Как досрочно погасить ипотеку и где взять на это деньги. Инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как досрочно погасить ипотеку и где взять на это деньги. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если заемщиком принято решение о досрочном погашении ипотеки, по закону он должен минимум за месяц до внесения платежа уведомить об этом кредитора. В зависимости от условий договора и особенностей кредитной политики банка срок подачи уведомления может быть короче. Однако требование известить кредитора более чем за 30 дней выходит за рамки действующего законодательства и может не приниматься в расчет.
На какой срок лучше брать ипотеку
В России ипотека берется в среднем на 10–15 лет, люди всеми силами стремятся погасить ее как можно раньше. Для сравнения, в США гораздо спокойнее относятся к долговым обязательствам, поэтому ипотечные займы берут на 20 и более лет, нередко полностью выплачивают их уже дети заемщиков.
Подобное отношение россиян к ипотеке обусловлено высокими процентными ставками, влекущими значительные переплаты. Западные банки выдают жилищные кредиты под 1-2 % годовых, в России же ставки достигают 12–15 %. Нетрудно посчитать, какой будет переплата за 20 лет.
Оформлять ипотеку на срок 10 и менее лет стоит, если есть абсолютная уверенность в возможности погасить кредит досрочно, например за счет средств материнского капитала. Если жилищный заем оформлялся на срок более 10 лет, но вдруг появились деньги на досрочную выплату ипотеки, отдавать приходится гораздо большую сумму.
Уменьшение срока платежа
Этот способ применяется одинаково как для дифференцированного, так и аннуитетного способа погашения ипотеки. Он заключается в уменьшении срока ипотечного кредита. Вернемся к исходным данным из примера выше. Если вы внесете 250 тыс. р., то при ежемесячных платах в 25 тыс. р. срок ипотеки уменьшится на 10 платежных периодов. Поэтому кредит фактически будет оформлен не на 5 лет, а на 4 года и 2 месяца. Размер каждомесячных выплат останется прежним.
Смотрите на эту же тему: Железнодорожная ипотека — условия в [y] году, требования к работникам РЖД
Вы можете сделать возврат страховки по ипотеке за неиспользованный срок действия договора (из примера выше – за 10 месяцев).
Перерасчет при дифференцированном методе досрочного погашения ипотечного кредита производится так же. Но в силу того, что ежемесячно объем выплат уменьшается, вы сможете той же суммой оплатить большее количество платежных периодов.
Как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке
Именно программы кредитования Сбербанка наиболее популярны среди населения.
Общие условия и особенности досрочного погашения (частичного или полного) распространяются и на Сбербанк.
Отличительными особенностями являются:
- В Сбербанке не установлено минимальной суммы для досрочного погашения.
- Моратория на процедуру также нет.
- Процедура проста, штрафов и комиссий нет.
- Достаточно уведомления за один день до планируемого взноса в форме заявления на текущую дату.
- Дата досрочного погашения может выпадать на рабочий, праздничный или выходной день.
Сбербанк допускает разные способы взаимодействия с клиентами:
- Личное посещение офиса.
- Дистанционное – через личный кабинет или приложение.
Сумму для полного закрытия кредита обязательно нужно уточнять, можно сделать это по телефону горячей линии Сбербанка.
Частичное досрочное погашение ипотеки через Сбербанк онлайн облегчает процесс и экономит время. Для этого нужно:
- Пройти регистрацию на сайте или скачать приложение.
- Перейти в личном кабинете в раздел «Кредиты» и выполнить требуемые действия относительно ипотечного кредита.
- Через смс-код подтвердить свое намерение на совершение досрочного взноса.
- На счете должно быть достаточное количество денег для проведения операции, списание произойдет автоматически
Если вы делаете досрочное погашение, это не отменяет необходимости внести платеж по графику.
Полное закрытие кредита лучше совершать в офисе, так как потребуется получение справки о выплаченных основном долге и процентах по ипотеке для дальнейшего снятия обременения с недвижимости.
Таким образом, погасить досрочно ипотеку в Сбербанке можно без проблем.
Памятка досрочное погашение ипотеки
- чтобы хорошо сэкономить на переплате, важно начать досрочно погашать ипотеку как можно раньше, лучше с первых лет кредита;
- чем ближе окончание выплат, тем менее выгодно вносить досрочные платежи, вы не сэкономите на переплате по процентам;
- деньги на досрочное погашение ипотеки можно найти за счет налогового вычета, материнского капитала, дополнительного заработка, правильной экономии и рационально распоряжаясь доходами;
- вносить небольшие суммы сразу выгоднее, чем ждать и копить;
- досрочно погашать ипотеку может быть невыгодно на поздних сроках, когда деньги можно инвестировать более удачно, а также если ежегодный рост доходов заемщика опережает инфляцию.
Условия досрочного погашения
Важно понимать, что досрочное погашение имеет смысл в том случае, когда большую часть ежемесячных выплат составляют проценты, а не само тело кредита. Внося большие суммы, заемщик может быстрее закрыть кредитную сумму, после чего ему смогут пересчитать проценты и уменьшить общую цифру займа – тело кредита плюс ставка. Воспользоваться услугой досрочного погашения могут клиенты любого банка России. Однако условия при этом могут оказаться разными. Если человек хочет внести весь остаток суммы, он обязательно должен уведомить об этом финансовое учреждение. Оно, в свою очередь, должно рассчитать точную сумму, необходимую для внесения с учетом процентов. Для уведомления банка создается специальное заявление, которое необходимо подать в отделение. Вносить деньги на счет можно только после рассмотрения этого документа.
Если клиент желает погасить часть суммы, ему также придется подавать уведомление. В этом случае письменное заявление не требуется – зачастую достаточно заполнения специальной онлайн-формы. Далее можно вносить средства на счет. В определенный день, который банк установит самостоятельно, эти деньги будут списаны.
В зависимости от того, в каком банке была оформлена ипотека, может присутствовать условие, касающееся суммы погашения. К примеру, один из российских банков позволяет превышать размер ежемесячного платежа не меньше, чем на 30%. Начинать такие досрочные выплаты можно с первого месяца после получения кредита.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует два варианта досрочного погашения кредита – полное и частичное. В первом случае клиент через определенное время после оформления кредита выплачивает всю его сумму с процентами, пересчитанными на конкретный момент. Благодаря этому общий размер кредита удается уменьшить, так как переплачивать большие проценты уже не нужно.
Еще один вариант – частичное досрочное погашение – означает, что клиент один или несколько раз вносит сумму, превышающую рассчитанный ежемесячный платеж. При этом можно как уменьшать срок, так и снижать ежемесячный платеж – заемщик может самостоятельно выбирать, какой вариант ему подходит больше. При уменьшении срока кредитования удастся сэкономить, так как размер процентов, которые необходимо переплатить, уменьшится. При снижении ежемесячного платежа размер процентов останется прежним. Однако такой способ досрочного погашения подойдет тем клиентам, которые не уверены в стабильности своего финансового положения.
Важно учитывать, что в каждом из этих случаев досрочные выплаты необходимо делать в обозначенный договором день. Если деньги будут внесены на счет позже (даже на несколько дней), из них будут высчитаны проценты за пользование ипотекой в это время. В результате сумма, необходимая для досрочного погашения, вырастет.
Не стоит забывать и о том, что у заемщика всегда есть возможность воспользоваться комбинированным вариантом. В этом случае клиент может уменьшить срок кредитования и также снизить ежемесячные выплаты.
Как подавать заявление на досрочное погашение?
Чтобы сумма, которую заемщик вносит на счет, была засчитана как досрочное погашение тела кредита, ему необходимо за 30 дней до платежа подать соответствующее заявление в банк. Если этого не сделать, деньги будут перечислены на погашение процентной ставки, в результате чего уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячного платежа не удастся.
Каждый заемщик должен учитывать, что обычного пополнения счета на большую сумму не достаточно для выплаты ипотечного кредита досрочно. Все дело в том, что даже при ее наличии на счете банк будет продолжать ежемесячно списывать фиксированную сумму. Поэтому необходимо следовать такому алгоритму:
-
Сначала заемщик подает заявление в банк, уведомляя его о том, что планирует досрочно погасить часть тела кредита.
-
Далее клиент выбирает, что ему больше подходит – уменьшение размера платежа или сокращение срока выплат.
-
Обязательно указывается точная сумма, которую необходимо списать со счета.
-
После списания в банке пересчитывают проценты на оставшуюся сумму, предоставляя заемщику новый график ежемесячных выплат.
Форма и способ подачи заявления могут отличаться в разных банках. Информацию о том, как правильно уведомить финансовое учреждение о досрочной выплате, лучше узнавать у менеджеров. Они смогут предоставить актуальные данные, которые позволят выполнить процедуру правильно и в срок.
Стоит учитывать, что ипотечный кредит в России можно погасить не только собственными средствами, но и с привлечением материнского капитала. В зависимости от условий ипотечного договора, эти деньги могут идти на досрочное погашение тела кредита или процентной ставки. Чтобы воспользоваться такой услугой, заемщик должен подать заявление в Пенсионный фонд, который является распорядителем материнского капитала. К заявлению необходимо прикрепить документы с указанием суммы займа – остатка, который необходимо погасить. Также нужно указать реквизиты банка, на которые необходимо перечислять средства.
Если решение Пенсионного фонда окажется положительным, заемщику потребуется обратиться в банк с уведомлением о желании досрочно погасить кредит и необходимости привлечения с этой целью материнского капитала. Если все сделано правильно, начиная со следующей выплаты, все средства будут автоматически перечисляться на счет банка в соответствии с указанными реквизитами.
Снижать ежемесячный платеж или срок кредита. Что выгоднее на практике?
Рассмотрим оба варианта на конкретном примере. Вы взяли ипотеку по льготной ставке 6,5% на 20 лет, чтобы купить квартиру стоимостью 3 млн рублей. Ежемесячный платеж в этом случае составляет 22,4 тыс. рублей. Предположим через год у вас появилась возможность внести 450 тыс. рублей по программе помощи семьям с детьми.
Если вы выбираете уменьшение срока ипотеки, ежемесячный платеж останется прежним, но вы сможете выплатить ипотеку на 4 года раньше. Кроме того, к концу срока кредита вы сэкономите больше 850 тыс. рублей на процентах.
При уменьшении ежемесячного платежа общая экономия на процентах составит порядка 330 тыс. рублей. Зато каждый месяц вы будете вносить на 3 тыс. рублей меньше. Для многих людей этот вариант психологически является более комфортным. Кроме того, сэкономленные деньги можно также направлять на дальнейшее уменьшение выплат.
Как досрочно погасить ипотеку
Основная часть банков закрывает ипотечный счет после того, как клиент внес последний платеж по кредиту. Если автоматическое закрытие не предусмотрено, необходимо подать письменное заявление о закрытии счета с указанием причины (обязательства перед банком выполнены в полной мере).
Для подачи заявления при себе нужно иметь:
- паспорт;
- кредитный договор;
- график ежемесячных выплат;
- квитанцию о погашении долга.
Также можно отправить запрос в БКИ для получения соответствующей отметки в своем кредитном досье.
Еще один немаловажный момент – закладная. Приобретенное жилье выступает в роли обеспечения, гарантии в возврате средств банку; условия погашения задолженности прописываются в закладной.
Ипотека в редких случаях может быть оформлена и без закладной. Такая практика мало распространена, поскольку этот документ является подтверждением права кредитора перезаложить жилье или продать его другому банку. Если закладная все же была оформлена, необходимо получить на руки ее оригинал с отметкой о погашении ипотеки.
Покупка квартиры с использованием заемных средств для большинства семей – единственный способ обзавестись собственным жильем. Ипотечный кредит подразумевает много дополнительных расходов – оплата страховки, первый взнос, государственные пошлины, проценты за использование денег. Мало кто знает, что некоторые из них можно возместить абсолютно законным способом. Клиент может рассчитывать на возврат процентов при досрочном погашении ипотеки. В статье разберемся, что для этого потребуется.
Кредитные организации, опираясь на законодательство, не ставят ограничений на досрочную выплату ипотеки. Но перед многими клиентами встает вопрос, целесообразно ли частичное или полное погашение долга раньше срока при аннуитете. Правильно ответить позволит простой пример расчетов.
Первоначальные параметры кредита – 3 000 000 на 20 лет по ставке 10,5%. Переплата за весь срок составит 4 188 335.
Рассмотрим несколько возможных вариантов. При внесении 100 000 рублей в первый месяц после начала действия договора, с уменьшением суммы платежа, экономия составит 126 792,33. С уменьшением срока – 611 021,64.
Отличается ситуация, если погашение проводить спустя 10 лет с начала кредитования. При той же сумме досрочки на 100 000 рублей экономия будет 17 669,91 и 182 649,72 соответственно.
Связаны такие расхождения с технологией применения аннуитетных платежей.
Важно! Экономия на процентах будет больше, если погашение совершается за первые несколько лет с момента получения ипотеки. Выгоднее уменьшать срок действия договора, ведь оплата предусмотрена за время использования денег.
Диаграммы иллюстрируют разницу переплаты в зависимости от того, когда будет произведено досрочное погашение.
Согласно исследованиям, больше половины ипотечных кредитов погашается в два раза быстрее предусмотренного договором срока. Обращаясь к действующему законодательству, становится понятно, что требование о возврате уже оплаченных процентов обосновано. Согласно нормативным актам, оплата производится только за период фактического использования услуги. Аннуитетные платежи подразумевают выплату вознаграждения банку заранее, за весь срок. Поэтому при досрочном погашении ипотеки возврат уплаченных процентов возможен по требованию клиента.
Нередки ситуации, когда пункт о запрете такого действия прописан в кредитном соглашении. Это не обосновано законом, даже при этом случаем можно обращаться к кредитору с заявлением на возврат. Если кредитная организация не идет на встречу, клиенту следует подавать исковое требование.
Для того чтобы банк не принял отрицательного решения по возврату, следует тщательно изучить все нюансы процесса. Рассмотрим поэтапно процедуру на примере Сбербанка.
Если ипотека выплачивается с опережением графика, параметры кредита меняются. Значит, меняются и условия страховки. Когда возможно уменьшить страховой взнос, расскажем далее.
Частичное погашение ипотеки – это внесение суммы сверх ежемесячного платежа. Дополнительные деньги идут на погашение основного долга, после чего происходит перерасчёт процентов. Поскольку сумма задолженности меняется, уменьшается и страховой взнос. А от него напрямую зависит стоимость полиса. Банк выдаёт новый график платежей, с которым можно обратиться в СК и пересчитать цену страховки.
Стоимость страховки = страховая сумма * тариф (%) / 100
Страховая сумма зависит от величины задолженности. Допустим, перед частичным досрочным погашением заёмщик оставался должен банку 1 000 000 руб. В этом случае при условном тарифе 1% страховка будет стоить: 1 000 000 * 1 / 100 = 10 000 руб. в год. Предположим, клиент досрочно выплатил банку 500 000 тыс. руб. Соответственно, стоимость его полиса составляет уже 5000 руб.
Первый шаг – изучение правил страхования и договора, заключённого со страховой компанией. Если правилами страховщика предусмотрен перерасчёт суммы премии при выплате ипотеки досрочно, следуйте инструкции:
- уведомите банк и частично погасите ипотеку;
- возьмите в банке новый график платежей с рассчитанными процентами и новой суммой долга (он должен быть оформлен в качестве дополнительного соглашения и подписан кредитором);
- попросите справку о частичном погашении долга;
- направьте заявление в страховую компанию, приложив новый график платежей и справку о сумме задолженности;
- дождитесь ответа СК и перечисления средств на ваш счёт.
Сегодня многие покупают квартиры или дома благодаря ипотеке. Однако образовавшийся долг заставляет заемщиков искать способы быстрой выплаты ипотечного кредита. Рассмотрим, как быстро погасить ипотеку и уменьшить переплату, рассмотрим, что нужно делать на этапе получения кредита. В конце статьи приведем пошаговую схему, которой нужно следовать, чтобы выплата ипотеки была максимально выгодной.
Как досрочно погасить ипотеку и стоит ли это делать?
Нepeдкo зaeмщики oшибaютcя в пoдcчeтax, кoгдa xoтят пoгacить ипoтeкy чacтичнo. К пpимepy, вaш eжeмecячный плaтeж cocтaвляeт 21 000 pyблeй, и вы peшили пoгacить 60 000 pyблeй в дaтy oчepeднoгo плaтeжa. Mнoгиe зaeмщики yпycкaют из видy тoт мoмeнт, чтo в этoм cлyчae нa кpeдитнoм cчeтe дoлжнa oкaзaтьcя cyммa paвнaя 81 000. Beдь бaнк cнaчaлa cпишeт 21 тыcячy в cчeт пoгaшeния eжeмecячнoгo плaтeжa, и тoлькo пocлe этoгo 60 тыcяч дocpoчнoгo пoгaшeния.
Нo ecли нa вaшeм cчeтe oкaжeтcя вceгo 60 тыcяч, пpoгpaммa нe cмoжeт cпиcaть дeньги в дocpoчнoe пoгaшeниe, пocкoлькy пocлe yплaты eжeмecячнoй cyммы, тaм ocтaнeтcя вceгo 39 тыcяч, a зaявкa oт вac пocтyпилa нa 60 тыcяч. B peзyльтaтe ocтaвшиecя 39 тыcяч тaк и бyдyт лeжaть нa cчeтe дo тex пop, пoкa вы нe oбнapyжитe, чтo дocpoчнoe cпиcaниe нe cocтoялocь. Baм пpидeтcя дoбaвить нeдocтaющyю cyммy и нaпиcaть нoвoe зaявлeниe. Или нaпиcaть нoвoe зaявлeниe нa этoт ocтaтoк, ecли в кoнeчнoм итoгe peшитe eгo нe yвeличивaть.
C дocpoчным чacтичным пoгaшeниeм y Cбepбaнкa ecть тaкиe нюaнcы. Cбepбaнк paзpeшaeт cдeлaть дocpoчнoe гaшeниe в любoй дeнь мecяцa. Дoпycтим вaш плaтeж 20 тыcяч pyблeй, и вы peшили в cepeдинe плaтeжнoгo пepиoдa внecти 10 тыcяч pyблeй имeннo в cчeт дoлгa. Нo нyжнo yчecть пpoцeнты, кoтopыe нaбeжaли к этoмy дню. Ecли oни cocтaвят 9 900, тo в cчeт ocнoвнoгo дoлгa cнимyт 100 pyблeй, a в дaтy oчepeднoгo плaтeжa вы внeceтe пpивычныe 20 тыcяч pyблeй, из кoтopыx пoлoвинa cпишeтcя, a ocтaльныe 10 тыcяч ocтaнyтcя виceть нa cчeтe. B peзyльтaтe пoлyчaeтcя, чтo дocpoчнoгo гaшeния нe пpoиcxoдит. Peшeниe пpocтoe: пpoвoдитe дocpoчнoe гaшeниe двaжды – в cepeдинe мecяцa и в дaтy плaтeжa, либo внocитe дeньги eдинoй cyммoй paз в мecяц в дaтy плaтeжa. Moжнo и в любoй yдoбный вaм дeнь, нo тoгдa пpocлeдитe, чтoбы нa cчeтe oкaзaлacь cyммa, пoкpывaющaя eжeмecячный плaтeж, cyммy, кoтopyю xoтитe нaпpaвить нa дocpoчнoe гaшeниe, cpeдcтвa для oплaты пpoцeнтoв и cyммy дoлгa пo гpaфикy в дaтy плaтeжa.
Eщe oднa oшибкa – кoпить дeньги, чтoбы дocpoчнo гacить ипoтeкy cpaзy бoльшoй cyммoй, ecли тoлькo oни нe лeжaт нa вклaдe, пpoцeнты пo кoтopoмy вышe пpoцeнтoв пo ипoтeкe.
Дeлo в тoм, чтo чeм paньшe гacитcя кpeдит, тeм бoльшe выгoдa для зaeмщикa. 3a тo вpeмя, пoкa вы нacoбиpaeтe 50 тыcяч, вы мoгли бы 5 paз внecти пo 10 тыcяч и кaждый paз cyммa, нa кoтopyю нaчиcляютcя пpoцeнты, yмeньшaлacь бы. B итoгe экoнoмия oт внeceния чacтичнoгo пoгaшeния нeбoльшими cyммaми вышлa бы бoльшe экoнoмии пpи внeceнии oднoй бoльшoй.
Eщe oднa бaнкoвcкaя «xитpocть», кoтopaя нe дacт вaм дocpoчнo пoгacить ипoтeкy – измeнeниe гpaфикa. Ecли пycтитe вce нa caмoтeк и нe пpoкoнтpoлиpyeтe oфopмлeниe, бaнк пpи внeceнии cyммы cвepx oбязaтeльныx плaтeжeй мoжeт измeнить вaш гpaфик, нo нe coкpaтит cpoк и нe yбepeт лишниe мecяцы, a yмeньшит плaтeж нa пepвыe нecкoлькo лeт. To ecть бaнк yчтeт, чтo cyммy ocнoвнoгo дoлгa в плaтeжax вы внecли впepeд cpaзy зa нecкoлькo лeт. Этo нe зaпpeщeнo. К oплaтe в тeчeнии вceгo этoгo cpoкa вaм бyдyт выcтaвлятьcя тoлькo пpoцeнты зa пoльзoвaниe кpeдитoм. Ecли вы бyдeтe плaтить пo тaкoмy гpaфикy, тo чepeз кaкoe-тo вpeмя пpocтo вepнeтecь к изнaчaльнoмy гpaфикy плaтeжeй и пo cyти дocpoчнoгo пoгaшeния тaк и нe cлyчитcя.
Пepeплaтa пo выплaчeнным пpoцeнтaм мoжeт cлyчитьcя из-зa oшибки в pacчeтax, oшибки пpи пpoвeдeнии чacтичнoгo гaшeния. Пpичeм нepeдкo тaкиx oшибoк мoжнo былo бы избeжaть, ecли бы зaeмщики бoльшe дoвepяли пpoфeccиoнaльным ипoтeчным бpoкepaм, кoтopыe зaинтepecoвaны пoмoчь клиeнтy cэкoнoмить, a нe бaнкaм, кoтopыe нaпpoтив плaниpyют пoлyчить зa cчeт кpeдитopoв пpибыль.
Ecли вы oфopмили дocpoчнoe пoгaшeниe ипoтeчнoгo кpeдитa и пo вaшим пoдcчeтaм пepeплaтили нa пpoцeнтax, нaпишитe зaявлeниe в бaнк. B cлyчae oткaзa бaнкa cдeлaть пepepacчeт oбpaтитecь в Pocпoтpeбнaдзop c жaлoбoй нa этoт oткaз. Ecли в peзyльтaтe вaм вce paвнo нe cдeлaют пepepacчeт, идитe в cyд.
Пpaктикa пo тaким дeлaм тoлькo фopмиpyeтcя, нo Cyдeбнaя кoллeгия пo гpaждaнcким дeлaм Bepxoвнoгo Cyдa Poccийcкoй Фeдepaции пpидepживaeтcя тoй пoзиции, чтo гpaждaнин-пoтpeбитeль, зaключивший кpeдитный дoгoвop c бaнкoм или инoй кpeдитнoй opгaнизaциeй, впpaвe oткaзaтьcя oт иcпoлнeния yкaзaннoгo дoгoвopa в любoe вpeмя пpи ycлoвии oплaты фaктичecки пoнeceнныx кpeдитopoм pacxoдoв, cвязaнныx c иcпoлнeниeм oбязaтeльcтв пo дaннoмy дoгoвopy и cocтoящиx из пoлyчeннoй oт кpeдитopa дeнeжнoй cyммы и пpoцeнтoв нa нee зa пepиoд иcпoльзoвaния кpeдитa. И в cлyчae peaлизaции cвoeгo пpaвa нa дocpoчнoe иcпoлнeниe кpeдитнoгo дoгoвopa зaeмщик впpaвe пoтpeбoвaть пepepacчeтa пpeдycмoтpeнныx кpeдитным дoгoвopoм пpoцeнтoв, yплaчeнныx им зa пepиoд, в тeчeниe кoтopoгo пoльзoвaниe дeнeжными cpeдcтвaми yжe пpeкpaтилocь, и вoзвpaтa иx чacти, ecли тaкoвaя бyдeт ycтaнoвлeнa. Пoкa тaкиx дeл, гдe cyд ycoмнилcя в пpaвильнocти pacчeтa пpoцeнтoв пo ипoтeкe, кpaйнe мaлo.
Дocpoчнoe гaшeниe кpeдитa – этo нe тoлькo экoнoмия cpeдcтв, нo и пoлoжитeльныe эмoции, coздaниe ceбe «cитyaции ycпexa». Ecли пpaвильнo пoдбepeтe вapиaнт кpeдитoвaния, кoгдa ceмья нe бyдeт oщyщaть нexвaткy дeнeг из-зa eжeмecячныx плaтeжeй, cмoжeтe дocpoчнo cпpaвитьcя c ипoтeкoй и пpиoбpecти пpивычкy eжeмecячнo oтклaдывaть cyммы в paзмepe плaтeжeй. Блaгoдapя этoмy вы cмoжeтe быcтpo coбpaть дeньги нa нoвый пepвoнaчaльный взнoc и cнoвa взять ипoтeкy – кyпить квapтиpy пoбoльшe, или зaгopoдный дoм, или квapтиpy дeтям, или нeдвижимocть для cдaчи в apeндy. И этo eщe oдин пoвoд ycкopить pacчeт c бaнкoм.
Перед подробным изучением досрочной выплаты долга, целесообразно ознакомиться с порядком начисления процентов за пользование заемные деньгами. Этот момент напрямую влияет на сумму ежемесячных взносов. Выделяют аннуитетную и дифференцированную схемы начисления.
Аннуитетная
Предполагает выплату долга равными долями в течение всего времени кредитования. Размер рассчитывается таким образом, чтобы клиент сначала выплатил полностью проценты, а только потом сумму основного долга. Такой порядок выгоден, конечно, только банку. Кредитор даже при внесении остатка раньше срока получит свою прибыль. Возникает резонный вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно при такой схеме?
Конечно, можно. Однако с точки зрения выгоды это решение уже не будет так актуально, как при дифференцированном порядке. Общим итогом ранней выплаты долга станет лишь уменьшение срока кредитования или изменение размера ежемесячных платежей. В любом случае, снять с себя такой финансовый груз захочется каждому. Другой вопрос в том, стоит ли соглашаться на аннуитетную схему начисления на этапе заключения договора, если предполагаете, что в последующем появится возможность для частичного полного или частичного досрочного погашения ипотеки.
После прочитанного выше стало понятно, что внести остаток по кредиту может любой клиент. Это право предусмотрено законодательством РФ и не может быть нарушено ни одной кредитно-финансовой организацией. О процессе, как погасить ипотеку, читать нужно в своем договоре. Ниже поговорим подробнее о том, что происходит после внесения остатка долга.
В случае полного досрочного погашения клиент единовременно вносит всю сумму долга и перестает быть должником. На руки выдается соответствующая справка из банка. На этом процедура заканчивается.
Сложнее дело обстоит, если заемщик решает оплатить часть кредита, превышающую размер ежемесячного платежа. Так как гасить ипотеку досрочно можно только после соответствующего заявления, клиенту нужно указать в нем сумму для взноса, чтобы банк снял ее со счета при поступлении средств. В ином случае деньги останутся лежать и ожидать следующего платежа по графику.
Успешное завершение процедуры досрочного частичного погашения ипотеки при дифференцированных платежах позволит клиенту сэкономить на процентах, а также снизить размер последующих взносов или уменьшить срок кредитования.
Если общий срок кредитования вас устраивает, то удобно будет снизить ежемесячную нагрузку на бюджет семьи. Для этого можно уменьшить сумму платежей по ипотеке. После внесения части кредита банк составляет новый график платежей, перед этим и нужно будет уведомить сотрудников о принятом решении.
Сниженный размер платежей позволит заемщику беспрепятственно осуществлять выплату долга весь остаток выделенного срока без сильного ущерба общему доходу. Если же вы в силах вносить ту же сумму, что и прежде, то банк уменьшит срок кредитования в соответствии с внесенной долей.
Что можно сделать ещё?
Конечно, существует ещё масса способов найти дополнительные деньги на досрочное погашение ипотеки. Не будем говорить о том, что можно взять подработку, отказаться от поездки на море и покупки нового телефона. Существуют более гуманные варианты, благодаря которым вам не нужно будет сильно ущемлять себя во время выплаты ипотеки.
- Продайте ненужные вещи. Практически в каждом доме есть техника, которой все пользуются максимум раз в год. Вот в углу пылится подаренный кухонный комбайн, работает вешалкой велотренажёр и грустно смотрит вдаль старый компьютер. Не поленитесь и продайте это через Интернет. Если собрать все ненужные вещи, то можно выручить добрых 30-50 тысяч.
- Поищите квартирантов. Вариант подойдёт тем, кто жил в другом месте до покупки своего жилья. Например, с родителями или в коммунальной квартире. Да, возможно некоторое время придётся потерпеть неудобства. Но средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Западном округе старой Москвы составляет 51 200 рублей (согласно исследованию, опубликованному в «РБК-Недвижимость). Например, вы можете сдать новую квартиру в аренду на год и каждый месяц делать частичное досрочное погашение на 50 000 рублей. При ипотеке в 5 000 000 со ставкой 9,5% сроком на 20 лет вы уменьшите общую стоимость кредита на 2 462 140 рублей, а период выплат – на пять с половиной лет. Неплохой курс обмена, да?
Сколько заемщику вернут денег после продажи недвижимости на торгах
Через залоговый аукцион недвижимость обычно реализуется по цене ниже рыночной. Поскольку банк заботится о том, чтобы вернуть себе средства как можно быстрее, интересы должника при этом не учитываются. Согласно законодательству, на первых торгах недвижимость продается с понижением стоимости на 10%. Если продать ее не удастся, то стоимость снижается дополнительно на 15%.
Полученные от продажи средства сначала идут на оплату процентов, штрафов и пеней за просрочку, затем будет выплачен исполнительский сбор судебным приставам в размере 7%, а оставшиеся деньги направляются на погашение основной суммы долга.
Поскольку залоговое имущество реализуется по сниженной стоимости, на выплату всей суммы долга вырученных средств может не хватить, поэтому заемщик может оказаться еще и должен банку. В такой ситуации судебные приставы могут списать недостающую сумму со счетов должника или изъять у него другое имущество, а потом также продать.
Если полученная на торгах сумма позволит выплатить всю задолженность, то оставшиеся средства вернут заемщику.
Меры государственной поддержки ипотечным заемщикам
Государство создает специальные программы для тех, кто оказался не в состоянии платить ипотечный кредит, но рассчитывать на помощь могут не все. Условия участия в программах господдержки постоянно изменяются — например, в условиях пандемии были введены дополнительные возможности для пострадавших от ее последствий.
На помощь государства могут рассчитывать семьи, доход которых в течение трех месяцев до момента обращения был не выше двух прожиточных минимумов в месяц после выплаты по кредиту.
Также поддержка может быть предоставлена участникам боевых действий, инвалидам или родителям детей-инвалидов, несовершеннолетних детей или детей-студентов очного отделения ВУЗа.
В ряде случаев государство гарантирует ипотечным заемщикам право обратиться за ипотечными каникулами. Если человек и его семья «проходят» в рамки требований программы, то банк не имеет право отказать в каникулах. Такая возможность появилась осенью 2019 года.
Оформлять рефинансирование в конце срока ипотеки
ЦБ РФ снижает ключевую ставку, если в марте ставка была 20%, то в сентябре 2022 года ее понизили до 8%. Банки реагируют на эти изменения, поэтому опускают ставки по депозитам и кредитам. Если вы оформили ипотеку под 18% в марте или апреле 2022 года, пришло время сократить переплату.
Но рефинансирование не всегда бывает выгодным. Если у вас дифферинцированный вид платежа по ипотеке, и вы платите больше половины срока, то вы уже отдали проценты и теперь выплачиваете тело кредита. Лучше всего пользоваться услугой, когда платите менее года, а процентная ставка в новом банке будет ниже минимум на 1,5%.
Решение. Не обязательно обращаться в банк, где уже получили долгосрочный кредит. Ищите предложения от других банков. Если найдете банк, где ставка по ипотеке меньше, и вы подходите под требования — подавайте заявку на рефинансирование, чтобы сократить размер переплаты. Уточните сведения у нового кредитора по комиссиям, потому что все это дополнительные траты. Убедитесь, что итоговый размер переплаты будет меньше с новым кредитором и рассчитайте сумму с помощью ипотечного калькулятора.
| Пример. Предположим, вы взяли ипотеку на сумму 2,3 млн руб. под 11,5% на десять лет. За весь срок ипотечного кредитования переплатите 1,57 млн руб. Через три месяца регулярных выплат увидели предложение от другого кредитора, который предлагает 9,2%-ную ставку по ипотеке. Если рефинансируете кредит, уменьшите итоговую переплату на 350 тыс. руб. |
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.