Перепланировка в нежилом здании — как не попасть в реестр самостроев
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка в нежилом здании — как не попасть в реестр самостроев». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами Закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это Недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Что можно делать с разрешением на перепланировку
Если у вас есть разрешение на перепланировку квартиры, то вы можете:
- Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
- Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
- Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
- Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
- Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
- Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Отличие между реконструкцией и перепланировкой нежилых помещений
изменение функционального назначения помещений (объекта) – изменение целевого назначения помещений в здании или здания в целом в соответствии с потребностями организации (предприятия), возникающими в процессе деятельности. Данный термин включает в себя понятие перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;
переоборудование помещений — проведение строительных работ в отдельных помещениях здания при изменении его функционального назначения без нарушения несущей способности капитальных конструкций, предусматривающих один из следующих видов работ (или их комплекс): замену (частичную или полную) ненесущих перегородок; пробитие проемов; замену технологического, инженерного и сантехнического оборудования помещения;
В чем отличие от реконструкции
- Определение перепланировки пересекается с переустройством и реконструкцией. В процессе ремонтных работ они часто и производятся одновременно, но каждое из них имеет свои отличия.
- Так, переустройство связано с изменением конфигурации инженерных сетей, установкой и переносом оборудования.
- Реконструкция же, в отличие от собственно перепланировки, это изменение параметров всего помещения или его отдельных частей (высоты, общей площади, количества этажей), а также качества его инженерно-технического оснащения. К реконструкции относятся и работы, связанные с изменением внешнего вида (фасада) здания.
Понятие реконструкции раскрывает Градостроительный кодекс, статья 1, пункт 14.
Перепланировка нежилых объектов
Согласно Постановлению Правительства Москвы от 24.06.2008 № 554-ПП «О Городской целевой программе по созданию окружных и районных центров обслуживания населения и организаций по принципу „одного окна“» на территории города Москвы на 2009-2011 гг.» и Распоряжения Правительства Москвы от 01.03.2007 № 333-РП «Об утверждении Положений об экспериментальных Центрах обслуживания населения и организаций окружного и районного уровня в режиме „одного окна“» пакет документов для согласования перепланировки нежилых объектов подаётся в службу одного окна префектуры административного округа.
В соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 01.03.2007 № 333-РП «Об утверждении Положений об экспериментальных Центрах обслуживания населения и организаций окружного и районного уровня в режиме „одного окна“», срок подготовки, оформления и выдачи итогового документа заявителю – не более двадцати рабочих дней.
Что такое перепланировка нежилого помещения
Перепланировка нежилого объекта недвижимости в большинстве случаев осуществляется для того, чтобы повысить качество и условия эксплуатации рабочей зоны. Иногда переустройство необходимо не только для улучшения функциональности и производительности здания, но и для того, чтобы оно отвечало всем требованиям и нормам безопасности, установленным российским законодательством.
Изменение планировки в нежилом помещении возможно как в многоквартирном жилом доме (в основном на первых этажах), так и в отдельном нежилом здании. Перепланировка при этом может быть:
- Незначительной. В процессе изменения конфигурации помещения сохраняются все имеющиеся в нем коммуникации и его функциональное предназначение.
- Кардинальной. Помещение полностью перестраивается, меняются инженерные коммуникации, происходит полное перепрофилирование помещения с учетом актуальных нужд и потребностей для реализации конкретных целей согласно с направлением деятельности, которая планируется проводиться в данном помещении.
К перепланировке нежилых помещений относятся следующие работы:
- изменение площади отдельных комнат (соединение нескольких помещений в одно, разделение одной комнаты на несколько и т.д.);
- изменение месторасположения отдельных функциональных помещений;
- создание или демонтаж оконных и дверных проемов, перенос их в другое место;
- объединение нескольких отдельных помещений в одно целое;
- обустройство дополнительного пространства с целью повышения качества эксплуатации и увеличения количества функциональных зон;
- изменение месторасположения, монтаж/демонтаж инженерных и сантехнических коммуникаций и др.
Перепланировка по Градостроительному кодексу РФ
Градостроительный кодекс РФ определяет такие понятия как реконструкция, перепланировка, переустройство, помогает отличить их друг от друга, а также регламентирует порядок и процедуру согласования определенных ремонтно-строительных работ в жилых и нежилых помещениях, а также их реализацию. Градостроительный кодекс является основным среди остальных нормативных документов российского законодательства, определяющих и регламентирующих процесс внедрения конструктивных изменений в планировке объектов недвижимости.
Если в процессе проведения ремонтных работ по изменению конфигурации объекта были нарушены нормы и требования, определенные этим кодексом, то данное обстоятельство является достаточным основанием для признания перепланировки незаконной, а от владельца могут потребовать возмещения убытков и потерь собственнику дома (или нежилого здания), которые он понес в результате осуществления переустройства.
Помимо вышеуказанного нормативно-законодательного акта, порядок узаконения и проведения перепланировки в нежилом помещении также регламентируется и другими федеральными и региональными законами. К примеру, статья 26 Жилищного Кодекса РФ регламентирует основания для проведения перепланировки и детально описывает весь процесс поэтапно.
Согласно регламенту любые изменения в первоначальной планировке помещения должны быть отображены в соответствующих документах (техническом паспорте, кадастре, в техническом плане объекта) и зарегистрированы в контролирующих государственных органах с внесением изменений в сведения об объекте недвижимости.
Как оформить перепланировку нежилого помещения в 2022 году
Итак, чтобы официально оформить изменение конструкций нежилого помещения, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить специальное разрешение. Если в каком-то населенном пункте такого органа нет, то обращаться следует в местную администрацию.
Если планируется внесение изменений в инженерные коммуникации или определенные фрагменты помещения, которые затрагивают их расположение, то разрешение получается в контрольно-надзорных ведомствах.
Порядок действий при этом такой. Первым делом собственник получает разрешение на проведение перепланировки. Для этого ему необходимо обратиться в БТИ, где он сможет совместно со специалистами разработать проект или план предстоящих мероприятий и там же его утвердить.
Далее собственник собирает пакет документов, о котором речь пойдет далее, и отправляется и жилищную инспекцию. Местная комиссия проводит ряд проверок. При положительном решении собственнику выдается разрешение на перепланировку, в котором установлены сроки для ее осуществления.
Перепланировка и переустройство
На практике оба этих понятия часто используются как синонимы, однако это не вполне верно:
- Перепланировка – это изменение внутренней и/или внешней конфигурации помещения, в результате которого создаются неотделимые улучшения с обязательным отражением этого факта в техническом паспорте и иной документации.
- Переустройство (оно же переоборудование) – это работы по монтажу или демонтажу, переносу инженерных сетей – водопровода, ванны, электросети, контура отопления и т.п.
Типичными примерами перепланировки являются:
- перенос внутренних стен;
- создание пристройки;
- изменение места расположения санузлов, ванн и т.п.;
- изменение габаритов проемов двери и /или окон;
- установка рольставней;
- создание или ликвидация проемов двери и/или окна и др.
Нередко перепланировка проводится вместе с переустройством. Получение соответствующего разрешения обязательно как в том, так и в другом случае. Если работы проводятся самовольно, предусматривается штраф:
- на граждан 1000-2500 руб.
- на должностное лицо 4000-5000 руб.;
- на юрлицо 40000-50000 руб.
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Перепланировка нежилого помещения
Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект. Если нежилая собственность находится в многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции. Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.
При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:
- обустроить отдельный вход;
- смонтировать систему вентиляции.
Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.
Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:
- получение консультации;
- составление технического проекта;
- сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
- получение техпаспорта, если он отсутствует;
- подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
- уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Кто согласовывает перепланировки в помещениях ОКН?
Если речь идет о перепланировке в нежилом помещении, расположенном в МКД, да еще и в здании-памятнике архитектуры, нужен особый набор согласований. Решения МВК без согласования КГИОП не получить. Перепланировки помещений в зданиях ОКН согласовываются с КГИОП, а государственную историко-культурную экспертизу проводят эксперты, аккредитованные Министерством культуры РФ. Кроме того, нужны согласования с межведомственной комиссией, СС, ОГПН, управляющей компанией, Жилкомсервисом и организациями, которые отвечают за техническое решение.
В первую очередь необходимо подать заявления на выдачу Задания на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению объекта культурного наследия в КГИОП. Только после проведения всех необходимых обследований и изысканий можно будет приступать к разработке Проекта. Параллельно с разработкой Проекта запускаются работы по проведению государственной историко-культурной экспертизы.
Только после этих работ возможно приступить к первому этапу — согласованию в КГИОП!
Также, в зависимости от вида работ на объекте, может возникнуть необходимость в согласовании Проекта в ряде инстанций:
- СЭС (например, если переносятся санузлы и т.д.)
- МЧС (демонтаж дверного проема, изменение конфигурации пространства помещения и т.д.)
- УК (изменение разводки инженерных сетей и т.д.).