Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Само выделение доли детям при использовании материнского капитала способно выполняться различными способами: либо по соглашению сторон с указанием долей, либо посредством оформления дарения между членами семьи. После того, как сделка завершилась (имеется в виду либо покупка жилья, либо полная выплата обязательств), составляется документ, согласно которому право собственности распределяется между всеми членами семьи, включая детей, в установленных долях.
Сертификат на семейный капитал и детская доля
Государственная поддержка семей в первую очередь направлена на обеспечение прав детей на достойные жилищные условия. Планируя сделку по покупке недвижимости, стоит заранее подумать о выделении долей детям и либо прописать это условие в договоре, либо составить соответствующее соглашение у нотариуса. Если для покупки дома или квартиры семья оформляет кредит, соглашение о выделении долей заключается после погашения ипотеки.
Кому при использовании материнского капитала выделяются доли:
· владельцу сертификата;
· супругу или супруге получателя сертификата на маткапитал;
· детям — первому, второму и последующим.
При выделении долей по материнскому капиталу стоит учитывать, что размер долей детей определяется пропорционально размеру материнского капитала в стоимости квартиры с учетом количества членов семьи, имеющих право на долю квартиры в связи с использованием средств маткапитала. Родители могут увеличить доли детей за счет доли одного или обоих супругов. Подготовить и удостоверить соглашение о выделении долей детям поможет нотариус. Можно прописать условие о долях в договоре купли-продажи, тогда заключать отдельный договор не нужно.
Кроме того, граждане могут обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи недвижимости, чтобы повысить правовые гарантии безопасности сделки. В некоторых случаях сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению — например, при покупке квартиры или дома у несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного или недееспособного гражданина. Нотариус:
· проверит и обеспечит законность сделки;
· проведет правовую экспертизу договора, проверит каждый документ, в том числе подтверждающие, что недвижимость — собственность продавца;
· убедится в соответствии реальной воли сторон волеизъявлению;
· убедится в дееспособности граждан и их представителей;
· разъяснит сторонам смысл, значение и последствия совершаемой сделки, особенности сделки с учетом покупки недвижимости на средства материнского капитала и обязательства о выделении долей по материнскому капиталу.
Когда выделение доли ребенка необходимо по закону
Мы уже говорили о том, что перед решением вопроса о том, как выделить долю ребенка в вашей собственности, нужно подумать над тем, следует ли это делать. Перейдем к описанию единственного случая, когда необходимость выделить долю ребенка родителям диктует законодательство. Таким случаем является приобретение жилья с использованием средств материнского капитала.
При таком приобретении выделение доли ребенка и родителей является обязательным. Это может стать проблемой, если кроме материнского капитала и собственных денег используются заемные средства. Банк не сможет наложить взыскание на недвижимость, если в ней есть доля. Проблема решается составлением нотариально заверенного обязательства выделить долю ребенка в течение 6 месяцев после выплаты кредита.
Законодательное регулирование
В 2020 году 1 марта был принят Федеральный закон № 35. Он внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.
В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.
Было! Чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовалось нотариальное обязательство.
Сам документ – обязательство – являлось обязательным в составе бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Для его оформления обязательным было посещение нотариуса и оплата его услуг.
Стало! После внесения поправок о предоставлении документов на распоряжение материнским капиталом нотариальное обязательство было исключено. Таким образом, с 12 марта 2020 года его требовать уже не должны. Но в тексте заявления о распоряжении средствами сертификата появилась графа, где заявитель должен поставить знак о том, что обязуется выделить доли. При нарушении этого пункта к нему будут применены меры в соответствии с действующим законодательством.
Следует различать понятия нотариального обязательства о выделении детских долей и оформление документов у нотариуса с их указанием.
Дарение доли представляет собой безвозмездную передачу части собственности на недвижимость другому лицу. Ранее приоритетным способом выделения доли считалось заключение договора дарения, так как положения о подобных сделках четко регламентированы в ГК РФ. В 2019 году все больше семей заключают соглашение о распределении долей, так как оно позволяет перераспределить собственность в дальнейшем.
Дарение может быть оформлено следующим образом:
- Путем заключения двух отдельных договоров, в таком случае доли детям будут выделены из собственности каждого из родителей.
-
По одной дарственной:
- Если мать не состоит в браке — в этом случае составляется документ, в котором указываются одаряемые (дети) и размер доли для каждого из них.
- При заключении с супругом брачного договора, по условиям которого купленное жилье отходит в собственность женщины — по одному договору собственность будет выделена как детям, так и мужу (по закону о материнском капитале супруг все равно имеет право на долю, и эту участь собственности ему необходимо выделить).
Способы выделения долей и необходимые документы
Выделить определенную часть собственности супругу и детям можно следующими способами:
- Оформив соответствующее соглашение.
- Подписав дарственную.
Наиболее распространенной практикой является оформление соглашения (образец и бланк можно будет скачать ниже). Его можно заказать в нотариате, у юриста либо составить самостоятельно. Если недвижимость распределяется между родителями и ребенком, то нотариальной регистрации документа не потребуется. В тексте должна содержаться следующая информация:
- Дата и место оформления.
- ФИО, паспортные реквизиты, адресные данные родителей.
- ФИО, реквизиты паспортов детей старше 14 лет, детских свидетельств о рождении детей до 14 лет.
- Сведения о жилье: адрес, площадь, кадастровый номер.
- Размеры долей.
- ФИО и подписи участников.
Распределение долей через суд
Контроль за надлежащим исполнением обязательства осуществляют подразделения ПФР и прокуратура. Кроме того, о фактах нарушения обязательства может стать известно сотрудникам органов опеки – они обязаны направить уведомление в ПФР или прокурору. Нарушение данного обязательства может повлечь следующие последствия:
- в суд будет предъявлено исковое заявление о понуждении к исполнению обязательства, регистрации прав на ребенка;
- может быть предъявлено требование о расторжении договора купли-продажи и взыскании средств МСК с родителей;
- если жилье, приобретенное за маткапитал, уже фактически продано на момент подачи иска, подается заявление о взыскании средств с родителей – одновременно может направляться заявление в МВД о проверке факта мошенничества и обналичивания маткапитала.
В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.
Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.
В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.
В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.
Какие потребуются документы?
При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.
Сделка будет оформлена на основании следующих документов:
- документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
- заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
- документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
- платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).
Обязательство для Пенсионного фонда по материнскому капиталу
Каждая семья, которая для улучшения своих условий проживания использовала средства государства, выдаваемые на основании сертификата о материнском капитале, должна исполнить обязательство по распределению долей приобретенного жилого помещения. Такое требование закреплено в Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862 (далее Правила).
Внимание! Органы ПФР обязаны потребовать исполнения такого обязательства когда:
- Помещение приобретается на основании использования сертификата и регистрируется только на одного из членов семьи;
- Право собственности на жилое помещение вообще не зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре (такое случается, когда жилой объект не построен к моменту предоставления денежных средств).
Указанные выше обстоятельства могут возникнуть в следующих случаях:
- В качестве собственника жилого помещения выступает только один из членов семьи, например, владелец сертификата;
- Приобретенный жилой объект находится под обременением (например, при ипотеке), в связи с чем члены семьи, в том числе дети, не получили своих законных прав в период исполнения обязательства;
- Помещение, приобретаемое за счет капитала, не введено в эксплуатацию или не достроено, поэтому право собственности оформлено быть не может в момент использования государственных средств;
- В качестве члена ЖСК выступает один из родителей.
Нотариус подготовит обязательство, в которое внесет определенное обстоятельство, с наступлением которого начнет истекать полугодовой срок.
Важно! Исполнение обязательства производится следующими путями:
- Посредством заключения соглашения о выделении каждому члену семьи доли в праве собственности;
- Посредством оформления соглашения о дарении конкретной доли каждому члену семьи.
Что делать в случае, если матпомощь применялась для восстановления или возведения дома?
При таких обстоятельствах работники Пенсионного фонда РФ будут требовать наличие обязательства разделения недвижимости, оформленное с привлечением нотариуса. Если не выполнить это правило, получить сертификат не получится. В том числе берутся во внимание такие обязательства:
- Если сооружение находится на этапе возведения, его оформление во владение невозможно. Это связано с тем, что физически объекта пока нет.
- Если деньги выделяются для проведения реконструкции, не обойтись без переоформления бумаг с учетом обновленных теххарактеристик (появляется право владения другим объектом).
По законодательству обязательства накладываются на следующих лиц:
- Члена семьи, который получил разрешение на возведение объекта. По сути, это хозяин сертификата на матпомощь или партнер.
- Владелец сооружения, планирующий его восстановление.
Когда Вы определились, какой способ наделения детей долями в квартире наиболее приемлем подготавливаются документы:
- заявления о регистрации права на собственность на долю в квартире от имени каждого участника сделки (заполняется специалистом МФЦ);
- соглашение о выделении в квартире долей или договор дарения в необходимом количестве экземпляров (подписывается сторонами в присутствии регистратора);
- паспорта родителей (оригиналы и копии лицевой и прописочной страниц);
- документ о заключении брака (оригинал и ксерокопия);
- свидетельства о рождении детей (оригиналы и их ксерокопии);
- выписка из ЕГРН на жилье (оригинал и его ксерокопия);
- договор о купле-продаже квартиры (договор долевого строительства);
- квитанции, подтверждающие уплату государственной пошлины в общем размере 2000 рублей (эта сумма делится поровну между всеми участниками сделки).