Как рефинансировать ипотеку и избежать переплат?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рефинансировать ипотеку и избежать переплат?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура рефинансирования в текущем банке и с переходом в новый примерно одинаковая. В первом случае она чуть проще за счет меньшей бумажной волокиты. При переходе в другой банк нужно предварительно уведомить об этом текущего кредитора и уточнить, можно ли будет погасить таким образом ссуду досрочно.

Рефинансирование – что это

Рефинансирование — это процесс перекридитования при котором заемщик кредита оформляет новый кредитный договор для преждевременного погашения прежнего ипотечного займа. Если процентная ставка по рынку ипотечно-кредитных услуг снижается, то более выгодно закрыть старый кредит при помощи нового, получаемого уже на более выгодных для заемщика условиях (в частности, по более низкому проценту).

Для перекредитования допустимо обращаться как в другое (новое) финансовое учреждение, так и решать этот вопрос с существующим (старым) ипотечным кредитором. В первом варианте выполняется оформление нового ипотечного кредита, которым закрываются кредитные обязательства перед старым кредитором. Во втором варианте существующий ипотечный кредитор снижает ставку в рамках действующего договора ипотеки, действуя по своему усмотрению.

Отметим, что банки заинтересованы в сохранении заемщиков, особенно если они обслуживают кредитные обязательства без просрочек. Поэтому кредитные организации обычно соглашаются понизить ставку действующего кредита, идя навстречу заемщику.

Но другие банковские учреждения часто предлагают более интересные программы рефинансирования для заемщиков, кредитованных другими банками. Такой кредит нередко оказывается выгоднее действующего. Заметим, что ипотечному заемщику согласие на погашение займа путем рефинансирования от текущего кредитора не нужно.

Способы расчета выгоды от рефинансирования

Клиент может воспользоваться услугой уже через полгода с момента заключения договора. «Родному» банку невыгодно снижать проценты действующих кредитов, поэтому от него может поступить отказ.

Рекомендуем изучить предложения других компаний: условия кредитования, необходимый комплект документов, возможно, для вас есть льготные предложения.

Сравнить выгоду по разным программам можно через онлайн-калькулятор. Он есть на сайтах крупных банков. Узнайте, какую сумму осталось выплатить на сегодняшний день. На калькуляторе поставьте сумму остатка, срок, за который планируете закрыть долг, и выведите сумму переплаты по текущей ставке. Затем сделайте расчет по предлагаемой программе. Выберите тот вариант, где будет меньше переплата и удобный ежемесячный платеж.

На какие факторы ориентироваться при оформлении услуги:

• Тариф нового кредита ниже хотя бы на 2%, иначе сокращение переплаты будет неощутимым.
• Оформлять перекредитование ипотеки рекомендуют в первые годы после получения кредита. Когда выплачена большая часть займа, лучше оставить первичные условия. Новый банк добавит свои проценты к основному долгу. За счет них, возможно, сумма переплаты останется неизменной.
• Затраты на регистрацию услуги. Госпошлины за справки и оплата услуг не должны перекрывать сумму предполагаемой выгоды.

Выбор банка для рефинансирования

Решение по выбору кредитной организации остается за клиентом. Главное ― найти предложение, которое поможет клиенту сэкономить на выплате процентов.

Условия по кредитованию регулярно меняются, все зависит от экономической ситуации. Чтобы не мониторить каждый банк по отдельности, рекомендуем пользоваться агрегаторами, которые отслеживают предложения по кредитованию.

Немалую роль в выборе играют и личные параметры: обслуживание, удаленность офиса, наличие мобильного приложения.

Банкам эта услуга приводит нового клиента, поэтому они тоже получают выгоду от услуги. Заемщик платит дополнительные проценты по кредиту, оформляет страховку, открывает счет, вклады и карты. При перекредитовании важно соблюдение следующих условий:

• остаток долга не менее 50 000 рублей, срок выплаты кредита ― не менее 6 месяцев;
• кредитный договор заключен не ранее, чем за 3–6 месяцев до рефинансирования;
• у клиента нет задолженности по действующему кредиту.

Что дает рефинансирование ипотеки

• Экономия на переплате. Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту – а значит, сокращает переплату банку.
• Изменение сроков кредитования и размера платежа. Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия – увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
• Объединение нескольких кредитов в один. Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) – такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.

Какие расходы могут быть при рефинансировании

Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.

Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:

Расходы	Примерная стоимость
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога	7 000–30 000 руб. за год
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца)	+ 1-2%
Оценка стоимости недвижимости	2 000–7 500 руб.
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре	2 000 руб.
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре	1 000 руб.
Выписка из ЕГРН	350–870 руб.

Как работает рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование — это льготная услуга, которая еще недавно щедро предлагалась различными банками и позволяет снизить уровень кредитной нагрузки.

Например, сейчас вы платите кредит с процентной ставкой 14% годовых. Но вот вам на глаза попадается предложение в нескольких банках — от 5,5% годовых, от 6% годовых, от 9,5% годовых и так далее. Ваш мозг за 1-2 минуты уже сложит простейшие арифметические вычисления и поймет, что вы, батенька, несколько переплачиваете. А зачем платить больше?!

В особенности выгодно рефинансирование для ипотеки — здесь крутятся большие деньги, поэтому каждый лишний начисленный процент хорошо чувствуется при возврате. Если отбросить все нюансы, то даже снижение на два процентных пункта прекрасно скажется на существенном уменьшении ежемесячных платежей.

Что дает рефинансирование ипотеки и отличия от других льготных программ

Рефинансирование проводится с целью консолидации всех кредитов (объединения) и снижения кредитной нагрузки на человека. Перед тем, как провести эту процедуру, нужно изучить все детали предложения. Это позволит понять, что конкретно даст вам рефинансирование.

В целом положительные последствия рефинансирования заключаются в таких факторах:

1. Объединение кредитов: гражданской ипотеки, автокредита, кредита наличными и так далее. Консолидация подарит возможность выплачивать ежемесячные платежи только раз в месяц. Самостоятельные расчеты упрощаются: легче контролировать один кредит, чем несколько.
2. Можно поменять дату платежа. Например, если раньше вы платили 20 числа, 25 числа, 13 и 16, то теперь можно все перенести, скажем, на 1 число каждого месяца, в зависимости от вашего удобства.
3. Объединение под более низкий процент с возможностью досрочного погашения. Конечная переплата часто по цене на сотни тысяч рублей меньше.
4. Оформление без поручителей, часто — по паспорту. Процесс в особенности упрощается, если рефинансирование происходит в банке, клиентом которого вы являетесь. Разрешение у сторонних банков тоже можно не брать — рефинансирование оформляется по желанию клиента, то есть сторонние банки в этой сделке так и так выиграют.

Но рефинансирование — это не единственная услуга, если срочно потребовались льготные программы. Вы наверняка слышали о реструктуризации или ипотечных каникулах? Не стоит путать рефинансирование ипотеки с реструктуризацией или с отсрочкой — это разные процедуры.

Каждый банк самостоятельно разрабатывает внутренний регламент оформления рефинансирования ипотеки. Исходя из него, и формируется перечень документов, необходимых для проведения процедуры.

Несмотря на это, можно выделить перечень, который требуют все банки.

Необходимые документы для рефинансирования ипотеки:

• заявление;
• паспорт гражданина РФ;
• справки, подтверждающие трудоустройство и уровень дохода;
• документы на объект недвижимости, выступающий предметом залога;
• договора и иные соглашения, подтверждающие проведение сделки;
• документы от действующего кредитора – справка об оставшейся задолженности и отсутствии просрочки, кредитный договор, реквизиты для погашения ипотеки.

Важно проследить, чтобы все документы были правильно оформлены. Более того, некоторые банки устанавливают сроки действия различных справок. Чтобы не пришлось переделывать документы, необходимо следить за их соблюдением.

Предположим, что один из клиентов крупного банка оформил ипотечный кредит в размере 2,5 млн. рублей сроком на 20 лет. Ставка на момент заключения сделки составляла 15% годовых. Но через 2 года экономическая ситуация в стране изменилась, и банки стали финансировать клиентов под 10,5%.

За этот период размер основного долга по кредиту сократился незначительно, поскольку заемщик платил преимущественно проценты. Клиент посчитал, что целесообразно переоформить кредит под более низкую ставку. Это позволит ему сделать свой ежемесячный платеж более комфортным. Остаток задолженности на момент принятия решения составлял 2,453 601,11 рублей.

Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:

• разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
• клиент выплачивает два ипотечных кредита;
• с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
• у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
• заемщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
• пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
• клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.
• Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.

Рефинансирование будет успешным, если:

• грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
• правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
• согласие на сделку дают все три стороны — первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.

Чтобы заключить новую сделку, владелец недвижимости должен выполнить пошагово ряд действий.

• Уточнить в «родном» банке, нет ли у них услуги понижения процентной ставки. Эта процедура позволяет снизить долговую нагрузку без лишних формальностей и трат.
• Найти учреждение с подходящей программой, уточнить условия предоставления кредита и произвести подсчеты. Для этого можно воспользоваться специальным калькулятором.
• Нужно заранее выяснить, какие дополнительные расходы ожидают. Рефинансирование должно быть выгодным только в этом случае стоит прибегать к данной процедуре.
• Совет заемщикам: при подборе банка, рекомендуется пользоваться нашим сервисом подбора ипотеки. С его помощью можно произвести рефинансирование на самых выгодных условиях.
• Уточнить пакет документов, собрать их и представить в отдел кредитования выбранного банка.
• Заполнить анкетные данные, подать заявку. Многие банки предоставляют своим клиентам возможность загружать документы дистанционно. Важно с максимальной точностью указать все данные.
• Дождаться результатов рассмотрения обращения (обычно на рассмотрение каждой заявки уходит не более 2-3 дней, но бывают и редкие исключения). Если банк дает ответ в дистанционном режиме, это еще не гарантирует клиенту выдачи кредита. Быстрый отказ может говорить о том, что заявитель неправильно заполнил анкету.
• Обратиться к текущему кредитору с заявлением о досрочном погашении ипотеки.
• Взять справку об остатке задолженности и личные реквизиты для перевода средств.
• Подготовить пакет документов, которые касаются объекта недвижимости. В случае необходимости провести оценку недвижимости. Эта процедура обычно занимает 3-5 дней.
• Подписать договор в новом банке.
• Дождаться перевода средств от первого кредитора и погасить старый долг. Деньги перечисляются в безналичном порядке.
• Взять справку о полном погашении долга для предъявления ее в банк и закладную с отметкой о том, что обязательства исполнены, и клиент ничего не должен финансовой компании.
• Произвести смену держателей залогового имущества – обратиться в МФЦ и снять обременение с залога по первому договору.
• Представить новому кредитору свидетельство о праве собственности, не обремененное залогом и недавно полученную выписку из ЕГРН. Это послужит основой для составления новой закладной.
• Зарегистрировать обеспечение по новой сделке. При проведении повторной регистрации в реестр вносятся данные второго финансового учреждения.
• Оформить страховку на объект залога.
• Получить измененный график платежей.
• Забрать оставшиеся деньги, если это предусматривается кредитным договором. Однако в некоторых случаях это нецелесообразно, поскольку дополнительные деньги – это дополнительная долговая нагрузка.

В каком банке рефинансирование выгоднее, в своем или другом?

Выбирая финансовую организацию для выгодного рефинансирования кредита, нужно учитывать не место получения первоначального займа, а условия предоставления услуги. Фактически разница между своим и чужим банком отсутствует. Выбирая компанию, обратите внимание на следующие советы:

1. В первую очередь необходимо ознакомиться с предложением банка, в котором заемщик является зарплатным или корпоративным клиентом. Обычно такие финансовые организации готовы предоставить персональные условия по рефинансированию.
2. Обращайте внимания на цель кредитования. Если займ нецелевой, получить имущественный налоговый вычет не удастся.
3. Ознакомьтесь с требованиями, которые финансовая организация предъявляет к залоговой недвижимости.
4. Рассчитывайте выгоду рефинансирования ипотеки. Экономия складывается из разницы в процентах. Дополнительно во внимание нужно принимать комиссии и иные взносы. Если их объем больше сэкономленной суммы, осуществлять рефинансирование невыгодно.
5. Учитывайте персональные особенности ситуации. Если заёмщику нужны денежные средства, лучше обращаться в компании, которые готовы объединить кредиты и выдать деньги на любые нужды.

Преимущества (плюсы) рефинансирования ипотеки

При рассмотрении преимуществ рефинансирования ипотеки нужно удостовериться, что минусы, о которых пойдет речь в данной статье, не перевесят плюсы, очевидные после предварительного расчета с помощью калькулятора. Для начала кратко перечислим преимущества, рефинансирование по более низкой ставке обеспечивает:

• Возможность сократить срок кредитования при сохранении размера ежемесячного взноса по кредиту. За счет сокращения срока пользования кредитом достигается значительная экономия на процентах;
• Возможность уменьшить размер ежемесячного взноса при сохранении срока выплат. За счет пониженной ставки каждый месяц нужно выплачивать меньше денег;
• При перекредитовании сохраняется право на налоговый вычет. Возврат НДФЛ, как и при первичном займе, дает возможность сократить общую стоимость приобретаемой недвижимости.

Требования к объекту недвижимости при рефинансировании

При перекредитовании ипотеки на квартиру, комнату, дом или любое другое помещение, находящееся в залоге, действует несколько общих требований:

• залогом по новому кредиту должна быть та же недвижимость, что и по первоначальному;
• нельзя, чтобы объект имел какое-либо обременение, кроме как от кредитора по первоначальному договору ипотеки;
• право собственности должно быть оформлено законным способом и зарегистрировано;
• пока не завершен процесс передачи залога от одного банка другому, квартиру нельзя сдавать в наем (по договору);
• в помещении могут быть зарегистрированы только сам заемщик и его родственники.

Рефинансирование ипотеки – что это?

Конкурентная обстановка на рынке финансовых услуг не позволяет банкам предлагать условия, которые бы слишком сильно отличались. Нижняя граница ставки кредитования обозначена учетной ставкой ЦБ плюс минимальная прибыль, а чрезмерно поднимать ее — значит отпугивать заемщиков.

До недавнего времени рефинансирование не было самой популярной по востребованности услугой. Изменения произошли осенью 2017 года, когда Центральный Банк России начал планомерно снижать ключевую ставку. Если выражаться простыми словами, «деньги подешевели». Кредиты стали доступнее, а ранее взятые займы оказались сравнительно невыгодными.

Нет ничего удивительного в том, что такое изменение учетной политики вызвало массовое желание перекредитовать имеющиеся задолженности, особенно если они касаются приобретения жилья.

Смысл операции прост. Заемщик берет новый кредит для досрочного погашения действующей ипотеки. По сути, это рефинансирование залога, в качестве которого выступает приобретаемый объект недвижимости. Так как часть задолженности уже оплачена, риски нового кредитора относительно низки.

Похожие записи:

• Районные коэффициенты и северные надбавки
• Нюансы учета особо ценного имущества АУ
• Какие льготы ветеранам труда в Москве в 2023 году