами. Общее же количество таких объединенных домов не может превышать 10. Если код ВРИ данного участка не позволяет строительство таун-хаусов, то зарегистрировать на такую постройку право собственности также не получится.

Определение разрешенного использования земельного участка

Определение разрешенного использования земельного участка осуществляется градостроительным зонированием ─ зонированием территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. (Градостроительный регламент определяет правовой режим участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны).

Градостроительное зонирование позволяет обеспечить баланс частных и публичных интересов. Этому способствуют такие правовые инструменты как:

• обязательное соответствие градостроительных регламентов документам территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований;
• учет результатов публичных слушаний при разработке градостроительных регламентов (в таких слушаниях имеют возможность принять участие все заинтересованные лица – застройщики, специалисты администраций, депутаты, представители некоммерческих организаций, обычные жители);
• право выбора любого вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Наряду с градостроительным зонированием традиционно используются и иные способы. Как прямо не указанные в законодательстве в качестве способов определения разрешенного использования земельных участков, но фактически таковыми являющиеся, так и не предусмотренные в законодательстве.

Территориальные пределы использования зонирования в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации включают:

• земли населенных пунктов (полностью);
• полностью земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и т. д.;
• не относящиеся к сельскохозяйственным угодьям земли сельскохозяйственного назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов, относящиеся к землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Перечень земель, на которые градостроительные регламенты не распространяются и не устанавливаются, включает:

• земли лесного фонда;
• земли, покрытые поверхностными водами;
• земли запаса;
• земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
• сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения;
• земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон.

Зоны разрешенного использования земельных участков

Достаточно подробно о разрешенном использовании земельных участков говорится в Градостроительном кодексе Российской Федерации. В частности, в нем определены порядок установления, виды и состав территориальных зон.

Установлено три вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основной, условный, вспомогательный.

Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства осуществляются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований при условии соблюдения требований технических регламентов. Этот порядок не распространяется на органы государственной власти и местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения и унитарные предприятия. Перечень основных видов разрешенного использования конкретного земельного участка определяется градостроительным регламентом, действующим в территориальной зоне, в которой он расположен.

Получение разрешения на условно разрешенное использование земельного участка регламентируется Статьей 39 «Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства» ГрК РФ.

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляются совместно с ними.

О зонировании территорий и градостроительном регламенте говорится также в ЗК РФ. Статья 85 «Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» устанавливает территориальные зоны, к которым могут в соответствии с градостроительными регламентами относиться земельные участки в составе земель населенных пунктов:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• инженерные и транспортных инфраструктур;
• рекреационные;
• сельскохозяйственного использования;
• специального назначения;
• военных объектов;
• иные территориальные зоны.

Что такое «категория земли»

Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов;
3. Земли промышленности;
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.

Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.

При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.

Классификация видов разрешённого использования

В настоящее время действует принятый на федеральном уровне классификатор видов разрешённого использовании участков, который обязателен к применению при формировании новых участков или изменении ВРИ существующих, а также при разработке ПЗЗ, проектов планировки территории (ППТ), выдаче ГПЗУ.

В то же время ВРИ многих ранее сформированных участков определен не в соответствии с федеральным классификатором. Формально, приведение ВРИ ранее предоставленных участков в соответствие с действующим классификатором не требуется. Но данная процедура позволит избежать споров в дальнейшем. Особенно в ситуациях когда исходный ВРИ участка сформулирован таким образом, что допускает сразу несколько толкований, принципиально различных с точки зрения их влияния на размер земельных и имущественных платежей в бюджет (арендная плата, земельный налог, налог на имущество и т. д.). Устранение связанной с несоответствием ВРИ участка классификатору неопределённости исключит риск завышения земельно-правовых платежей.

Похожие записи:

• Статья 20. Возраст, с которого наступает уголовная ответственность
• Социальная защита и поддержка в Ставрополе и Ставропольском крае в 2023 году
• Транспортный налог в Орловской области в 2023 году