Удобство и риски: за что отвечает риелтор при купле-продаже жилья
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Удобство и риски: за что отвечает риелтор при купле-продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Почему клиент не хочет подписывать договор с агентом
Если вы откроете поисковик и введете запрос «договор с риелтором», то вы увидите массу претензий, из которых основная — клиент должен предоставить, обеспечить, оплатить… Его пугают штрафами, неустойками и всеми карами небесными. При этом агент, в соответствии со многими договорами, которые я видел, не должен сделать ничего за исключением результата.
Такой подход формально оправдан — ведь клиент действительно платит за результат, а в случае его отсутствия агент потратил время, деньги, силы и ничего не получил. Только вот беда заключается в том, что в глазах клиента, в отсутствии действий, описанных в договоре, и результата не будет. Тогда нет никакого смысла в подписании договора, а раз нет смысла, а меня уговаривают его подписать, значит в чем-то подвох.
И вот теперь уж от подписания договора надо всячески отказываться вплоть до полного бана всем агентам по недвижимости. Фразу «агентов не обращаться» видели? Вот то-то же!
Как заключить договор с продавцом риэлтору
В первую очередь, собственник недвижимости начинает возражать следующей фразой: «Я не хочу одного риэлтора! Мне нужно несколько агентов. Так квартира продастся намного быстрее». Если населенный пункт с небольшим количеством людей, то такое мнение в целом верное. Но вот в крупных городах (Москва или Санкт-Петербург) в базу риэлторов клиент попадет только после того, как подпишет эксклюзивный договор.
Как же риэлтору заключить договор? Существует несколько способов, убеждающих клиента подписать документацию:
- Недвижимость не сможет попасть в общую базу риэлторов.
- Продавцы начнут звонить собственнику квартиры и одолевать его одними и теми же вопросами. И это может продолжаться около двух недель. Продавцу нужно будет каждый раз объяснять людям одинаковую информацию. И совсем не факт, что после этого кто-то из покупателей придет на просмотр квартиры. Намного проще один раз рассказать всё об объекте риэлтору, который будет самостоятельно заниматься продажей.
- Можно объяснить клиенту, что агент работает не только с помощью основных интернет сайтов по продаже недвижимости. Каждый риэлтор обычно имеет свою схему работы. Именно о ней необходимо рассказать собственнику. Важно дать понять, что его недвижимость будет продана в кротчайшие сроки с помощью агентства недвижимости.
- Агент может назвать стоимость расходов, которые требуются на рекламу объявлений каждый месяц. Конечно, будет озвучена общая цена, но нужно дать понять продавцу, что в такие расходы входит только та недвижимость, собственники которой заключили эксклюзивный договор.
- Продажа квартиры – дело не быстрое. Собственнику придется постоянно тратить время на показы квартиры покупателям. Это занимает много времени. Риэлтор должен уметь убедить клиента в том, что всеми этими делами может заниматься специалист, а не собственник квартиры.
Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости
- Заказчик обязуется: Оплачивать Услуги в размерах и сроки, предусмотренные Договором.
- Своевременно передавать Исполнителю всю необходимую для оказания Услуг информацию и документацию.
- Принять оказанные Услуги в соответствии с условиями Договора.
- Не передавать полученную от Исполнителя информацию, связанную с оказанием услуг по Договору, третьим лицам и не использовать ее иным образом, способным привести к нанесению ущерба интересам Исполнителя.
- Во время срока действия Договора не предпринимать каких-либо действий (лично или через посредников), связанных с оказанием Услуг, без согласования с Исполнителем, в том числе не производить самостоятельных осмотров объектов Недвижимости.
- Оказывать Услуги качественно и в срок в соответствии с условиями Договора.
- Получать от Исполнителя устные и письменные объяснения, связанные с оказанием Услуг, не позднее 2 (Двух) рабочих дней с даты предъявления соответствующего требования.
- Требовать оплаты за оказанные услуги.
Плюсы и минусы работы с риэлтором
От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.
Плюсы от работы с риэлтором:
- быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
- маркетинговый план по рекламированию квартиры;
- прием звонков от клиентов и организация просмотров;
- проверка всех документов перед сделкой.
Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.
Минусы от сотрудничества с риэлтором:
- высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
- риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
- потеря задатка за досрочное расторжение договора;
- медленная работа и минимум покупателей.
Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.
Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.
Хороший риэлтор должен иметь официальную регистрацию, сертификат либо страховку профессиональной ответственности. У компании должна быть большая база клиентов, налаженные контакты с множеством сайтов по продаже недвижимости и безупречная репутация.
Подозрительные пункты
Как правило, договор, предлагаемый на подпись риэлтором, защищает прежде всего интересы исполнителя. Поэтому перед подписанием важно прочитать полный текст документа, обратить внимание, нет ли сносок и условий, напечатанных мелким шрифтом. Если есть, нужно внимательно прочитать их через лупу. Как правило, мелким шрифтом составляются положения, касающиеся финансовых подвохов. Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры разным шрифтом.
При возникновении сомнений или вопросов по формулировке смело озвучивайте их. Помните: вы платите деньги за услуги и имеете право претендовать на качественное обслуживание.
Также обратите внимание на формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки. Их наличие часто свидетельствует о том, что компания склонна формировать скрытую комиссию. Возможно, она одновременно обслуживает обе стороны одной сделки и берет комиссию с каждой стороны. К тому же ряд агентств пытаются получить разницу между реальной ценой квартиры и ценой, которая указана в соглашении с клиентом, прописывая это условие в договоре. Будьте внимательны! Это значит, что сверх вознаграждения они будут требовать от вас и эту разницу.
И самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора «задним числом», т.е. после фактически проведенной работы. На тот момент уже будет сложно сопоставить проделанную работу с текстом договора и уж тем более привлечь на его основании к ответственности.
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Документы для риэлтора
Сразу определимся, что договор с риэлтором не есть договор купли-продажи. С риэлтором заключается обычный договор поручения (агентский), а значит, никакие оригиналы документов риэлтору не нужны.
Со стороны поручителя (клиента) достаточно будет:
- копии свидетельства о праве собственности на недвижимость, если договор заключается с продавцом;
- справки об отсутствии налоговой и коммунальной задолженности по отчуждаемой недвижимости;
- письменного согласия органов опеки и попечительства (если в квартире прописан несовершеннолетний) или согласия сособственника на отчуждение;
- копии паспорта, ИНН или СНИЛС.
Риэлтор должен приобщить к договору со своей стороны:
- копию сертификата (лицензии) на право занятия риэлтерской деятельностью;
- копии учредительных документов агентства недвижимости, включая справку о постановке на налоговый учет;
- доверенность агентства недвижимости на имя риэлтора;
- паспорт риэлтора.
Договора заключаются между двумя сторонами – исполнителем (агентство недвижимости) и заказчиком (клиент агентства).
Объектом риэлторской сделки является земельный участок, квартира, дом, дача, офисное помещение и т.д.
В качестве субъектов сделки выступают ее участники, которые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Особенности договора на оказание услуг с физическими лицами мы рассматривали тут, а здесь вы узнаете, как грамотно заключить подобное соглашение с юридическим лицом.
В зависимости от того, какие цели преследует клиент агентства недвижимости, выделяют 2 основных вида договоров:
- Договора по купле-продаже недвижимости. Это наиболее распространенный способ оформления риэлторской сделки. Данная форма договора используется, когда клиент намерен осуществить продажу находящегося у него в собственности объекта, либо покупку новой недвижимости. Субъектами сделки выступают покупатель и продавец.
- Договора по аренде. Подобный вид сделок заключается при поиске объекта для потенциального арендатора, либо при поиске арендаторов для собственника недвижимости. В договорах по аренде субъектами сделки являются арендатор и арендодатель.
Эксклюзивным называется договор на оказание риэлторских услуг, по которому агентство или частный риэлтор являются единственными исполнителями, клиент не может обращаться к другим исполнителям в период действия договора.
Типовой договор об оказании риэлторских услуг образец.
Подводные камни сделки с агентством недвижимости
Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:
- Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
- При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
- свидетельство о праве собственности;
- договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.
Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.
- В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.
В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру.
- Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Предварительный договор с последствиями
Когда сделка «срастается» – найден удовлетворяющий клиента объект, достигнуто соглашение о покупной цене, но необходимые для совершения сделки документы ещё не собраны, – с интересантом заключается предварительный договор на покупку (продажу) конкретного объекта недвижимости. Предварительный договор выгоден как для риэлторской фирмы, стремящейся не упустить клиента, так и ему самому клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения стоимости объекта.
Согласно действующему законодательству, предварительным договором стороны обязуются заключить в будущем основной договор – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предыдущим соглашением. Применительно к вышеуказанному случаю, заключается предварительный договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости, в котором подробно обозначается предмет купли-продажи (квартира или комната), его стоимость, порядок расчётов и другие условия. В документе указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Причем его подписания любая из сторон может потребовать и до наступления часа «икс». В случае уклонения другой стороной от заключения основного договора, ее визави вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать договор, либо взыскать с виновной стороны оговоренную предварительным соглашением неустойку. Если в течение указанного в предварительном договоре срока ни одна из сторон не потребует заключения основного соглашения, обязательство по его подписанию прекращается.
Скрепляя подписью предварительный договор купли-продажи, клиент не только страхуется от возможного изменения стоимости объекта другой стороной, но и связывает себя на будущее условиями покупки или продажи объекта, установленными в предварительном договоре. Несоблюдение требований предварительного договора влечёт для клиента либо понуждение к заключению договора купли-продажи объекта, либо к уплате неустойки.
По общему правилу предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости заключают продавец и покупатель. Однако, сведя раньше времени обе стороны для подписания предварительного договора, агентство рискует потерять клиентов, поэтому и заключает это соглашение только с клиентом–покупателем. Последний на установленных условиях обязуется купить конкретный объект у лица, указанного риэлтором. В случае подписания основного договора купли-продажи покупатель выплачивает фирме вознаграждение, а при отказе – неустойку.
Следует отметить, что обычно агентства предлагают заключать односторонне обязывающие предварительные договоры. То есть неустойка за отказ от скрепления основного договора купли-продажи объекта предусмотрена лишь в отношении клиента. Фирма же деликатно самоустраняется от несения ответственности за то, что сделка в последний момент может сорваться. Кроме того, часто агентство, заключающее в интересах клиента-покупателя предварительный договор с продавцом, устанавливает, что неустойка за отказ продавца заключить основной договор, взыскивается в пользу агентства, а не в пользу покупателя.
Исходя из вышеизложенного, клиентам (как продавцам, так и покупателям) агентств недвижимости рекомендуется в случае подписания предварительного договора устанавливать разумный небольшой срок, в течение которого будет действовать обязательство заключить основной договор. Следует также оговаривать в договоре взаимную ответственность клиента и агентства за отказ в совершении сделки.
Ответственность по договору
Как утверждают юристы, в Екатеринбурге риэлторы несут ответственность перед клиентами только в трех случаях:
1. Отказа от выполнения обязательств по договору (карается выплатой штрафа);
2. Утери документов (риэлтор самостоятельно восстанавливает документы, штрафы не предусмотрены).
3. Продажа объекта третьим лицам (возврат покупателю переданных средств на покупку объекта и выплата неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ).
Если клиент не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру, которая была выбрана с помощью риэлтора, или возникнут другие сложности с объектом, в соответствии с договором клиенту спросить с агента по недвижимости будет нечего. Однако Гражданский кодекс предусматривает ответственность исполнителя за некачественно оказанную услугу. А так как результат услуги риэлтора – это приобретение клиентом квартиры, а клиент остался без купленного жилья, то считается, что услуга оказана не была.
В данном пункте договора отражаются все обязанности агентства и его клиента. По договору клиент обязуется:
- предъявить полный пакет документов квартиры;
- на всех стадиях продажи всячески оказывать содействие;
- своевременно заплатить за услуги агентства;
- завизировать акт выполненных работ.
Обязанности агентства недвижимости:
- всестороннее рекламирование с указанием конкретных СМИ и сайтов;
- поиск покупателей и организация просмотров;
- обсуждение с покупателем всех нюансов сделки;
- тщательная проверка документации и оформление сделки.
Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные
Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором.
И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее.
Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть.
А зачем вообще договор?
Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом.
Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек.
И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.
Сделка через посредника: составляем договор с риэлтором и агентством недвижимости на продажу и покупку квартиры по образцу
Выбирая агентство по недвижимости отдайте предпочтение тому, которое обещает выполнить процедуру со всеми полагающимися формальностями, предусмотренными для данного вида сделок
- Лучшеостановитьсянаагентстве, ужезарекомендовавшемсебянарынкенедвижимости, вступившемвпрофессиональнуюассоциациюилириэлторскоесообщество.
- Нужноизбегатьсомнительныхкомпаний, предлагающих «безформальностей» перейтиксделке.
- Вданномслучаеформальнаясторонанелишняя, аоднаизважнейшихвотношенияхзаказчикаиисполнителя.
- Впротивномслучаепридетсясразупослеподписаниясоглашенияискатьпути, какимобразомможнопровестирасторжениедоговора, избежатьфинансовыхпотерьиугрозвыплатдополнительныхнеустоекилиштрафов.
Правильные пункты договора
Они должны содержать следующую информацию:
1. Кто собирает документацию — специалист или клиент.
2. Риэлтор получает от продавца квартиры документы на хранение с внесенным . И составленный акт приема-передачи их подстрахует клиента.
3. Продающий квартиру предоставляет информацию о своем месте жительства, семейном положении, паспортных данных. Риэлтор обязуется помочь купить (продать, сдать в наем, арендовать) жилье, организовать юридическое сопровождение сделки, участвовать во время приема и передачи аванса, помогать в подготовке нужной документации, гарантировать без задержки проведение расчетов между продавцом и покупателем, обеспечить доверительность процесса.