Можно ли взыскать неустойку с застройщика за задержку сдачи квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли взыскать неустойку с застройщика за задержку сдачи квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Как заплатить НДФЛ с неустойки
Для уплаты НДФЛ с неустойки необходимо дождаться уведомления из налоговой инспекции. Оно может поступить письмом по почте или отобразиться в личном кабинете на порталах ФНС и Госуслуги. Обычно уведомления поступают в период с сентября по ноябрь.
Оплатить налог необходимо до 1 декабря года, следующего за отчётным. То есть, если неустойка была получена в 2022 году, то последний день уплаты налога — 30 ноября 2023 года.
Но есть и хорошие новости. Хотя неустойка — доход, полученный сверх того, по которому налоги уже уплачены, подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется. Исключение составляют случаи, когда человек планирует уменьшить сумму социального или имущественного налога за счёт использования налоговых вычетов. Тогда придётся официально задекларировать доходы и налоговые вычеты, предоставив декларацию в ФНС.
Основания для взыскания неустойки
Исполнение условий договора долевого участия — это всегда длительный процесс, включающих в себя множество этапов.
Соответственно, требования дольщика при неисполнении застройщиком условий договора, могут варьироваться в зависимости от этапа, на котором неисполнение возникло и последствий этого неисполнения. Так:
- Пеня при расторжении договора рассчитывается исходя из общей суммы, которая была внесена дольщиком на момент расторжения договора. Сам факт расторжения договора может иметь место на любом этапе действия договора до момента, когда отстроенный объект сдается в эксплуатацию;
- Пеня при задержке более двух месяцев ввода объекта в эксплуатацию. Расторжение договора при этом может как иметь место, так и не иметь его.
Увеличение размера неустойки возможно как в досудебном, так и в судебном порядке, посредством увеличения суммы исковых требований.
Кроме того, требовать перерасчета неустойки дольщик может также и на стадии исполнения судебного решения в случае уклонения застройщика от исполнения решения суда.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Лайфхаки по взысканию неустойки
Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.
На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.
В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.
Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.
Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.
Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.
После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.
Что делать дольщику при просрочке
Если застройщик просрочил передачу жилья в возводимом доме, то покупатель имеет законные права требовать:
- неустойку за задержку срока сдачи жилья или апартаментов (машиноместа)
- возмещение убытков, понесенных дольщиком из-за неполучения квартиры в срок по ДДУ (например, расходов на аренду жилья, на переплату процентов по ипотечному кредиту, на увеличение стоимости ремонта)
- компенсацию упущенной выгоды (например, если приобретенная недвижимость планировалась к сдаче в аренду для получения дохода)
- штраф в размере 50% от суммы неустойки (по Закону о защите прав потребителей России)
- компенсацию причинённого морального вреда (присуждается судом автоматически, хотя и в незначительных суммах)
- возмещение судебных издержек (например, на услуги юриста, подготовку документов, оплату госпошлины при подаче иска в суд)
- расторжение договора участия в долевом строительстве
Когда просрочка сдачи дома превышает два месяца, покупатель по закону имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и вернуть назад всю ранее уплаченную по нему сумму денежных средств с процентами за весь срок договора. В целях оповещения застройщика о планируемом расторжении направляется соответствующее письмо. Также в письменном уведомлении указываются все основные реквизиты договора долевого строительства (номер, дата подписания, регистрационные сведения). Договор считается автоматически расторгнутым уже в день непосредственной отправки правильного составленного уведомления. После получения указанного уведомления у застройщика есть 20 рабочих дней на погашение всех требований дольщика в добровольном порядке.
При расторжении ДДУ любой застройщик обязуется вернуть всю сумму, внесённую и равную цене договора. А ещё строительная компания уплачивает проценты за длительное пользование денежными средствами, полученными ей от участника долевого строительства. Размер указанных процентов высчитывается по формуле – 1/150 ставки ЦБ за каждый день, начиная с даты перечисления средств компании и до дня возврата всей суммы обратно на его банковский счет.
Участники долевого строительства имеют право потребовать от застройщика выплатить неустойку по договору в случае несвоевременной сдачи объекта недвижимости. Неустойка, зависит от размера ставки рефинансирования Центробанка и составляет 1/300 ставки (ч. 2 ст. 6 ФЗ-214).
Для физических лиц неустойка по договору выплачивается в двойном размере, т.е. 2/300 или 1/150 ставки.
Размер неустойки определяется от суммы договора и в указанном объеме выплачивается за каждый день невыполненных застройщиком обязательств. Отсчет начинается с того дня, в который по соглашению предполагалось сдать квартиру дольщику.
Чтобы рассчитать положенную компенсацию самостоятельно, необходимо использовать формулу:
К=С×Пр×(Ст/100) ×(2/300), где
К – размер неустойки (пени);
С – стоимость ДДУ;
Пр – срок просрочки в днях;
Ст – ставка рефинансирования ЦБ.
Например, цена квартиры 3 млн. рублей. Покупатель физическое лицо. Застройщик не выполнил вовремя обязательства. Срок просрочки составил 90 дней. Ставка рефинансирования – 7,75%. Эти значения дадут следующий результат: 3000000×90×7,75/100×2/300=139 500,07 рублей.
Ставка 7,75 применяется с 18 декабря 2017 г. Ранее ставка была установлена в размере 8,25. Сделаем расчет использовав другую ставку и сравним на сколько будет отличаться результат: 3000000×90×8,25/100×2/300=148 500,07 рублей.
Разница в 9000 рублей.
Важно! Ставка рефинансирования применяется на день исполнения обязательства. Т.е. день, когда подписан акт приема-передачи квартиры.
Освобождение застройщика от уплаты неустойки
Как бы закон не защищал права дольщиков, одновременно он защищает и интересы застройщика. Пользуясь этим, некоторые «хитрые» застройщики прописывают в договоре участия пункт о том, что он освобождается от ответственности за просрочку, если она допущена вследствие нарушения обязательств исполнителями работ (подрядчиками), действиями госорганов, препятствующими строительству.
Для справки. Застройщиком является организация, осуществляющая строительство на принадлежащем ей участке. Как правило, земля для строительства выделяется местными органами власти и передается в аренду застройщику на срок строительства. Подрядчиком является организация, непосредственно выполняющая строительно-монтажные работы. Застройщиком выполняются функции подрядчика, но так как объем и разновидность работ достаточно широка он вынужден прибегать к помощи «помощников» – подрядчиков.
Эти нарушения и действия они относят к форс-мажорным обстоятельствам. Что получается? Заказали кладку кирпича у ООО «ВаняСтройСервис», учредители которого весь полученный аванс прокутили. А кладки нет. Сроки сорваны. Следующий этап (отделку) выполнять невозможно, стены то нет.
Или такой случай. Пришел Госстройнадзор принимать выполненные промежуточные работы. Да у вас тут стена в нарушении всех норм! Плотность бетона не та. Арматура звенит. Переделывайте. Выкатывает предписание на приостановку работ, да и штраф еще.
Правила расчета неустойки по ДДУ по ФЗ-214
Ст. 6 и 9 закона «Об участии в долевом…» от 30.12.2004 № 214 устанавливают два случая, когда застройщик обязан выплатить неустойку по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Правила расчета неустойки зависят от основания ее уплаты.
- Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик должен передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами с ними. В случае неисполнения этой обязанности застройщик за каждый день просрочки выплачивает неустойку, рассчитываемую по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
- Если же застройщик затянул передачу квартиры на два и более месяцев либо дом построен с существенными нарушениями строительных норм, то в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, а также заплатить неустойку за весь период пользования ими. Формула расчета в этом случае определяется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.
Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Если нарушен определенный договоренностью срок передачи объекта в рамках ДДУ, сторона, права которой нарушены, может оформить и направить в адрес застройщика отдельную претензию.
Однако соблюдать досудебный порядок решения спорных вопросов при невыполнении условий ДДУ не обязательно, поскольку положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» этого не предусматривают.
Однако суд, решая спор на своем уровне, может признать установление сторонами претензионного порядка в том случае, когда условия ДДУ содержат пункты, определяющие четкие требования относительно:
- формы, в которой составляется претензия стороны;
- порядка и сроков направления дольщиком этого документа и условий его рассмотрения второй стороной.
Особенности составления претензии
Документ составляется в произвольной форме делового письма с указанием обязательных реквизитов и данных. В претензии указываются:
- Название, адрес, регистрационные данные застройщика. Источником информации служит договор и реестр предприятий, размещенный в свободном доступе.
- Данные заявителя претензии согласно паспорта с указанием номера договора.
- Предмет претензии с ссылкой на условия договор, законодательные нормы.
- Расчет суммы неустойки. На стадии досудебного урегулирования удовлетворяются только материальные претензии. Вопрос о компенсации морального вреда решается в порядке судебного разбирательства.
Претензия должна быть предъявлена застройщику. При личном вручении руководитель компании или секретарь должен принять документ, на экземпляре заявителя поставить отметку или штамп с номером по журналу входящей корреспонденции. Лицо, принимающее документ, должно указать должность, личные данные и подпись.
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Как рассчитать неустойку.
Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:
1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней
Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:
- на день передачи объекта;
- на текущую дату;
- на отдельные периоды;
- на первый день неисполнения договора и др.
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Основания к взысканию неустойки по ДДУ в 2019 году
Примечательно, что договор долевого участия (далее – «ДДУ») может предусматривать практически любые, прямо не запрещенные законом основания к взысканию неустойки. В договоре, специально для таких случаев, может даже оговариваться способ расчета. Но в подавляющем большинстве случаев застройщики оставляют штрафные санкции на усмотрение законодательства. А вот в законе можно обнаружить лишь 3 основных причины к взысканию.
- Просрочка передачи объекта долевого строительства, указанного в ДДУ, дольщику.
- Нарушение предельных сроков устранения недостатков.
- Расторжение договора в одностороннем порядке (в том числе чрез суд) по инициативе дольщика.
Чтобы понять, как и по каким формулам в 2019 года рассчитываются и взыскиваются неустойки по приведенным основаниям, рассмотрим их чуть подробней.
Взыскание неустойки за просрочку сдачи дома
Для экономии времени лучше всего начать с письменного обращения к застройщику для взыскания суммы за отложенную сдачу объекта. Это можно сделать как до передачи ключей от готового жилья, так и после. Жители многоэтажного дома могут сэкономить время и деньги, наняв общего адвоката, который составит коллективное обращение и сможет поддержать позицию дольщиков во время переговоров. Требование к строительной фирме следует отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Почтовую квитанцию сохраняют на случай судебного разбирательства. При обсуждении досудебного разрешения претензий застройщик может предложить дольщику подписать дополнительный договор. В этой ситуации следует быть осторожным, так как в новом документе может содержаться согласие на изменение сроков сдачи жилья без выплаты неустойки.
При просрочке сдачи дольщик не обязан подписывать акт приема-передачи жилья, если в нем указано, что получатель квартиры согласен со сроками ее сдачи. Зачастую этот пункт включается в акт автоматически, однако покупатель квартиры может настаивать на внесении изменений в документ, который впоследствии может послужить доказательством в суде.
Застройщик на этапе мирного урегулирования проблемы может по своему желанию предложить истцу аннулировать доплату за ввод дома в эксплуатацию или за избыток площади квартиры, взамен потребовав отказаться от претензий по поводу неустойки. Такая сделка законна, но ни одна из сторон не обязана соглашаться на нее. В случае нахождения компромисса по этому вопросу необходимо составить дополнение к договору, в котором будет указаны все условия и сроки их выполнения. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
При отказе строительной организации выполнять свои законные обязательства возможно обращение в суд. Его следует отправлять в секретариат суда по месту юридического адреса строительной компании. Иск может быть как коллективным, так и индивидуальным. В исковом заявлении следует указать данные истца, название и адрес строительной фирмы, описание возникших проблем с задержкой строительства. К иску следует приложить копию паспорта, копию договора о долевом участии в строительстве, акт передачи ключей (при его наличии) и квитанцию об оплате госпошлины. Дело будет рассмотрено в течение одного-двух месяцев, после чего судья сможет назначить первое заседание. Само судопроизводство может длиться несколько месяцев. При несогласии с ним любая из сторон вправе подать апелляцию в вышестоящую судебную инстанцию: областной или краевой суд. Первичное рассмотрение апелляции может занять до двух месяцев, а следующий за ним судебный процесс – еще около полугода или более, в зависимости от загруженности суда.
Про согласии с решением судебной инстанции собственник квартиры должен получить выписку из решения суда. Если строительная компания отказывается выполнять свои обязательства даже после суда, истец может обратиться к судебным приставам, которые займутся взысканием платежей на основании исполнительного листа, выданного судом по требованию.